リースバックを利用する場合、自宅の売却と賃貸借契約にはいくら手数料がかかるのでしょうか。
リースバックで自宅を売却すると、売却価格から経費を引いた売却益が手元に残ります。
リースバックで自宅を売却して資金調達をする際は、売却にかかる経費を把握し、売却益を正しく計算しなくてはいけません。
本記事ではリースバックに必要な手数料について詳しく解説し、売却益を最大にするための費用を抑える方法をお伝えします。
リースバックは手数料がかかりますか？
リースバックは手数料がかかります。リースバックには印紙税などの不動産売却時に発生する手数料と、賃貸借契約時に支払う家賃保証料などの費用が必要です。
リースバックにかかる費用を安くする方法はありますか？
リースバックの費用を安くする方法はいくつかあります。たとえば仲介手数料のかからない業者を選ぶことや、売却にかかった経費の計上を行うことで譲渡所得税の軽減をはかるなどです。
リースバックにかかる手数料や費用は事前に準備する必要がありますか？
リースバックにかかる手数料や費用は事前に準備する必要はありません。なぜなら、リースバックの費用は自宅の売却益から差し引かれるからです。
リースバックでは売買・賃貸借の手数料の両方がかかる
リースバックを利用する際は、自宅の売却時と賃貸借契約締結時の両方で手数料がかかります。
リースバックは売却と賃貸借を両方行う
リースバックでは自宅の売却に伴い以下の手数料が必要です。
- 仲介手数料
- 印紙税
- 抵当権抹消登記費用
- 譲渡所得税
さらに、リースバックでは売却後の賃貸借契約を結ぶので、その費用がかかります。
- 敷金・礼金
- 家賃保証料
- 火災保険料
- 事務手数料
しかし、後述しますが場合によってはこれらの手数料や費用が、不要になるケースがあります。
不動産売買の仲介手数料
リースバックを利用する際は、自宅の売却時に仲介手数料が必要です。
不動産の売買の仲介手数料には宅地建物取引業法で上限が決められています。
【宅地建物取引業法で定められた仲介手数料の上限】
| 取引物件価格 | 仲介手数料の上限 |
|---|---|
| 200万円以下 | 取引物件価格×5.5% |
| 200万円〜400万円以下 | 取引物件価格×4.4% |
| 400万円超 | 取引物件価格×3.3%＋6.6万円 |
（国土交通省・宅地建物取引業法を参考に作成）
たとえば、自宅を3,000万円で売却したときの仲介手数料の上限は以下の通りです。
3,000万円×3.3%+6.6万円＝仲介手数料の上限105.6万円
このように不動産の仲介手数料はかなり高額です。
賃貸借の仲介手数料
リースバックで自宅不動産を売却後、賃貸借契約を結ぶ際にも仲介手数料がかかる場合があります。
賃貸借の仲介手数料も宅地建物取引業法で上限が決まっていて、賃貸借の仲介手数料の上限は賃料の1カ月分です。
なお、リースバックでは買取や家賃から利益を得られるので、物件の売買と賃貸借による仲介手数料を無料にする場合があります。
リースバックに必要な手数料・費用
リースバックには売却時にかかる手数料と賃貸借契約時にかかる手数料があります。
また、リースバックで持ち家を売却することで、今までかかっていた経費が不要になるケースがあります。
必要な手数料・費用
リースバックは一般的な不動産の売却や賃貸借と同じように諸費用がかかります。
費用の主な支払先は、税務署や法務局、司法書士、物件の買主などです。
| リースバックにかかる費用 | リースバックで不要になる費用 |
|---|---|
| （売却） ・印紙税 （1,000万〜5,000万円の契約書で2万円の印紙税を買主と折半） ・抵当権抹消 （司法書士と登録免許税で約2万円） ・仲介手数料 （売却額400万円以上で売価の3.3％＋6.6万円が上限） ・譲渡所得税 （売価ー経費ー特別控除）✕所有年数による税率） （賃貸借） ・仲介手数料（家賃✕1カ月が上限） ・敷金、礼金（家賃✕0～2程度） ・家賃保証料（家賃✕0.6＋年額1万円程度） ・家財保険料（4,500～6,000円） | ・住宅ローンの残債（清算できれば） ・管理費、修繕積立（新所有者が負担） ・固定資産税（新所有者が負担） ・引っ越し費用 |
なお、リースバックは物件の買取価格や賃貸料の査定費用は無料です。
リースバックで不要になる手数料・費用
リースバックで持ち家を売却することで、今までかかっていた費用で不要になるものがあります。
リースバックを利用すると不要になる費用は以下の通りです。
- 固定資産税・都市計画税（新しい所有者が負担）
- 管理費・修繕費（新しい所有者が負担）
- 住宅ローン（リースバックで得た資金で一括返済）
家を所有しているためにかかっていた費用は、リースバックで所有権を手放すことで支払う必要がなくなります。
また、住宅ローンがある場合も、リースバックで取得した売却益で一括返済が可能です。
