マンションの売却時に適用される3,000万円控除とは？適用条件もあわせて解説

マンションを売却して利益が出た場合、いくら税金を払わなければならないのか不安になりませんか？

マンションを売って儲けが出ても、3,000万円の特別控除を使えば税金を少なくできる可能性があります。

そこでこの記事では、3,000万円特別控除の内容や適用になる条件・ほかに利用できる特例等について解説します。

マンションを売却して利益が出た場合には、必ず税金を納めなければならないのでしょうか？

3,000万円特別控除を使えば、3,000万円までは税金を納めずに済みます。また3,000万円超の譲渡益が出たケースでも、税金を抑えられる方法もありますので、順次説明していきましょう。

マンション売却時の譲渡所得にはさまざまな税金がかかる

マンションを売って利益が出た時には、売却益について税金を支払わなければなりません。

マンションを売って得た利益に対して課せられる税金を譲渡所得税といい、所得税・復興特別所得税・住民税の3種類があります。

譲渡所得税は、給与所得や事業所得とは分けて計算し、確定申告により税金を納める分離課税方式となっています。

所得税はマンションを売却した翌年の2/16～3/15までに確定申告を行い、復興特別所得税と合わせて納税します。

住民税は所得税を確定申告すれば、そのデータが各市町村に送られ税額が決まり、6月以降に税金を納めます。

譲渡所得税の税率

譲渡所得税はマンションを所有した期間によって税率が異なります。

所有期間はマンションを売った年の1/1で計算され、5年を経過するか否かで税率は大きく異なります。

【譲渡所得税の税率表】

譲渡所得税の計算方法

マンションを売却して譲渡所得が生じた場合、得た利益に対してそのまま税金がかかるわけではありません。

マンションを購入したときの費用と、売却したときの費用を加味して計算します。

すなわち譲渡所得は次の計算式により算出します。

売却価格：マンションを譲渡したときの価格
取得費：マンションを購入したときの費用のこと
譲渡費用：マンションを売却した際にかかった費用のこと

譲渡所得税は、譲渡所得に前章で説明した税率をかけて計算します。

取得費にあたるもの

• マンションの購入代金（※）
• マンション購入時にかかった登録免許税や不動産取得税・印紙税などの税金
• 不動産会社に支払った仲介手数料
• マンションを増改築した費用
• 司法書士に支払った料金
• 住宅ローンを借りた際の利子

なおマンションの購入代金（※）は、そのまま取得費になるわけではありません。

建物は時間の経過とともに価値が減少するため、減価償却される費用を差し引いた金額になります。

相続のように取得費が不明の時には、譲渡価格の5％を取得費とします。

減価償却費にあたるもの

建物は、時間の経過や使用により価値は減少していきます。

減価償却費とは、マンションの購入金額を耐用年数にしたがって分割し、費用計上する会計処理をいいます。

マンションの減価償却費は次の算式で計算できます。

償却率：耐用年数にしたがって減価償却する割合
経過年数：マンションを購入してから売却するまでの期間で築年数ではありません

償却率および耐用年数は建物構造により次表のように定められています。

【建物構造別の償却率と耐用年数】

出典：国税庁　主な非業務用資産の償却率（建物）

譲渡費用にあたるもの

• マンションの売却にかかった仲介手数料
• 売主が負担した印紙税

土地代金は減価償却できるのでしょうか？

土地の価値は、時間の経過や使用により落ちるものではありません。したがって土地は減価償却できません

マンション売却時の税金に適用される3,000万円控除とは

3,000万円特別控除を利用すると、マンションを売却して得た利益が3,000万円までは控除されます。

したがって売却益が3,000万円以下のケースでは、税金を支払う必要がありません。

3,000万円特別控除を利用したときの、譲渡所得の計算は次の通りです。

この制度は、マンションの所有者が一人一人利用できます。

そのため夫婦で共有名義のケースでは、それぞれの持ち分に応じて最大で3,000万円まで控除が可能です。

夫婦が持ち分に応じて3,000万円特別控除を利用したときの譲渡所得の計算は次の式により算出します。

マンション売却時の3,000万円控除の適用条件

3,000万円特別控除を受けるためには次のような条件を満たさねばなりません。

マイホームであること

3,000万円特別控除の特例を利用するためには、自分が居住中の家の売却が条件になります。

したがってこの特例を受ける目的で一時的に入居したり、娯楽を目的とする別荘・賃貸マンションなどは適用になりません。

住んでいる期間が短い場合でもこの特例を利用できますが、仮住まいでないことを証明しなければなりません。

この特例は現在マイホームに住んでいないケースでも、居住しなくなった日から3年後の12/31までに売却すれば適用が可能です。

また売却までにどのような用途に使われたかは問われません。しかし建物を取り壊したケースでは、1年以内に当該土地の売買契約が結ばれている必要があります。

なお家屋を取り壊した後に駐車場などの用途に使っている場合は適用になりません。

また災害などによって建物が滅失したケースでは、その土地に居住しなくなった日から3年目の年末までに売却すればこの特例を利用できます。

買主とは特別な関係にないこと

買主と売主が、親子や兄弟・夫婦・内縁関係の人・生計を一にする親族など特別な関係にあるケースではこの特例は適用されません。また特別な関係にある同族会社等も適用外になります。

