マンション売却後の税金はいつ払う？税金の種類ごとに違う支払い時期を解説

マンション売却で税金はいつ払うのか、意外と知らない人もいるでしょう。マンションは売って終わりではなく、確定申告をすることで税金をいくら払えばよいのかがわかるようになっています。

税金にはいくつか種類があり、それぞれのタイミングで納付が必要です。

この記事では、税金の種類と税金ごとの支払い時期をはじめとして、税金の計算方法や節税まで網羅しています。

知っていれば得をする節税ポイントも紹介し、税金に慣れてない人にもわかりやすく解説しています。ぜひご一読ください。

マンションを売却したあとの税金って所得税だけではないのですね。

売却をすれば必ずかかる税金や利益が出てはじめてかかる税金など、いくつか種類があります。それぞれ支払い時期が違うのでまとめてみました。

【種類別】マンション売却時の税金の支払時期と支払い方法

マンション売却時の税金にはいくつか種類があります。ここでは代表的なものを4つ紹介します。

印紙税

印紙税は売買契約書に貼り付ける印紙代にかかる税金です。売買契約を結んだときに納付します。

納付方法は売買契約書に印紙を貼り、その印紙の割印をすることです。

契約書は売主側、買主側双方にそれぞれ1通ずつ渡るのが一般的です。そのため、契約書と印紙を紐づけるものの証明として、両書類にまたがって一つの割印を押します。

売買契約書に印紙を貼付し、割印を押すという工程をしっかりと行なわないと納税したと認めてもらえません。

認めてもらえない場合はペナルティがあり、通常の3倍の印紙税を払わなければならなくなりますので、注意しましょう。

登録免許税

登録免許税は登記に課税される税金で、マンション売却においては、住宅ローンの抵当権を外すために登録免許税がかかります。

支払い方法は2パターンあり、以下のとおりです。

• マンション引渡しの前に指定の口座に振り込む
• 売買決済の場所で司法書士へ登録免許税と報酬を同時に渡す

所得税

所得税の支払い時期は、マンションを売却した翌年の2月16日～3月15日に確定申告をした後、納付になります。

支払い方法はいくつか種類があります。

主に下記の5点です。

• 口座振替（振替納税）
• e-Tax
• クレジットカード支払い
• コンビニ支払い
• 銀行や税務署窓口での現金による納付

住民税

住民税の納付はマンション売却の翌年6月以降です。確定申告の際、普通徴収に〇をつけた場合は6月に入った頃に納税通知書が郵送されます。

年4回に分けて金融機関やコンビニなどで納付しますが、一括払いも可能です。

給与所得者の方で確定申告時に特別徴収を選べば、通常の住民税と同じく毎月給料から天引きされます。

マンション売却時の各種税金の計算方法

さまざまな税金がありますが、その計算方法をカンタンに紹介していきます。

「所得税」はマンション売却の利益に対してかかる税金です。譲渡所得に課せられる税金だから譲渡所得税と呼ばれています。

計算方法は以下のとおりです。

また、マンション所有期間が長期か短期かによって税率が異なります。

【参考記事】

▶マンション売却にかかる税金はいくらかを計算！節税対策の控除も紹介

マンション売却の譲渡所得税の計算は上記の記事で詳しく解説しています。ぜひ参考にしてください。

「住民税」もまた、マンション所有期間によって税率が変わります。

「印紙税」はマンション売却金額によって2,000円～10万円まで額が異なります。

そして「登録免許税」は登記にかかる税金です。住宅ローンの抵当権抹消登記のための税額は「不動産1つにつき、1,000円」です。土地と建物でそれぞれ1,000円と考えます。

それぞれの税金に計算方法や規定の税金が決められていますね。

マンション売却に至るまでにいくつかの税金がかかります。計算方法を知っておけば算出して目安とすることができますね。

マンション売却時に支払う税金を節税する方法

税金を節税するのに負担が大きいのは所得税と住民税などからなる譲渡所得税です。

マンションの所有期間が5年超である長期譲渡所得では税率が約20％、5年以下である短期譲渡所得では税率が約40％にもなります。

この譲渡所得額に対して税率がかかるため、譲渡所得額をなるべく抑えておきたいところです。ここが節税できるかどうかを左右します。

ここで重要なのが特別控除などを活用することです。特別控除を差し引くことで譲渡所得額を少なくでき、節税につながります。

要件を満たして利用できる特別控除や特例は以下のとおりです。

• 3,000万円特別控除
• 軽減税率の特例
• 買換え（交換）の特例

3,000万円特別控除

3,000万円特別控除は、マンション売却時に譲渡所得が3,000万円まで控除される制度です。

売却して利益が出た場合、3,000万円までなら税金を差し引けます。課税額が3,000万円以内なら税金を支払う必要がありません。

たとえば、マンションの譲渡所得が2,000万円なら、3,000万円特別控除を適用することにより、譲渡所得が0円になります。この場合は譲渡所得税を支払わなくても良いわけです。

