マンション売却で税金がかからないケースとは？発生する税金や節税方法を解説

マンションを売却したときは必ず税金がかかると思う方もいるでしょう。しかしながら、実際はマンション売却後、税金がかからないケースの方が多いです。

この記事では、マンション売却で税金がかからないケースや、税金がかかることになっても節税できる方法を紹介していきます。

はじめてマンションを売却する方でもわかりやすく解説していますので、ぜひ参考にしてください。

マンション売却で税金がかからないケース

まずは売却したが利益にならなかったケース、税金がかからないケースを順に解説していきます。

売却したが利益になってない

まずはマンションを売却したのに利益にならなかったケースです。

売却した利益を売却益とも譲渡所得ともいいますが、この譲渡所得に対して課税されるため、利益が出なければ譲渡所得税はかからないことになります。

譲渡所得を計算するには、マンションがどれくらいの価格で売れたか売却価格を確認するところからはじめてみましょう。

その上でマンションを取得するのにかかった費用と、売却した際の控除額を引いて計算します。

たとえば、マンションが5,000万円で売却できたとします。マンションを買った価格が6,000万円だったとして、取得譲渡にかかった費用が200万円なら以下のとおりです。

以上のケースではマイナスになったため、利益が発生していないことになります。したがってこの場合、譲渡所得税はかかりません。

特別控除で税金がかからない

また、特別控除を利用することで税金がかからないで済むことがあります。

たとえば、3,000万円の特別控除を利用すれば、マンション売却で3,000万円以上の利益が発生しないと課税されることはありません。

3,000万円以上の利益が出たときにのみ、譲渡所得税がかかるというわけです。

また、マンション売却で税金が発生するケースの方がまれといってよいでしょう。長く住んでいるマイホームを売却する場合、築年数が経てば経つほど購入時よりも資産価値が下がるためです。

大体のケースでは、売却益（譲渡所得）が発生しないか、発生しても3,000万円に満たないため、3,000万円の特別控除を利用して税金がかからないことがほとんどでしょう。

マンションを売却しても利益が出なければ譲渡所得税はかからないのですね。

譲渡所得税が発生しても特別控除を利用すれば節税対策になります。

譲渡所得があるときの特別控除

譲渡所得が発生した場合、どのような特例や控除があるのでしょうか。

マンション売却の利益が出たときに、かかる税金を安くできる特別控除。それぞれ一定要件を満たした上で活用していくことができます。

ここではマンションを売却した際に利用できる特例などを3つ紹介していきます。

3000万円の特別控除

3,000万円の特別控除はマンション売却の利益から3,000万円までを控除できる制度です。この控除により譲渡所得税が不要になったり、大きく減らしたりといったことが可能となります。

控除後の税額は以下の計算式で算出できます。

この特別控除を適用して譲渡所得がマイナスやゼロならば納税する必要はありません。

3000万円の特別控除については以下の記事でより詳しく解説しています。

【参考記事】

▶マンションの売却時に適用される3,000万円控除とは？適用条件もあわせて解説

買い替え特例

買い替え特例はマンションを売却したあと、新しいマイホームに住み換えるための物件購入時に認められる制度です。

マンションを売却するときに得た利益の譲渡所得税を一時的に後回しにできます。税金を支払うのを先送りにして、買い換えの資金にすることもできる制度です。

買い替えた物件を売却するまで効果が発生しますが、この制度は控除されるわけではなく、先延ばしの制度だということに注意しましょう。

要件としては、

• マンション売却額が1億円以下であること
• 購入マンションの延床面積が50㎡以上で、土地面積が500㎡以下であること
• 売却した年をはさんで3年の間に新居とする不動産を購入し、一定期限までに入居する

などの決まりがあります。

なお、前述の3,000万円の特別控除の特例とは併用できません。そのため、ご自分のマンション売却においてメリットがあるのはどちらかを検討した上で選択しましょう。

居住用財産譲渡の軽減税率特例

所有物件の軽減税率特例は10年以上所有していたマイホームを売却した際に、軽減税率の適用を受けられる制度です。

所有期間が10年を超えることで譲渡所得を減らせるため、本来であれば20％ほどの譲渡所得税や住民税を、税率14.21％まで下げることができます。

国内にあるマイホームで所有期間が10年を超えることなど、こちらもいくつかの要件はあります。

軽減税率特例を受ける場合の控除後の税額計算式はそれぞれ以下のとおりです。

譲渡所得額が6,000万円未満であれば、

譲渡所得に10％の税率をかけて、譲渡所得税額を算出します。

次に、譲渡所得額が6,000万円を超える場合は、

譲渡所得から6,000万円を引き、そこに15％の税率をかけて算出した額に、600万円をプラスして譲渡所得税を出します。

3,000万円特別控除と併用も可能であるなど、メリットが大きいです。

マンションの売却で譲渡所得が出たときには特例や控除を活用したいですね。

3,000万円の特別控除の特例は買い替え特例とは併用ができません。しかし、軽減税率特例は併用できます。自分にとってどちらにメリットがあるか、組み合わせを考えて利用しましょう。