ただし、売却益で住宅ローンの残債を清算できなければ、ローンの借り換えをする必要があり、新たなローンで返済を続けなくてはいけません。
不動産会社が買主・貸主の場合は手数料が発生しない
リースバックを利用する際、仲介を投資家に依頼するのではなく、不動産会社に直接買い取ってもらう場合は仲介手数料が発生しません。
リースバックを不動産会社に依頼すると仲介手数料が無料になる理由は、買主であり貸主である不動産会社は買い取った不動産から賃料を得られるため、仲介手数料以上の収益が見込めるからです。
不動産会社は買い取った物件を売主に貸し出すことで、入居者の募集をしなくてもすぐに家賃を得られます。
また、買い取った物件を将来的に売却して、利益をだすこともできるのです。
このことから、不動産会社にリースバックを依頼した場合は、仲介手数料がかからなくなります。
ただし、不動産会社の直接買取であっても、事務手数料はかかることが多いです。
仲介手数料無料をうたい文句に集客している会社もある
リースバックを取り扱う不動産会社の中にはサービスや広告、キャンペーンの一環として仲介手数料を無料にすることをうたっている会社があります。
しかし、どこまで手数料が無料になるのか、査定を受けるときにしっかり確認しなければいけません。
前述のように事務手数料が別途かかる場合があるので、無料という言葉に惑わされないでください。
さまざまな工夫で諸費用を安くできる
リースバックはさまざまな工夫で諸費用を安くできます。
リースバックの費用を安くするための方法
- 抵当権の抹消登記を自分で行う
- 譲渡所得税の軽減をはかる
- 買取価格を低くして家賃を安く設定する
抵当権の抹消登記を自分で行う
ローンが残っている自宅をリースバックする場合、抵当権の抹消登記をしなくてはいけません。
抵当権の抹消登記は、自分でも行えます。
不動産の抹消登記を個人で行う場合、登録免許税が不動産1件につき1,000円かかるので、土地と建物で2,000円で済ませられます。
司法書士に依頼すると2万円ほどかかります。
譲渡所得税の軽減をはかる
自宅を売却するためにかかった費用の経費計上を行い、譲渡所得税の軽減をはかります。
自宅を売却する費用に相当するのは以下の通りです。
- 取得費（不動産を購入したときの費用）
- 抵当権の抹消登記にかかった費用
- 印紙代
- 司法書士費用
売却価格から経費を控除することで譲渡所得税を少なくできます。
また自宅を売却したときに適用される特例には以下のものがあります。
- 居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例
- マイホームを売ったときの軽減税率の特例
自宅を譲渡した場合は、売却価格に3,000万円を控除して所得税が計算されます。
また、所有期間が10年以上のマイホームは、20.315%の税率が6,000万円の部分まで14.21%の軽減税率が適用されます。
ちなみに、所有期間が5年以下の譲渡所得税の税率は39.63%です。
控除や税率の特例をフル活用して、売却益を最大化しましょう。
買取価格を低くして家賃を安く設定する
リースバックで買い取られる物件は投資目的で運用されるため、買取価格に8〜12％の利回りで家賃を設定します。
そのため、買取価格を安くすれば、家賃を低く抑えられます。
買取による資金調達を重視するのか、家賃をなるべく安くすることを重視するのか、リースバックを利用する目的を明確にして検討しましょう。
譲渡所得税の仕組みについてより詳しく知りたい方は、以下の記事も参考にしてください。
【参考記事】
▶自宅のマンションを売却するときの税金は？ 計算方法や控除、特例などを紹介！
リースバックの手数料に関するまとめ
リースバックの利用を検討するなら、自宅の売却価格から引かれる手数料がいくらなのかをしっかりつかんでおくと安心です。
リースバックで得られる売却益は、売却価格から手数料や所得税などを引いた金額だからです。
費用についてしっかり把握すれば、売却益が正しく計算できます。
さらに、リースバックでは自宅の所有権がなくなるため、かからなくなる費用とこれから発生する家賃を計算して、今後の住居費がどれくらい必要なのかも計算しなくてはいけません。
自分にとって最もよい選択をするために、売却益と住居費の把握をしっかり行いましょう。
リースバックで仲介手数料が発生するのはどんなときですか？
リースバックで仲介手数料が発生するのは、投資家に仲介を依頼する場合です。リースバックを手がける不動産会社に直接依頼する場合は、仲介手数料はかかりません。
リースバックで自宅を売却すると不要になる費用にはどんなものがありますか？
リースバックで自宅を売却した場合、固定資産税や都市計画税、マンションの場合なら管理費や修繕積立金も不要になります。
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