ほかの特例を受けると適用できないケースがある

売却した年の前年または前々年に同じ 3,000万円特別控除、または特定の居住用財産の買換え特例や譲渡損失の繰越控除を利用していると適用できません。

また売却した家屋や敷地が、収用などによる特別控除など他の特例を受けていないことも適用条件になります。

店舗併用住宅を売却したケースでは、3,000万円特別控除を受けられるのでしょうか？

店舗併用住宅を売った場合でもこの特例を受けられます。ただし住まいとして使っていた部分だけであり、店舗部分は適用になりません。なお住まいの部分が90％以上のケースでは、すべての部分が住まいとして使われていたものとみなされ特例を 受けられます。

マンション売却時の3,000万円控除を利用する際の注意点

3,000万円特別控除を利用する場合に注意しなければならない点について説明しましょう。

居住用財産と認められない場合は利用できない

3,000万円特別控除を利用する際の「居住」の定義については、住民票があればよいというわけではありません。

住民票がなくても認められるケースもありますし、短期間の居住でも対象になります。

しかし仮住まいの場合には、居住用財産と認められません。

住民票がない場合には、税務署は実際に住んでいたかどうかは次のような点で判断します。

• 戸籍の附票
• ガスや水道・電気などの利用がわかる支払い明細書
• 勤務先等に登録している住所と合致している場合
• 郵便物の配達状況

一時的に住民票を移し、確定申告した後に居住財産として認められない場合には、修正申告をしなければなりません。

その場合には本来支払うべき税金に加えて、加算税や延滞税などを納めなければならないこともあります。

さらに悪質のケースでは、重加算税などの重い罰則を科されるケースもあるため注意しなければなりません。

夫が単身赴任で住んでいないケースでは3,000万円特別控除は利用できないのでしょうか？

単身赴任で実際はそのマンションに住んでいなくても、日常の生活の資を共にする親族であれば認められる可能性が高いです。

一緒に使えない特例もある

3,000万円特別控除は、次の控除や特例とは一緒に使えないため気を付けましょう。

住宅ローン控除

住宅ローン控除は、住宅ローンを組んで住まいを新築したり購入・増改築したケースに適用できる税額控除です。

住宅ローンを借りて購入した場合、条件を満たせば、13年間ローンの年末残高の0.7％を控除できます。

住宅ローン控除を利用すると、適用を受けた年およびその前の2年間とその後の3年間は、3,000万円特別控除などの特例は使えないため注意が必要です。

そのためどちらを利用したほうが得か、前もって計算しておくことが大切です。

特定の居住用財産の買換え特例

「特定の居住用財産の買換え特例」と3,000万円特別控除とは併用できません。

この特例の詳細については「マンション売却時に利用できる他の特例・特別控除」の章で詳しく述べます。

ほかの特例の方が有利なこともある

併用できない特例でどちらを選んだらよいか悩む場合には、シミュレーションして決めましょう。

住宅ローン控除との比較

3,000万円特別控除を利用した場合、譲渡所得が3,000万円以下のケースでは、税金を支払う必要はありません。

例えば3,000万円の譲渡所得があった場合には、長期譲渡所得税20％の600万円を節税できます。

しかし譲渡所得が200万円だった場合には、節税できる金額は40万円にしかなりません。

一方住宅ローンを利用してマイホームを取得した場合、上限の控除額は400万円です。

例えば年末のローン残高が4,000万円のケースはつぎの算式で計算できます。

したがって住宅ローンを利用した場合は、13年間で364万円の節税ができることになります。

このようにどちらの制度を利用したらよいかは、売却益やローン残高・物件の平米数・所有期間などさまざまな要因により異なります。よくシミュレーションして決めることが重要です。

