せっかく手に入れたマンションを仕事や家庭の事情で手放さなければならなくなったとき、そのままにしておくともったいないと思う方も多いでしょう。
しかしながら、マンションを売るか貸すか、どちらが自分にとってメリットがあるのかわからないという人もいらっしゃると思います。
この記事では、そのようなお悩みを解説するべく、マンションを売るか貸すかを決めるポイントから、マンションを売るとき、貸すときのメリットとデメリットなどをご紹介します。
10分くらいで読めますので、すき間時間にでもご一読ください。マンションをどうするかのきっかけになるはずです。
マンションを売るか貸すか……どっちにすればお得なのだろう？
まずはマンションを売るか貸すか、判断するポイントを見ていきましょう。
マンションを売るか貸すかを決めるポイント
まずはマンションを売るか貸すかを判断するポイントについてです。
- また住む予定があるかどうか
- 住宅ローンはどれだけ残っているかどうか
以上2つについて、解説します。
また住む予定があるかどうか
マンションを売るか貸すかを判断するために、まず抑えておきたいポイントは、今後ふたたび住む予定があるかどうかです。
なぜならマンションは一度売却してしまうと、ほぼ取り戻すのは不可能だからです。ふたたび住む予定がないのかをしっかりと確認する必要があります。
住宅ローンはどれだけ残っているかどうか
マンションを売る場合も貸す場合も、住宅ローンの残りの額を気にしましょう。売却する場合は、住宅ローンを一括返済する必要があります。
また、住宅ローンが残っている場合、基本的には人に貸すことができません。マイホームを購入するための融資といった前提で住宅ローンは存在しているからです。
ただし「フラット35」など金融機関であれば、住宅ローンが残っていても賃貸物件として
利用できる可能性もあります。
マンションを売るときも貸すときも、住宅ローンを確認することは重要ですね。
マンションを売るときに住宅ローンが残っていれば、自己資金で支払うほか、完済するために売却したお金で返済する計画をたてることが必要です。
マンションを売るメリットとデメリット
マンションを売却するには知っておくとよいポイントがあります。ここでは、マンションを売る場合のメリットとデメリットをご紹介します。
マンションを売る場合のメリット
まずは売る場合のメリットです。代表的なものは以下の4つです。
- 売却によりまとまった収入が得られる
- ランニングコストがかからなくなる
- 責任を負わなくて済むようになる
- 税制の優遇を受けられる
以上、それぞれを解説していきます。
売却によりまとまった収入が得られる
マンションを売却することで、ライフプランの資金にあてることができます。まとまった収入のため、今後の計画的な資金として使うことが可能です。
ランニングコストがかからなくなる
ランニングコスト、維持費がかからなくなることもメリットといえるでしょう。マンションなどの不動産を所有していれば、人が住んでいなくても税金や修繕といった、費用がかかります。
マンションを売ることで、これらの支出が無くなるのはメリットと言って間違いありません。
責任を負わなくて済むようになる
マンションがあれば、さまざまな責任を負うことになります。納税はもちろんのこと、家族間の相続に加え、火事などがあれば賠償責任が発生するかもしれません。
マンションを売却すれば、さまざまな問題を処理することが無くなるため、メリットを感じることでしょう。
税制の優遇を受けられる
不動産の売却でもマイホーム用のマンションであった場合は、特例で税金を低くできます。たとえば、「3,000万円特別控除」といったものです。
3,000万円特別控除は、譲渡所得を最大3,000万円まで無視できるという制度です。
たとえば、4,000万円で購入したマンションが7,500万円で売却できたとしたら、3,500万円の譲渡所得になりますが、譲渡所得税としての課税は500万円だけになる仕組みです。
マンションを売る場合のデメリット
一方、マンションを売るデメリットです。代表的なものは以下の2つです。
- いつ買い手が見つかるか分からない
- 仲介手数料がかかる
以上、それぞれを解説していきます。
いつ買い手が見つかるか分からない
買い手がいつ現れるかわからないことは、デメリットといえるでしょう。