特別控除を利用する際の注意点

特別控除を利用することで節税になりますが、注意すべき点も存在します。具体的には以下のとおりです。

• 住宅ローン控除と自宅の買い替え特例は併用できない
• 住宅ローン控除と3,000万円特別控除は併用できない
• 各種特例や控除は確定申告を済ませないと適用されない

たとえば、マンション売却で利益が発生した場合、確定申告をして3,000万円の特例控除が適用されれば譲渡所得税を減らすことができます。

そのあとで、新居購入の住宅ローン控除を申し込んでも適用されません。

特別控除か住宅ローン控除かどちらがメリットになるかを判断して活用するなど、自分のマンションや状況を考えて、メリットのある方を選びましょう。

マンション売却でかかる税金

マンション売却でかかる税金にはどのようなものがあるでしょうか。まずは必ずかかる税金から特徴を紹介していきます。

必ずかかる税金は以下のとおりです。

• 印紙税
• 登録免許税

場合によってはかかる税金は以下のとおりです。

• 譲渡所得税
• 消費税

ここでは必ずかかる税金である2種類について解説します。

印紙税は売買契約に貼り付けて納税します。

マンションが売れたときの売買契約書にかかる税金である印紙税。その印紙税の額はマンション売却額によって変わってきます。

引用：「国税庁 不動産売買契約書の印紙税の軽減措置」

また、登録免許税は登記申請に際して課税され、1つの物件に対して2,000円が課税されます。

マンション売却でかかる税金については、以下の記事でより詳しく解説しています。

【参考記事】

▶マンション売却にかかる税金はいくらかを計算！節税対策の控除も紹介

マンションの売却で税金がかかるかどうかを計算で確認

続いてはマンション売却で税金がかかるかどうかを計算してみましょう。

結論から言えば、譲渡所得の計算は以下のとおりです。

では、計算式の用語を順に説明していきます。

譲渡価額

譲渡価格はマンションの売却価格のことです。マンションを売って得たすべてのお金といえるでしょう。譲渡価額の計算は以下のとおりです。

固定資産税、都市計画税清算金は売主が前払いする形で納税しています。税金を日割り計算して清算した金額です。

取得費

取得費はマンションを取得した価格や設備費用、仲介手数料などのことをいいます。取得費の計算式は以下のとおりです。

マンションを取得した費用から減価償却費相当額を引いた額になります。減価償却費とはマンションの築年数が経つことで、低下していく資産価値をあらわすのに使う指標です。

減価償却費に関しては以下の計算式があります。

マンションごとに経過年数が違うため、どれくらいの取得費になるのかをトータルで計算しましょう。

新築で購入したケース

取得費ですが、新築マンションを購入したケースと中古マンションを購入したケースとでは見るべきポイントが異なります。

新築マンションを購入すれば、売買契約書に土地と建物の内訳が書かれているはずです。

マンション購入価額や土地購入価額、建物購入価額、経過年数といった数字を上記の計算式に当てはめて算出しましょう。

中古で購入したケース

中古マンションを個人から購入しているのであれば、基本的に土地と建物の内訳価格は記載されてないはずです。

そのような場合はまず、購入時の土地と建物の内訳価格を求めます。内訳価格は国税庁「建物の標準的な建築価額表」を使い、建築当時の新築工事費の相場を調べましょう。

1. 「建物の標準的な建築価額表」で新築時の建物価格を確認
2. 新築時の建物価格を購入時に至るまで減価償却をし、購入時の建物価格を確認
3. 購入時の建物価格を売却時まで減価償却をし、売却時のマンション取得費を確認

