マンション売却益とは？計算方法や節税になる特別控除についても解説

マンション売却益とはどのようなものでしょうか。マンションを売却した際の利益、その利益が売却益です。

その売却益には税金が課されます。売却金額が大きければ売却益も発生しやすくなり、それにともない税金も多く払わなければなりません。

税負担を減らすためには、特例や控除などの制度を使うことによって節税も可能です。

しかしながら、どのような制度があってどのような流れなら損をせずに済むか……知らない方の方が多いでしょう。

この記事ではマンションの売却益の計算方法や売却益にかかる税金の節税対策、確定申告までをご紹介していきます。

税金がまったくわからない人にもわかりやすく解説していますので、ぜひ参考にしてみてください。

あらかじめ税金を計算しておけばどれくらいおさめれば良いか目安がつきますね。

最終的には専門会社に任せるのが良いでしょう。ただ、自分で分かる範囲で計算しておくと損をせずに済むかもしれません。

マンションの売却益（売却した際に出る利益）とは

あらためて解説すると、マンションの売却益とはマンションを売った際に出た利益のことです。売却益は別名譲渡所得とも言われます。

売却益（譲渡所得）が出れば税金が発生します。利益に対しては所得税を払う必要があります。譲渡所得税と呼ばれるものがそれです。

譲渡所得税は所得税、住民税、復興特別所得税を合わせたものになります。

その一方で売却益が発生しなければ、マンションを売却しても税金は発生しません。

たとえばですが、築30年以上経過しているマンションなどは、購入した時期よりも価値が下がっていることが普通です。

このような場合、売却益が出ないため税金はかかりません。

マンションを売って利益が出れば、譲渡所得税がかかるのですね。

利益が出なければ税金はかかりません。そもそも個人が売るマンション売却は利益が出ないことの方が多いため、譲渡所得税がかからないケースがほとんどだと思って良いでしょう。

マンションの売却益の計算方法

マンション売却益は譲渡所得ともいいます。利益（所得）が発生したらそこには税金がかかります。

そのため、譲渡所得がいくらになるのかを知ることで、税金がどれくらいかかるかの目安を見通すことが可能です。

売却益の計算式

マンション却益を計算する方法を順場に解説します。

まず売却益の計算式です。

以上になります。

マンション売却価格から取得費と譲渡費用を足したものを差し引きます。そこから特例などで控除された金額を引き、トータルの金額が0かマイナスであれば売却益は発生しません。

売却益が出なければ譲渡所得税を支払う必要がないため、この計算式でおおよその金額を出しておくと、マンション売却後のマネースケジュールの見通しが立ちやすくなるでしょう。