不動産会社に仲介してもらっても、自分が希望した売却価格で売れるかはわかりません。不動産会社に査定してもらってから、売却までを終えるのに3か月から半年ほどかかると見ておきましょう。
仲介手数料がかかる
売却にあたり、不動産会社に依頼すると、マンションのチラシ作成や物件情報サイトに掲載することなど、さまざまなサポートをしてくれます。
発生する仲介手数料は上限が決まっており、売買価格の3％から5％に消費税を足した額になります。
たとえば、1,000万円で売却したら「1,000万円×3％＋6万円＝36万円」が仲介手数料です。
| 売買価格 | 仲介手数料の上限 |
|---|---|
| 200万円以下の部分 | 売買価格の5%＋消費税 |
| 200万円を超えて400万円以下の部分 | 売買価格の4%＋消費税 |
| 400万円を超える部分 | 売買価格の3%＋消費税 |
マンションを貸すメリットとデメリット
一方、マンションを貸す場合はどうでしょうか。こちらもメリットとデメリットがしっかりとあります。
マンションを貸すことは、家賃収入を得られる代わりに準備が大変です。ここでは、マンションを売る場合のメリットとデメリットをご紹介します。
マンションを貸すメリット
まずは貸す場合のメリットです。代表的なものは以下の2つです。
- 家賃収入を得られる
- 経費として計上できる
以上、それぞれを解説していきます。
家賃収入を得られる
マンションを人に貸すことで得られる一番のメリットは、家賃収入を得られることでしょう。空き部屋さえ出ないように気をつければ、毎月決まった額を手に入れることができます。
管理全般を管理会社に委託すれば、管理いらずで収益のみを得ることも可能です。
経費として計上できる
マンションなどの不動産を所有していれば、固定資産税を納める必要があります。そして、マンションそのものを賃貸のビジネスにしているので、経費にすることが可能です。
経費とすることができれば、ただ税金を納めるだけでなく、結果的に払うお金が少なくなります。
ほかに経費として計上できるのは、マンションローンの金利、管理組合の管理費等、保険料などです。
マンションを貸すときの家賃収入はやはり魅力的ですね。
マンション賃貸の一番のメリットは家賃収入ですが、入居者の確保とともに、家賃を毎月しっかりと納めてくれなければ成り立ちません。次のデメリットと合わせて判断しましょう。
マンションを貸すデメリット
まずは貸す場合のデメリットです。代表的なものは以下の3つです。
- 空室を覚悟しておく
- 管理するのにお金や手間がかかる
- 売却時に不利になる
以上、それぞれを解説していきます。
空室を覚悟しておく
空室のままなら収入が得られません。マンションを貸すとなった際の最大のリスクといえるでしょう。
空室の状態でも管理費や税金はかかり続けます。期間が長引けば収入が無いどころか、赤字になってしまうことも十分考えられます。
空室を覆そうと不動産会社に依頼すれば、広告費などのお金がかかります。空室期間が長ければ、リフォーム代などに費用がかかることも覚悟しておかなければなりません。
管理するのにお金や手間がかかる
管理するのにお金や手間がかかることもデメリットです。入居者を呼び込むためのリフォーム代、入居者の対応、住民間トラブルに家賃滞納と、さまざまな問題が発生します。
引用：「国土交通省 トラブル発生状況」
自主管理では対応力に自信がないと難しいことも多く、管理会社に依頼する方が間違いないでしょう。
その場合、家賃の数％の管理費を払い、マンション管理会社に委託することになります。
売却時に不利になる
一度、賃貸物件にすると収益物件となり、不動産投資用の物件とみなされてしまいます。
その結果、マンションの資産価値は運用利回りをもとに査定されることになり、価値が下がるので注意しましょう。
マンションを売るときの流れ
マンションを売るときの流れについて、順を追って解説します。マンション売却の流れを把握し、スムーズな売却を実現しましょう。
相場を調べる
まずはインターネットで相場を調べてみましょう。レインズマーケットインフォメーションや土地総合情報システムなどのサイトがあります。
レインズは一般向けに不動産取引情報の一部を公開しており、土地総合情報システムは国土交通省が運営しています。
