中古マンションの住み替えとは？住み替えのメリットやデメリットを解説！

中古マンションへの住み替えは、新築マンションに比べ価格の面で大きなメリットがあります。中古マンションを自分好みにリノベーションしても新築を購入するより安く済むこともあるのです。

住み替えを検討するなら、新築マンションにこだわらず中古マンションも選択肢に入れると理想の物件に出会う可能性が広がるでしょう。

この記事では中古マンションへの住み替えのメリットとデメリットをお伝えし、現在の住まいの売却と新居の購入を同時に行う住み替えのすすめ方について詳しく解説します。

中古マンションは新築マンションとくらべて資産価値が安定しているのはなぜですか？

マンションは新築から築10年目まで価値は急落しますが、築10年目以降は下落率が緩やかに変化するので、築年数が古いマンションほど資産価値が安定します。

中古マンションでリフォームができない物件はありますか？

中古マンションでリフォームができない物件はあります。マンションの規約でリフォームが禁止されている物件もあるので、リフォームを前提で中古マンションを購入する場合は注意してください。

中古マンションの住み替えとは

中古マンションへの住み替えの魅力は新築に比べ価格が安いことです。新築だと手の届かない好立地でも、中古マンションなら価格が抑えられて住み替えが可能な場合があります。

また、中古マンションの売主が個人の場合は消費税がかからないので、新築よりもお得感があります。

住み替えを検討しているなら、中古マンションの購入を検討してみてはいかがでしょうか。

中古マンションへの住み替えのメリット 

中古マンションは新築のマンションにはないさまざまなメリットがあります。

中古マンションの住み替えのメリットには以下のものがあります。

• 新築マンションより購入価格が安く済む
• 内覧で室内の様子がわかる
• リノベーションやリフォームしやすい
• 資産価値が安定している

新築マンションより購入価格が安く済む

中古マンションは一般的に新築マンションよりも価格が安いです。

2023年3月度の不動産経済研究所の発表によると、中古マンションと新築マンションの首都圏の平均価格は以下の通りです。

このデータによると、中古マンションは新築マンションよりも平均で2,466万円も安く購入できます。中古マンションにもさまざまな立地や築年数の違いがあるので、単純に平均価格で比較できるものではありませんが、それでもかなり安い価格で購入できることがわかります。

内覧で室内の様子がわかる

中古マンションの住み替えのメリットは、内覧で実際の物件を確認できることです。

新築マンションの場合はモデルルームの見学のみなので、実際の部屋の日当たりや眺望などを確認できません。実際に入居してみると、イメージと違ったと感じてしまうことがあります。

しかし、中古マンションの場合は自分が購入を希望する部屋の室内に入って、すみずみまで確認できるので新築マンションで起こるような失敗はありません。

リノベーションやリフォームしやすい

中古マンションは新築に比べ価格を安く購入できるため、その分の資金をリノベーションやリフォームにあてられます。中古マンションをリノベーションやリフォームによって、新築マンションを購入するより安い金額で、自分の理想の住まいに作り替えることもできるのです。

中古マンションへの住み替えのデメリット

中古マンションへの住み替えにはデメリットもあります。

中古マンションへの住み替えのデメリットは以下の通りです。

• 修繕費が高くなることがある
• マンションの規約によって自由にリフォームできない場合がある

修繕費が高くなることがある

中古マンションの中でも築年数の古い物件で内装が傷んでいたり、設備に不具合のある場合は修繕が必要です。 低価格にひかれて購入した物件に修繕費が多くかかってしまっては中古マンションのメリットが享受できません。

マンションの規約によって自由にリフォームできない場合がある

中古マンションを購入して自分好みの部屋にリフォームしたいと考えている人も多いですが、マンションによっては規約で自由にリフォームができない場合があります。

リフォームを前提で中古マンションの購入を考えている場合は、必ず管理規約の「使用細則」を確認してください。

中古マンションの住み替えの売り先行と買い先行とは

現在の住まいを売却して、中古マンションへ住み替えるには、「売り先行」と「買い先行」の2種類の手法があります。

物件売却を先にする売り先行

売り先行とは、現在住んでいる物件を新居の購入前に売却する手法です。

売り先行は先に旧居を売って売却益を得てから新居を買うので、より堅実な住み替えといえるでしょう。

売り先行のメリット

売り先行は新居の購入前に売却額が確定するので、資金計画を立てやすいのがメリットです。

旧居の売却金額からローン残高を引いて頭金を計算し、新居の購入で新たにどれくらいのローンを組めるのかを明確に試算できます。いくらまでの中古マンションを購入できるかがしっかりわかるので、物件選びの迷いも少なくなります。