計算式の各項目の計算方法

上記の計算式を項目別に考えていきます。取得費や譲渡費用などはどのように算出されるのでしょうか。

取得費を計算

最初に、マンション売却益を出すには取得費を計算する必要があります。

取得費はマンションを購入したときの費用です。たとえば、マンション自体の値段や仲介手数料や登記の費用、ローンやリフォーム費用などになります。

以下が取得費の計算式です。

マンションの経年劣化分の減価償却費を考慮した上で取得費を計算するのがポイントです。

以下が減価償却費相当額の計算式です。

譲渡費用を計算

次に、譲渡費用を計算します。

譲渡費用はマンション売却に必要な費用のことです。代表的なものは以下のとおりです。

• 仲介手数料
• ローンの返済と手数料
• 抵当権抹消登録費用
• 売買契約の印紙税
• 不動産譲渡所得税
• 引越し費用

そのほか、管理費などは含まれませんが、立ち退き料や違約金などが発生する場合は譲渡費用となるケースもあるので、覚えておきましょう。

売却益にかかる譲渡所得税

その売却益にかかる税金である譲渡所得税についてです。

譲渡所得税は以下に分けられます。

• 所得税
• 住民税
• 復興特別所得税

所得税の税率はマンションの所有期間によって異なります。短期譲渡所得税と長期譲渡所得税に分けられ、それぞれの税率にて計算することがポイントです。

具体的な税率は後述しますので、ぜひ参考にしてください。

特別控除を使用する場合

譲渡所得税を軽減するためには、節税効果のある特別控除の制度があります。そして特別控除を使いたい場合は確定申告をする必要があります。

代表的なものとして、

• 3,000万円特別控除
• 住み替え(買い替え)特例
• 軽減税率の特例

以上があります。

それぞれにいくつかの適用条件があり、それを満たせば確定申告をした上で税負担を減らすことが可能です。

マンション売却益にかかる税金

マンションの売却益にかかる税金についてです。マンションを売却して利益（譲渡所得）が発生したケースにのみ譲渡所得税がかかります。

譲渡所得税の内訳は所得税、住民税、復興特別所得税で構成されているほか、売却益にかかる税金は以下のとおりです。

この内、登録免許税と印紙税は売却益が出なくても必ずかかる税金になり、額は少ないものの忘れないようにしましょう。

順に解説していくと、所得税は売却するマンションの所有した期間により税率が異なります。

5年を超える所有期間なら長期譲渡所得であり、5年以内の所有期間ならば短期譲渡所得という扱いです。2倍ほど税率に開きがあります。

住民税も所得税と同じく、所有期間していた期間が長期（5年超）、短期（5年以内）で税率が分かれます。

納付時期はマンション売却の翌年、6月あたりに郵送される納品書にて支払いをおこないます。

また、復興特別所得税は東日本大震災の復興のために課せられる税金です。課税期間は2037年12月31日までとなっており、期間内にマンション売却をおこなう人に課せられます。

この税金も譲渡所得税の一部です。そのため、売却益が出た場合に所得税や住民税と一緒にかかる税金となっています。

所得税と復興特別所得税は確定申告時に納付することになり、売却した翌年の2月16日から3月15日までの期間に申請が必要です。

登録免許税はマンションの物件引き渡し時に必要になります。売買契約で他人に売却する際、名義変更にともなう登記に支払う費用です。

マンション1部屋につき2,000円の登録免許税になり、マンションが建っている土地とマンションの部屋、それぞれに1,000円ずつの税金がかかります。

最後に印紙税です。マンションを売却するときの契約書に貼る印紙にお金がかかります。マンション売却額により納付額が異なりますが、2,000円から2万円程度の税額の人がほとんどでしょう。