査定を依頼する
相場がある程度わかったら査定を依頼しましょう。査定とはマンションを売ろうとするとき、売却できそうな価格の目安を算出してもらうことです。
似たようなマンションの価格をベースに、築年数や間取りに加え競合物件が多いか、人気エリアにあるかどうかなども考慮して計算されます。
「家プロ」は不動産買取をおこなっている専門会社です。
家プロの査定の特徴は以下のとおりです。
- 一括査定サイトより素早く高額買取
- マンション買取アドバイザーが専任対応
査定額を確かめるためにぜひ活用しましょう。
不動産会社と契約を結ぶ
マンション売却を依頼する不動産会社を決めたら、媒介契約を結びましょう。ローンの精算や書類準備などもおこないます。相談しながら最適な方法で依頼します。
物件を売り出して販売活動する
契約を終えると、物件を売り出す販売活動をおこないます。基本、マンションのオーナーが対応することはありません。
一般的に買い手がつくまでには、2か月から1年ほどかかるといわれています。不動産会社が販売活動をして、マンションの購入希望者を仲介してくれます。
物件の内覧対応をする
販売活動をした結果、購入希望者が内覧をしたいと申し出てくれば、マンションのオーナーが内覧対応をします。
土日などを希望することの多い内覧希望者に合わせ、臨機応変にスケジュールを調整しましょう。
購入希望者と契約を交わす
内覧後、購入希望者と契約を交わします。この売買契約を交わす段階で、不動産会社に仲介手数料を支払います。額はマンション売却額の一部です。
決済をする
マンションの売却代の入金と引き渡しは同時のタイミングです。引き渡した後の住居はしっかりと確保しておきましょう。マンション売却の決済は、売主と買主、不動産会社、司法書士が集まって実施されます。
物件を引き渡す
司法書士が登記の書類を作り、買主から物件の残代金を受け取ります。不動産会社と司法書士への報酬の支払いをおこないます。
マンションの鍵を買主に引き渡すと、物件の引き渡し完了です。
マンションを売るときは持久戦ですね。
マンションの売却の本番は、販売活動をしてから。すぐに成果が出なくても慌てずにいきましょう。
マンションを貸すときの流れ
マンションを貸すときの流れについて、順を追って解説します。マンションを貸すときの流れを把握し、スムーズな賃貸を実現しましょう。
不動産会社を探す
まずは不動産会社を探しましょう。個人の力だけでは負担が大きいです。家賃滞納の支払いの催促やクレーム対応など、さまざまなことを任せられるのは心強いでしょう。
仲介会社がそのまま管理会社になるケースが多いです。
貸し出し方法を選ぶ
不動産会社が決まったら、貸し出し方法を選びます。「普通借家契約」と「定期借家契約」の2種類です。
「一時的にマンションを貸すけれど、また戻ってきて家族と住むつもり」などの方は「定期借家契約」でしか貸し出さないようにしましょう。
「普通借家契約」だと、入居者が法律的に強い立場のため、貸主といえどもカンタンに契約を解除するのは難しいからです。
引用：「国土交通省 定期借家制度 」
家賃を決める
どのような方法で貸すかを決めたら、家賃を決めましょう。家賃は近隣の似たような物件やそのエリアの相場から決めると間違いありません。
入居者を集める
不動産会社と契約を結んでいれば、入居者集めもすべておこなってくれます。
広告制作の際には、マンションのことだけでなく、マンションの周辺環境の情報も一緒に盛り込むと、イメージしやすく入居者も集まりやすいといえるでしょう。
物件の内覧対応をする
売却時と同じく入居希望者が現れたら、マンションの内覧対応をしましょう。リフォームやクリーニングなどの事前準備を確実におこなっておきたいところです。
賃貸借契約を結ぶ
入居者と賃貸契約を結び、部屋の引き渡しをおこないます。契約したら、マンションの管理規約などのルールを伝えておきましょう。
公共料金の支払先などの連絡や手続きをする
最後に電気やガス、水道などの公共料金の支払先や、ゴミ出しのルールなど、不動産会社を通して、連絡しておきましょう。
マンションを貸すのも入居者募集がポイントですね。
マンションの賃貸は手間暇がかかります。時間とお金をかけておこなうだけの収益がマンションにあるのか確認し、慎重に貸すかどうかを選択しましょう。