いくつかの要件さえ満たせば利用できるため、多くの人が使う節税制度といえるでしょう。

【参考記事】

▶マンションの売却時に適用される3,000万円控除とは？適用条件もあわせて解説

マンション売却で3,000万円特別控除を利用する場合は、上記の記事で詳しく解説しています。ぜひ参考にしてください。

所有物件10年超の軽減税率の特例

マンションを10年以上所有していた場合、軽減税率の適用を検討してみましょう。

この制度では、10年を超えて所有していることで譲渡所得を減らすことが可能です。約20％の譲渡所得税や住民税を14.21％まで下げられます。

軽減税率特例の計算式は以下のとおりです。

譲渡所得に10％の税率をかけて、譲渡所得税額を出します。

譲渡所得から6,000万円を差し引き、15％をかけます。600万円を足して譲渡所得税を算出します。

買換えの特例

買換えの特例はマンションを売却したあと、他の物件へと住み換えることが前提の制度です。

譲渡所得税の納税を先送りにできる制度のため、住み換え時の費用面の負担が減らせます。

あくまで先送りにするだけなので控除とは異なりますが、買換えた物件を売却した段階での納付となるため、あとでお金を蓄えてから支払うことが可能です。

一旦、時間的猶予が欲しい場合に活用したい制度となっています。

併用できない控除

一方で併用できない控除や特例もあります。

たとえば「3,000万円特別控除」や「軽減税率の特例」が適用された場合、住宅ローンの控除は利用できません。

マンション売却後、新しくマイホームを購入する際に、住宅ローン控除を利用する予定なら、あらかじめ使う制度を吟味しておきましょう。

引用：「国土交通省 空き家の発生を抑制するための特例措置（他の税制との適用関係）」

特例控除の適用要件もたくさんあるため一つ一つチェックが必要です。加えて併用可能なものと併用できないものも確認しておきましょう。

マンション売却で特例や控除を積極的に利用すればメリットがありますね。

「3,000万円の特別控除」と「買換え特例」は併用できません。
「3,000万円の特別控除」と「軽減税率特例」は併用可能です。
どの組み合わせにすればメリットになるか、検討して節税を目指しましょう。

マンション売却時の節税のポイント

特別控除や特例を活用して節税を行うようにすると、手元に残るお金を少しでもキープできることはわかりました。

ここでは、その節税のポイントを解説します。

主に下記の2点です。

• 譲渡所得の計算をしっかりとおこなう
• 所有期間を確認して売却の時期をうかがう

譲渡所得の計算をしっかりと行う

節税のポイントの一つ目は譲渡所得の計算をしっかりと行うことです。

マンション売却に課せられる譲渡所得税は申告納税制度になります。つまり自己申告です。

確定申告では自分で記載して税務署に提出する必要があります。間違えて納付額を少なく見積もってしまえばペナルティになってしまいますが、多く見積もっても税務署は教えてくれません。

この場合、多めに納税しただけになってしまいます。

そのため、取得費、譲渡費用などをはじめとして、特例や控除なども間違いなく記入しましょう。

譲渡所得の計算を漏れなく行うことで結果的に税金を払い過ぎる心配がなくなります。自己責任でしっかりと計算をしたうえで書類を提出しましょう。

所有期間を確認して売却の時期をうかがう

二つ目のポイントはマンションの所有期間です。マンション売却は所有期間によって譲渡所得の税率が変わります。

その所有期間の判断は売却年の1月1日時点で5年を超えるか、5年以下かになります。住んでいた期間が長ければその分、税率も少なくなります。

また、「軽減税率の特例」を利用したい場合には、10年を超えてマンションに住んでいた事実が必要です。

つまり、所有期間のタイミングを見計らったうえで売却すれば節税になります。

「5年前後に売却するタイミング」はあるかどうか、「10年を超えたタイミング」で売却できるかを確認してから売却活動に進みましょう。

節税のポイントはシンプルなものですね。

計算ミスで多めに納税してしまったら節税になりませんし、所有期間を考えずに売りに出すと損をすることもあり得ます。シンプルだけど重要なことと言えます。

マンション売却時の税金の支払い時期の注意点

マンション売却の税金の支払いについてお伝えしてきましたが、注意点もあります。それはタイミングです。

所得税

所得税の支払いタイミングは翌年の確定申告時です。そのとき、銀行口座からの引き落としで支払う「振替納税」を選ぶこともできます。

厳密な日程は毎年異なりますが、「振替納税」での支払いは4月15日過ぎ頃に口座から自動で引き落としされます。

確定申告時に素早く支払う場合と、「振替納税」で支払う場合とで納める金額は変わりません。

年度末などで手元にお金を残しておきたい人は「振替納税」に設定し、1か月後に払うのもひとつの方法として覚えておくと良いでしょう。

ただし、「振替納税」は引き落としなので、口座にお金を入れておくことだけは忘れないようにすることが重要です。

残高が足りなかった場合、延滞税の対象となってしまいます。

もちろん、早く支払っておきたい人は確定申告のときに納めてしまいましょう。

住民税

住民税は毎年6月から納付がはじまり、その後2、3か月おきに計4期に分けて支払います。

確定申告を終えたあとに住民税納付書が届くので、金融機関やそのほかの指定場所で支払いましょう。一括で支払うことも可能です。

会社で給与天引きではない場合、自分で支払う必要があるため払い込みを忘れないようにしましょう。

マンションを売却するなら、税金についても詳しい専門会社に依頼しよう

この記事では、マンション売却の税金はどのような種類があるか、その税金の納付時期や計算方法、税金対策などを解説してきました。

マンションを売ったらどのような税金がかかるかを、あらかじめ知っておくことで納税までの流れがスムーズに理解できたのではないでしょうか。

個人で確定申告を行い、税金を計算しても問題ありません。慣れている人ならミスもないと思います。

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