さらに、旧居の売却で得られた資金が手元にあるため、新居の住宅ローンの頭金を多めに入れて金利を抑えられることもメリットです。

売り先行のデメリット

売り先行のデメリットは、新居の購入が決まるまで仮住まいが必要なことです。住んでいた住居を先に売却してしまうため、買主に引き渡した後は新居の購入が決まるまで仮の住まいを用意しなければいけません。

また、新居に住む前に仮住まいをはさむため、引っ越しの回数が増えて費用が多くかかってしまいます。

中古マンションを先に購入する買い先行

買い先行とは、現在住んでいる物件の売却の前に、新居を購入する手法です。

買い先行では旧居の売却益を得る前に新居を購入するため、手持ち資金が豊富で旧居の住宅ローンを完済している人に向いています。

買い先行のメリット

買い先行では新居を購入してから旧居を売却するので仮住まいが必要ありません。そのため、引っ越しも1回で済ませられます。

買い先行では売却する物件を新居に引っ越して空き家にしてから売却活動が行えるので、購入希望者の内覧がしやすく印象は上がります。その結果、好条件での売却につながるケースもあるのです

買い先行のデメリット

買い先行のデメリットは、新居を買う段階で旧居がいくらで売れるかわからない状態なので、資金計画が立てづらいことです。場合によっては思うような金額や期間で売却できないこともあり、リスクをはらんでいます。

また、旧居のローンが残っている状態で買い先行の手法をとると、新居とのダブルローンになってしまう期間が発生します。

買い先行は経済的なリスクがあるため、資金に余裕のない場合は売り先行を選択しましょう。

中古マンションの住み替えの流れ

売り先行と買い先行の住み替えの流れはそれぞれ異なります。

売り先行の場合

売り先行の住み替えの流れは以下の通りです。

1. 旧居の売却
2. 仮住まいへの引っ越し
3. 新居の購入
4. 新居への引っ越し

売り先行では旧居に住みながらじっくり売却活動が行えるので、希望の価格で売れる可能性は高まります。

売り先行では引っ越しが2回発生してしまうのが難点です。

買い先行の場合

買い先行の住み替えの流れは以下の順序で行います。

1. 新居の購入
2. 新居への引っ越し
3. 旧居の売却

買い先行では引っ越しが1回ですみます。

旧居のローン残高が残っている場合、新居購入後、旧居を売却するまでに2重のローンを払わなければいけないので大きな負担がかかります。

中古マンション選びで後悔しないためには

中古マンションは建てられてから期間が経過している物件なので、新築物件とは違う視点で確認しなければいけないポイントがあります。

中古マンション選びで後悔しないためには、以下の4つの点に注意を払いましょう。

• 建物の状態や築年数の確認
• 立地が良い
• 耐震性のチェック
• 管理が行き届いているか

建物の状態や築年数の確認

中古マンションを選ぶ際は内覧をして、建物の状態や日当たりなどを確認します。「共用部分の老朽化はすすんでいないか」「室内の日当たりはよいか」「騒音はないか」などをしっかり確かめましょう。

また、築年数の新しい物件だけにこだわらず築年数の古い物件も視野に入れると、理想の中古マンションに出会う確率が上がります。

立地が良い

立地のよい中古マンションは資産価値の下落が少なく、この先転居が必要になったときの住み替えにも有利です。中古マンションの立地選びで一番重要なのは、自分のライフスタイルにあっていることですが、2番目に重要なのは、資産価値が下がりにくい場所の物件であることです。

資産価値が下がりにくい立地選びのポイントは以下の3つです。

• アクセスがよい
• 利便性が高い
• 人気のあるエリア

アクセスがよい

駅などが近く通勤や通学に便利な立地は需要が高く、中古マンションの価値は下がりにくいです。

利便性が高い

物件の周辺に商業施設や学校、病院などがある立地は、生活する上で利便性がよく需要が落ちません。

人気のあるエリア

人気のエリアにある中古マンションは、資産価値の下落が少ないです。

また、新たに商業施設が新設されたり、再開発が計画されたりしているエリアは、今後資産価値の上がる可能性があります。

耐震性のチェック

中古マンションを選ぶときは、耐震性のチェックが必須です。

1981年以前の中古マンションには新耐震基準で建てられていない物件もあります。中古マンションを購入する場合、新耐震基準で建てられているかどうかはとても重要です。

しかし、新耐震基準以前に建てられた中古マンションであっても、耐震診断の結果で新耐震基準をクリアした物件は存在しています。また、耐震改修や耐震補強を行い、耐震性をあげている中古マンションもあります。