マンションを売るとき、貸すときにかかる費用
マンションを売るとき、貸すときはどのようなものに費用がかかるでしょうか。それぞれの費用を見ていきましょう。
マンションを売るときにかかる費用
まずはマンションを売るときにかかる費用です。おおむね以下のようになります。
- 仲介手数料
- 印紙税
- 登記費用
- 司法書士への支払い
・繰り上げ返済手数料
・譲渡所得税
以上です。
マンションを貸すときにかかる費用
次にマンションを貸すときにかかる費用です。おおむね以下のようになります。
- 仲介手数料
- リフォーム、クリーニング費用
- 不動産会社への管理委託費や修繕積立金
- 固定資産税などの税金や火災保険料
- 契約手続、更新手続手数料
・投資ローンへの切替費用
以上です。
マンションの管理費や修繕積立金といった支払いも必要になります。管理費は家賃の5％から10％程度の料金が目安となっています。
修繕積立金はマンションが古くなるにつれ、額が増えていくのが一般的です。
固定資産税をはじめとする税金を納め、火災保険料も払います。火災保険は「建物」については貸主が契約を結び「家財」は借主がかけることになります。
契約手続手数料は家賃の1月分程度、更新手続手数料は更新料の半分程度の相場で支払うのが目安です。
前述しましたが、住宅ローンを完済していないままマンションを貸すことになった場合、住宅ローンから投資ローンへと切り替えることで、賃貸を認めてくれる銀行があります。
マンションを売るときの注意点
マンションを売る際の注意点は何点かあります。前述のとおり、マンションを売却すればまとまったお金が手に入りますが、当然ながら注意点もあります。
- 買戻すことが難しくなる
- 築年数が重要になる
- 不動産会社選びを吟味する
以上3点を順に見ていきましょう。
買戻すことが難しくなる
マンションは一度売却すれば、買い戻すことはほぼ不可能になります。マンションを売るときは、二度と自分の元には帰ってこない家ということを念頭に、慎重に検討しましょう。
売却時には家族の理解も必要です。
築年数が重要になる
マンションを売るときは築年数も重要です。
一般的には新しいマンションの方が、築年数が経っているマンションよりも高い価格で売却することが可能です。早く売る方が収益につながりやすくなります。
マンション売却は築年数が15年経過以降は、不動産価値が一気に低下するため、売却を考えているなら、15年経たないうちに売ることをおすすめします。
引用：「東日本不動産流通機構 築年数から見た首都圏の不動産流通市場（2020年）」
不動産会社選びを吟味する
マンションを売るのは一人ではできません。より高くスムーズに売るためには、自分に合う不動産会社選びが重要です。
まずは「家プロ」のような専門サイトで簡単査定を依頼しましょう。売却金額に不安がある方にはプロによる対応がおすすめです。
マンションを貸すときの注意点
マンションを貸す際の注意点も何点かあります。マンションを貸すとなれば、賃貸事業になるため、賃料は魅力ですが手間がかかるなど、注意点もあります。
- 個人で手続きをすべておこなうのは難しい
- マンションを貸せる状態にメンテナンスをする
- 空室になってしまう可能性がある
以上3点を順に見ていきましょう。
個人で手続きをすべておこなうのは難しい
個人で賃貸経営をおこない物件のオーナーになるのに特別な資格はいりません。だからこそ、知っておくべき手続きが多いのも難易度が高いといえるでしょう。
具体的には、入居者の募集から契約の手続き、家賃の集金や入居者トラブルといったことを、個人でおこなわなければなりません。
マンションを貸せる状態にメンテナンスをする
マンションの状態にもよりますが、ずっと人が住んでいないと、部屋は経年劣化していきます。
人に貸す前にはメンテナンスをして、不具合がないようにしておきましょう。水回りの設備や外壁、屋根、ドアの建付けや畳など、チェックしながらメンテナンスを実施します。
空室になってしまう可能性がある
マンションを貸すといっても、人が来ないと空室のままになってしまいます。そうなれば家賃収入は手元に入ってきません。
築年数が経つことによる資産価値の低下や、マンションの修繕積立金が上がる可能性があるなど、空室のままにしておいてよいことはありません。