【参考記事】

▶マンション売却にかかる税金はいくらかを計算！節税対策の控除も紹介

マンション売却の譲渡所得税の計算は、上記の記事で詳しく解説しています。ぜひ参考にしてください。

登録免許税と印紙税は利益が出なくても必要なものですね。

そうです。売却契約の際に名義変更や契約書の印紙にかかるものですので「マンション売却」にかかるお金、という覚え方もしておきましょう。

マンション売却益にかかる税金の節税方法

マンションの売却益が発生したら税金がかかります。ただ、支払う税金を抑えるための節税方法もあるのです。

ここで紹介する控除や特例を活用すれば税金を抑えることができ、お金を手元に残すことも可能となります。

節税方法をそれぞれ見ていきましょう。

3,000万円特別控除

まずは3,000万円特別控除です。この制度はマンション売却時に所有期間関係なく売却益が3,000万円まで控除されるというもの。

マイホームを売却して利益が発生しても3,000万円まで税金を控除できます。たとえば、課税される額が3,000万円以内なら税金を納める必要がありません。

いくつかの条件のもとで適用されますので、検討してみましょう。

【参考記事】

▶マンションの売却時に適用される3,000万円控除とは？適用条件もあわせて解説

マンション売却で3,000万円特別控除を利用する場合は、上記の記事で詳しく解説しています。ぜひ参考にしてください。

所有物件10年超の軽減税率の特例

次に、10年を超えて住んでいたマイホームを売却した場合、発生した譲渡所得税の税率が軽くなるという特例です。

不動産売却益が6000万円以下であれば、約10％の軽減措置。6000万円を超えている場合なら、(不動産売却益－6000万円)×15％＋600万円となります。

たとえば、マンション売却益が8,000万円のケースでは、

以上の計算式に則り、税率が軽減されるのです。

この軽減税率の特例は確定申告時に登記事項証明書を添付する必要があります。また、3,000万円特別控除との併用もできるので、検討してみましょう。

相続物件に使える特例控除

親などから相続した物件にも使える特例や控除があります。

• 取得費加算の特例
• 空き家売却の控除

以上の2つです。

取得費加算の特例は、親から相続したマンションの相続税の一部をマンション取得費に加算できる制度です。

相続税とマンション売却時の譲渡所得税が二重にかからないようにするための特例といえます。

取得費加算の特例を活用すれば、結果的に譲渡所得の額を軽減でき、お金の負担を減らせるということです。

また、空き家売却の控除に関しては、親が一人で住んでいたマンションが空き家になり、そのマンションを売却した場合に譲渡所得から3,000万円を控除できるというもの。

耐震基準や建築年月日など、いくつかの条件があります。

引用：「国土交通省 空き家の発生を抑制するための特例措置」

以上、相続したマンションなら使える制度もあるので活用してみましょう。

さまざまなパターンに特例や控除があるのですね。

税負担を減らすための制度がたくさんあります。代表的なものは「3,000万円特別控除」「所有物件10年超の軽減税率の特例」ですが、相続したマンションを売却するケースにも利用できる制度があるので、積極的に活用していきたいものですね。

マンション売却後の確定申告

上記の特例や控除も確定申告をしないと活用できません。マンションを売却したあとの確定申告について解説していきます。

引用：「国税庁 譲渡所得の申告のしかた」

この書類に必要事項を入力して税務署に持ち込むか、郵送するかで提出します。

マンション売却益がプラスなら確定申告が必要

あらためて解説すると、マンションを売却して売却益が出たら確定申告をする必要があります。売却益は譲渡所得といい、この所得に税金がかかるためです。

譲渡所得税を支払う義務があるため、確定申告が必須になります。売却益の計算式に基づいてプラスになるかどうかを判断しておくと良いでしょう。

特例や控除で節税するための確定申告

確定申告は特例や控除を利用する際にも必要です。

• 3000万円の特別控除
• 居住用財産譲渡の軽減税率特例
• 買い替え特例

以上のような代表的な特例や控除は、マンション売却での利益が発生した際に支払う税金を軽くできるものです。

それぞれ一定要件を満たした上で確定申告をすると活用できます。

マンション売却益がマイナスでも確定申告で節税できるケース

マンション売却益が出ずに損失が出た場合でも、確定申告をすることにより節税することが可能です。

「損益通算および繰越控除の特例」と呼ばれるもので、損益通算ができます。給与所得と合算することで納税額を抑えることが可能です。

そのため、売却益が出ないといって確定申告をしないと損をする可能性があります。

【参考記事】

▶マンション売却の確定申告は必要？必要書類や計算方法、特別控除などを解説！

マンション売却の確定申告については、上記の記事で詳しく解説しています。ぜひ参考にしてください。

売却益が発生する、しないにかかわらず確定申告はした方が良いのですね。

確定申告をおこなうことで損失を補填することもできるでしょう。制度をムダにしないように活用していきたいものです。

不動産売却益の考え方とよくあるケース

マンション売却をはじめとする不動産売却の売却益については、よくあるケースに当てはめると間違いありません。

たとえば、相続マンションの売却益に関しての考え方では、親がいくらでマンションを購入したかに対して、いくらの利益が出たかという計算をしていきます。

また、購入価格がわからない古いマンションを相続したケースでは、売却金額の5％を取得費として計算します。

たとえば、取得費がわからないマンションを1,000万円で売却したとすると、取得費を50万円とすることが可能です。

マンションを売却するなら、売却益やそれにかかる税金にも詳しい専門会社に依頼しよう

この記事では、マンション売却時の売却益やそれにともなう税金について解説してきました。

マンションの売却益やその計算方法だけでなく、節税方法や確定申告までも抑えておくことで、マンションを売ったあともスムーズに対処できるでしょう。

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