引用：国税庁「建物の標準的な建築価額表」

譲渡費用

譲渡費用はマンション売却にかかった費用です。仲介手数料、印紙税などが含まれます。代表的なものは以下のとおりです。

• 仲介手数料
• ローンの返済と手数料
• 抵当権抹消登録費用
• 売買契約の印紙税
• 不動産譲渡所得税
• 引越し費用
• リフォーム、クリーニング費用

管理費などは含まれません。

譲渡価額や取得費、譲渡費用など聞きなれない用語が出てきました。

覚える必要はありません。計算式を見てあらかじめ税金の目安をつかんでおければ良いでしょう。

マンションの売却の節税のコツ

マンション売却で発生する利益によって生じる税金は、多ければ数百万円にもおよぶことがあります。

節税のコツについて、以下のような方法を検討してみてはどうでしょうか。

10年超所有軽減税率の特例を利用する

マンション売却で発生する税金では、譲渡所得税と住民税が大きなものとしてあげられます。

各種税金はマンションを所有していた期間によって税率が異なり、長くマンションを所有している方が税率は下がります。

具体的には5年を境に長期譲渡所得と短期譲渡所得に分けられ、マンションを取得してから売却した年の1月1日までとされています。

たとえば、所有期間が10年以上のマンションであれば長期譲渡所得となる上、軽減税率の制度も利用可能で譲渡所得税は10％、住民税は4％になるメリットがあります。

マンション売却で節税をしたい場合は、所有しているマンションの年数を確認しておきましょう。

マンションの取得費や譲渡費用などを正確に計上

マンション売却における節税には、マンションの取得費や譲渡費用などの正確な計上も不可欠です。

カバーする範囲が広い取得費と譲渡費用は計上漏れに気をつける必要があります。譲渡における費用は金額が大きくなるため、少しのミスでも大きな負担になってしまうおそれがあるでしょう。

取得費や経費などを計上すればするほど、支払う税金を減らせることになります。そのため、どのようなものが経費となるのかをチェックしておくことが重要です。

• 仲介手数料
• 印紙税
• 住宅ローンの利子
• 登録免許税
• 不動産取得税

以上は経費として計上できます。

確定申告にて領収書とともに経費を計上することで、節税へとつなげられるでしょう。

所有する売買契約書はコピー

不動産を売却する際には売買契約書を作ります。売買契約書には印紙を貼り付け、売主と買主それぞれに負担するのが基本的な流れです。

その印紙にかかる印紙税は契約や売買価格によっても異なります。マンションの売却価格が1000万円から5000万円の間であれば1万円分の印紙を、5000万円から1億円の間であれば3万円分の印紙を貼らなければなりません。

そのため、契約書の原本を作成して印紙を貼り、コピーをしておくと印紙税を節税することができます。

マンションの所有期間や経費などを注意して見ていくだけで節税になるのですね。

マンションの節税は書類をしっかりと管理することからはじまっているとも言えます。

マンション売却時に税金対策以外におこなうこと

マンション売却には税金対策以外にもおこなうべきことがあります。

マンション売却に費用をかけすぎない

マンション売却価格は不動産の相場に影響されます。

売却にかかる税金を考えると不動産相場が上昇しているタイミングでの売却は、所得も大きくなるため税金も高くなってしまうでしょう。

しかしながら、売却価格が上がればその分、手元にお金も残りやすくなります。

1億円を超える売却の場合は前述の買い換え特例が受けられませんので、高価なマンション売却時には注意したいところです。

以下は首都圏の過去10年間の中古マンション価格になります。

引用：「首都圏不動産流通市場の動向（2022年）東日本不動産流通機構」

ここ10年は首都圏における中古マンションの価格も上がり続けています。

高く売却できたマンションの場合、3,000万円特別控除を利用しても税金が発生する可能性があります。

そのため、あらかじめどれだけ売却費用がかかるかを確認しておきましょう。

専門会社に依頼して高く売却する

マンションの売却価格は依頼する不動産会社によって、数百万円単位違うといわれています。そのため、マンションを売却する際には専門会社に依頼した上で、高く売却するようにしましょう。

また、確定申告や特例控除などを提案してくれる詳しい会社なら間違いありません。売却だけでなく、アフターフォローまでできる専門会社に依頼するのがオススメです。

マンション売却で税金に困っているなら専門会社に依頼しよう

マンション売却では税金がかからないケースの方が多くあります。それは売却利益、譲渡所得が発生しないからといった理由です。

しかしながら、譲渡所得が発生するケースもあり、その際に利用できる特別控除などをしっかりと把握していないと、想定外の納税に混乱してしまうかもしれません。

マンション売却はそう何度も経験することではありませんから、ここはしっかりと専門家の意見を聞いて進めたいものです。

マンション売却で税金がかかるケースとかからないケースを知っておくことから始めたいですね。

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