マンションなどの不動産を利用する人も多くなるシーズンをねらって活動してもよいでしょう。毎年4月や9月頃は転勤や入学の時期ですから、ねらい目です。
マンションを貸すときの費用を抑える方法
マンションを貸すときの費用として、税金や修繕費などがかさみます。費用を抑えるためには、以下の方法を考えてみるとよいでしょう。
- 費用を経費にする
- 税務署に相談する
以上、順に見ていきましょう。
費用を経費にする
マンションを貸すときは、さまざまな費用がかかります。貸すことで得られる家賃収入は不動産所得といった区分になるため、かかった費用を経費にすることで、費用を抑えることがで可能です。
マンションを貸すときには管理費をはじめ、修繕積立金、保険料に固定資産税などがかかります。経費としてしっかりと計上して確定申告しましょう。経費を多く計上することで、その分、支払う税金が少なくて済みます。
税務署に相談する
マンションを貸すとなったときに、税務署に相談し、事業規模と認定してもらう方法です。
自分が所有するマンションを確認し、戸数が10部屋以上であれば事業規模として認定されるでしょう。
事業規模に認定されれば、確定申告が青色申告で提出可能になり、65万円の申告控除が活用できるため、結果的に納める税金が減ることになります。
マンションを売るか貸すか迷ったときの対処法
マンションを売るか貸すか迷ったら、どうすればよいでしょうか。
- マンションの価値と目的を明確にする
- サブリースやリロケーションといった方法を活用する
ここでは、迷ったときの対処法を、以上の2つにしぼってお教えします。
マンションの価値と目的を明確にする
マンションの今の価値と、そのマンションでの目的をはっきりさせることが一番です。
人が住んでいないと部屋の劣化が早まり、資産価値も落ちてしまいます。空き家にしても防犯上など、あまり良いことはありません。
参考：「国土交通省 平成26年 空き家の現状と問題について」
サブリースやリロケーションといった方法を活用する
サブリースは一括借り上げ、家賃保証制度のことです。不動産会社がマンションを一括で借り上げ、入居者に転貸しをします。
マンションの持ち主は入居者がいなくても一定の家賃が保証される上、家賃の集金などの諸手続きをする必要がありません。保証賃料は相場の8割から9割ほど。期間サブリースなら、期間限定で不動産会社に貸し出す方法になります。
リロケーションは一定期間、家を離れる間に賃貸して家賃収入を得る方法です。リロケーションは借りる人の募集や管理など、すべて不動産管理会社に任せ、一部収益をもらうことができます。
収益性はサブリースの方が良いですが、利用できるエリアが人気の区域に限られている点がデメリットです。リロケーションは気軽に活用できるため、一般の方にもおすすめといえるでしょう。
マンションは不動産だから維持費もかかり続けますね。
貸すにしてもすぐに住んでくれる人が現れればいいけど、そうタイミング良くいかないこともありますね。
マンションを売るか貸すかはライフプランに合わせて決めよう！
大切な不動産であるマンション。この記事では、マンションを売るか貸すかの判断基準と、それぞれのメリットとデメリット、流れや費用などを解説してきました。
マンションを貸すことは家賃収入が見込める一方で、手間暇がかかりやすく空室になるケースも多くあります。
その反面、マンションを売ると維持費がかからず、タイミング次第では高額で売却できる可能性もあります。
いずれにしても、マンションを売るか貸すかの判断基準は、ご自分のマンションの価値を知ることや、将来的な仕事や家庭環境などのライフプランに合わせることで解決できます。
もし、判断がつかない場合はプロのアドバイスを求めることも重要です。
マンションを売るか貸すかは、自分のライフプランに合わせるのが一番ですね。
無理せずに「家プロ」のようなプロに相談して、慎重に決めたいものですね。
家プロなら、最短1週間でマンションを売却し、現金化できます。
また、宅建資格等の資格保有者である専任の「買取アドバイザー」が、税金・法律・売却価格の面で最適な売却を提案するので、納得のうえでスピーディーにマンションを売却可能です。
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