特定の居住用財産の買換え特例との比較

譲渡所得が3,000万円以下のケースでは、所得税を納める必要がないため3,000万円特別控除を利用するとよいでしょう。

しかし3,000万円以上の譲渡所得がある場合には、譲渡所得税を支払わねばなりません。

買換え特例を利用すれば、直ちに税金を納める必要はなく、マンションを持ち続ければ課税されることはありません。

しかしあくまでも税金の繰り延べであり、次にマンションを買い換える際に合わせて課税されます。

したがって次に買い換える予定のない人には、考えてよい選択といえるでしょう。

なお買換え特例の利用条件など詳細については後程詳しく説明します。

マンション売却時の3,000万円控除を利用する手順

それではこの特例を使うには、どのような手順を踏んだらよいか説明します。

必要な書類を揃える

3,000万円特別控除は自動的に受けられるわけではなく、必要な書類を揃えて確定申告する必要があります。

なお住民票の住所とマンションの所在地が違う場合は、戸籍の附票または住んでいた証拠として公共料金の利用状況などの書類を提出する必要があります。

またマンションを取得した際の売買契約書や領収書がない場合には、譲渡所得が売却価格の5％で計算されます。

確定申告する

譲渡所得税は、事業所得や給与所得とは分けて計算する「分離課税」なため、確定申告をしなければなりません。

確定申告は、マンションを売却した翌年の2/15～3/15の間に税務署に申告する必要があります。

なおe-Taxを利用すればわざわざ税務署に出向くことなく自宅に居ながらにして確定申告や納税手続きができます。

e-Taxが表示する画面にしたがってインプットしていけば自動的に計算してくれるので、間違いがなくおすすめです。

譲渡益が3,000万円以下に収まるケースでは、確定申告しなくてもよいのでしょうか？

3,000万円特別控除は、税務署が自動的に非課税にしてくれるわけではありません。この制度を利用するには、確定申告の手続きを行う必要があります。

マンション売却時に利用できる他の特例・特別控除

次にマンションを売却し利益が出た際に利用できる他の特例、および損失が出たケースで使える特例がありますので説明しましょう。

10年超所有軽減税率の特例

マンションを売却した際に、所有期間が10年を超える場合は譲渡所得税を軽減できます。
長期譲渡所得の税率は、所得税15.315％・住民税5％の合計20.315％ですが、特例を使えば、6,000万円以下の部分は所得税10.21％・住民税4％の合計14.21％に抑えられます。

すなわち3,000万円特別控除を使えば3,000万円までの部分は非課税とし、3,000万円超6,000万円以下の部分については、10年超所有軽減税率の特例を活用して14.21％にできます。

10年超所有軽減税は、3,000万円特別控除と併用できるため活用する場面は多いといえるでしょう。

これを図で表すと次のようになります。

この軽減税率を受けるためには、下記条件を満たさなければなりません。

特定の居住用財産の買換え特例

すでに触れていますが、この特例は住宅を買い替える際に一定の条件を満たすことにより、所得税と住民税を繰り延べられる制度です。

3,000万円を超える譲渡所得が出ても、この特例を使えば納税資金を用意したり、金融機関から借り入れをする必要はありません。

ただしこの特例は納税の繰り延べであり、マンションを再度売却する際には税金を納めなければなりません。

したがって購入したマンションに住み続けたいと考えている人にとっては、有利な制度といえるでしょう。
なおこの特例は、3,000万円特別控除と同時に使えないため注意しましょう。

この特例を受けるためには、次のような条件を満たす必要があります。

居住用財産の買換えに係る譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例

居住中のマンションを売却し損失が出た場合は、所得税や住民税を納める必要はありません。

また給与所得や事業所得などほかの所得があるケースでは、マンションの売却損と相殺（損益通算）してトータルの税金を抑えられます。さらにマンションの売却年だけでは売却損を相殺しきれない場合は、翌年以降最長で3年間繰り越して相殺（繰越控除）できます。

この特例は住宅ローン控除と併用できますが、譲渡損失の繰越控除で所得がない年は適用できません。

この特例を利用するには、次の条件を満たさなければなりません。

居住用財産に係る譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例

住宅の買換えをしないケースでも、損失が出た場合は損益通算および繰越控除ができます。
前章と異なる点は、住宅の買換えをしないケースでも活用できることです。適用条件は買換特例の譲渡損失の繰越控除とほぼ同じですが、買換えするマイホームの条件はありません。

なお譲渡損失の上限は、住宅ローンの残高からマンションの売却金額を引いた額です。

居住用財産の買換えに係る譲渡損失と異なる点は次の通りです。

被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例

3,000万円の特別控除と同じような特例で、「被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」があります。

親から相続した不動産を売却する場合に利用でき、条件に合致すれば、一人当たり上限で3,000万円の特別控除を受けられます。

この特例を受けるためには次の条件に合致する必要があります。

まとめ

住んでいるマンションを売却して3,000万円以下の利益しか出なかった場合は、3,000万円の特別控除を利用すれば、税金を支払う必要はありません。

また3,000万円～6000万円以下の部分は、10年超所有軽減税率の特例を併用して税金を抑えられます。

またマンションを売却するにはさまざまな特例がありますので、あらかじめシミュレーションしてお得な方法を選ぶようにしましょう。

いろいろ特例があるので、どれを活用したらよいか整理しなければなりませんね。

マンションを売って利益が出た場合は、「3,000万円特別控除」に「10年超所有軽減税率の特例」を一緒に使うか、「特定の居住用財産の買換え特例」を利用するかということになるでしょう。どちらが良いかはライフスタイルや条件によって異なりますので、よく考えて利用しましょう。

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