築年数の古い中古マンションを選ぶなら、耐震性の確認は必ず行いましょう。

管理が行き届いているか

マンションの管理が行き届いていることは、中古マンションを選ぶ上で重要なポイントです。

「外壁や通路などの損傷は修繕されているか」「管理費や修繕積立金の滞納はないか」「ゴミ捨てのルールが守られていて住民にモラルはあるか」などを確認しましょう。

管理体制が整っているマンションは住民同士のトラブルも少なく、生活しやすい物件であることが多いです。

中古マンションの住み替えにかかる費用

中古マンションの住み替えには物件の購入費用の他に、引っ越し費用や税金などがかかります。

中古マンションの住み替え費用の内訳は以下の通りです。

• 中古マンションを購入する費用
• 住んでいる家を売却する費用
• 中古マンションの住み替えにかかる税金

中古マンションを購入する費用

中古マンションの購入に関する費用は不動産会社に支払う仲介手数料や団体信用生命保険などの保険料があります。

住んでいる家を売却する費用

住んでいる家の売却にも費用がかかります。

中古マンション住み替えにかかる税金

中古マンションの住み替えには物件の売却益にかかる譲渡所得税や、購入した時にかかる不動産取得税などの税金がかかります。

中古マンション住み替えの注意点と対処法

中古マンションの住み替えには以下の注意点があります。

• 売却には時間がかかるため、住み替えスケジュールは期間を長く取る
• 売却する価格設定は念入りにおこなう
• 住み替えローンは審査が厳しいため、期間に余裕をもっておく

売却には時間がかかるため、住み替えスケジュールは期間を長く取る

売却には時間がかかります。多くの場合は売り出しから成約するまでに3〜6カ月の時間を要します。

なので住み替えは売却期間を長めにとったスケジュールで臨みましょう。

売却する価格設定は念入りにおこなう

住み替えのために今まで住んでいたマンションの売却を行う場合、価格設定は念入りに行ってください。

不動産会社の査定額が出たら、売り出し価格はそれよりも少し上乗せして設定するとよいでしょう。売り出し価格は査定額の3〜8％を上乗せするのがよいとされています。売り出し価格で成約することは少なく、買主から値下げ交渉を持ちかけられることがあるので、査定額よりやや高い価格設定をする方が柔軟に価格交渉に対応できます。

住み替えローンは審査が厳しいため、期間に余裕をもっておく

住み替えローンは旧居のローンがまだ残っていて売却益でローン残高が返済しきれない場合、新居のローンに旧居のローンを合算する仕組みです。

住み替えローンは新居の価値以上の借入になるため、ローン審査は厳しいです。

住み替えローンの審査に通るか不安がある場合は、信頼できる不動産会社に相談してみるとよいでしょう。不動産会社は住み替えのプロなので、それぞれの事情にあった対策を提案してくれます。

そのためには住み替えの期間に余裕を持って取り組む必要があります。

中古マンションへの住み替えをスムーズにおこなうには

中古マンションへの住み替えをスムーズに行うためには以下の注意点があります。

• 修繕や清掃などの管理を徹底しておく
• ハウスクリーニングは専門の会社に依頼しておく

修繕や清掃などの管理を徹底しておく

住み替える中古マンションの入居前に、必ず物件の修繕や清掃を行っておきましょう。新居に家具や生活用品が入る前に中古マンションのメンテナンスを行っておけば、より快適に新しい生活を始められます。

ハウスクリーニングは専門の会社に依頼しておく

住み替えで入居前に中古マンションのハウスクリーニングを行うときは、専門の業者に依頼しましょう。プロが行うハウスクリーニングは、自分で清掃を行うよりも格段にきれいに仕上がります。

入居中のハウスクリーニングよりも空室のハウスクリーニングの方が料金は安くすみます。

マンションハウスクリーニング料金の目安

引用：もちや ぷらす

中古マンションへの住み替えに関するまとめ

中古マンションは新築よりも安い価格で住み替えが可能です。そのため、中古マンションを購入後にリノベーションして、新築よりも安い価格で自分好みに作り変えることもできるのです。

また、中古マンションは内覧で購入を希望する部屋を実際見られるので、モデルルームしか見られない新築マンションと違って購入後に「こんなはずではなかった」と後悔をすることはありません。

住み替えは今まで住んでいた物件の売却と新居の購入を同時に行わなければいけないので難易度の高いライフイベントです。時間的な余裕を持ったスケジューリングを行い、中古マンションへの住み替えを成功させましょう。

住み替えで売り先行と買い先行では、どちらがおすすめですか？

住み替えで売り先行と買い先行では、売り先行がおすすめです。新居を買う前に旧居を売却する売り先行は、仮住まいが必要になるデメリットはありますが、新居購入よりも先に売却益を手にできるので資金計画が立てやすく、手元に資金があるので新居の頭金の額を多くすればローンの金利を低く抑えられるメリットもあります。

住み替えローンの審査が厳しいのはなぜですか？

住み替えローンの審査が厳しい理由は、旧居を売った売却益で完済できないローン残高を新居のローンと合算するので、新居の価値よりも借入金額の方が高くなるからです。

中古マンションの住み替えには専門の会社に依頼して計画的に進めることが重要です。

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