中古マンションの売却相場を理解するポイントと相場動向・調べ方を解説

「マンションを売却したいけどいくらで売れるのだろうか」と悩んでいませんか？

マンションの売却相場は、建物構造や立地・設備・間取りなど複数の要素を評価されて決まりますが、なかでも築年数とエリアに大きな影響を受けます。

そこで今回は、マンションの売却相場を理解する上で重要な、築年数別・エリア別の相場動向についてご説明します。

また相場を自分で調べる方法や、マンションの売却価格が相場よりも安くなってしまう理由と対策についても解説します。

中古マンションの売却相場を理解せずに査定を依頼したら、どんな問題があるの？

査定額が相場より高すぎたら売れ残るし、低すぎたら安値で売却することになって損をするリスクがあるよ。

築年数と中古マンションの売却価格相場の関係性について

中古マンションの売却価格相場は、駅からの立地や設備など様々な要件に影響されますが、中でも築年数の影響をより強く受けます。

下図は首都圏中古マンションの、築年数別平均㎡単価をプロットしたグラフと、築年数別の成約価格と平米単価です。

このグラフを見てわかるとおり、中古マンションの売却価格相場には、建築から5年刻みの築年数でそれぞれ特徴があります。

中古マンション成約状況（万円、㎡）

引用：東日本不動産流通機構「築年数から見た首都圏の不動産流通市場（2020年）」

築0～5年のマンション売却相場と特徴

築浅物件として取り扱われ、平均成約価格は5,883万円と高値です。

この期間に購入したマンションを売却しようという方はあまり多くないため、競合物件が少ない上に間取りや設備も新築物件と比べて見劣りしないということで、中古マンション市場でも人気が高いのが特徴です。

そのため買主に対して強気の売却交渉ができますが、上図を見てもわかるとおり、この期間の中古マンションは価格の下落率も大きいので、早く売却することが売却益を最大化させるポイントとなります。

築6～10年のマンション売却相場と特徴

新築物件の最新設備や間取りと比較してもそこまで大きな差を感じられず、かつ競合物件の数も少ないことから、比較的築浅な物件として人気があります。

平均成約価格は5,071万円で、築0～5年同様に1年毎の価格の下落スピードがまだまだ早いため、高値売却を考えるのであれば早めの売却をおこなう必要があります。

ですが築0～5年と比べて下落スピードは多少緩やかになるため、売却のタイミングをしっかり見定めるという戦略を取ることもできます。

築11～20年のマンション売却相場と特徴

築11～15年の平均成約価格は4,484万円、築16～20年の平均成約価格が4,174万円となり、築0～5年の平均成約価格と比べて1,400万～1,700万円近く下がっています。

この築年数になってくると、さすがに新築物件の設備や間取りと比較して見劣りするようになってきます。

また築10年以下の中古マンションと比べて、売り出される物件の数が増えるので競争が激しくなります。

そのため築10年以下の物件のマンション売却とはひと味違う工夫を凝らした販売戦略や、売却するマンションと同じ物件や類似物件を販売したことがある経験豊富な不動産会社選びなど、売主側にも努力と工夫が求められるようになります。

築21～25年のマンション売却相場と特徴

築21～25年のマンションになると平均成約価格は3,202万円になり、築0～5年の平均成約価格の55%弱まで値下がりします。

この築年数での売却の注意点は、築25年に達する前に売却してしまうことです。

なぜなら、築25年まで下降していた㎡単価が築25年以降は横這いに転じて底値を迎えるからです。

築25年で底値を迎える理由は、住宅ローン控除や所有権移転登記の際に課税される登録免許税の優遇措置の適用要件に、築25年までの中古マンションの購入に限ると規定されていることと関係しています。

厳密には築25を超えた物件でも耐震診断を受けるなどの対策を講じることで、これらの控除や優遇措置の適用を認められるケースもあるのですが、ほとんどの買主が築25年を区切りに考えるのでマンション売却にも影響が出ていると考えられます。

築26年～のマンション売却相場と特徴

築26年を超えた中古マンションの売却相場は、平均成約価格が1,884万円で底値を迎えて、その後はほぼ横這いとなります。

そのため何か特別な事情でもなければ焦って売却する必要はなく、市場や景気の動向を見ながら売り出し価格と売り出すタイミングを不動産会社と相談して決めるのがよいでしょう。

中古マンションの売却相場は、築年数に大きく影響されるんだね。

そうなんだ。
特に築年数については、築10年・築25年が中古マンションの売却相場の節目になることを覚えておこう

エリアと中古マンションの売却価格相場の関係性について

マンションの売却相場は、エリア毎に特徴が異なります。
ここでは全国の主要都市別マンションの売却相場をご紹介します。

データ参照：国土交通省「不動産売却取引価格情報（2022年第2四半期）」

上表の取引価格は、マンション全体の取引価格の平均値です。

そのため投資用ワンルームマンションなどの価格も含みます。

よって居住用のマンション売却相場を把握しやすくするため、住宅ローン控除の適用が可能となる面積40㎡以上の取引事例に絞って平均値を算出したものも並記しています。

マンション売却相場は東京が突出して高く、地方主要都市の2倍以上も高額です。

東京都のマンション売却相場

第1四半期からやや下落したものの、下落幅は小さくほぼ横這いと言ってよいでしょう。

コロナ禍の影響で地方・郊外への需要が高まっていますが、円安の影響で外国人投資家が東京のマンションを購入しているので、今後もマンション需要は高いままでしょう。

神奈川県のマンション売却相場

東京と同じく、高いマンション需要を維持しているのが神奈川県です。

第1四半期に比べて下落したものの、人気エリアの横浜を中心に今後も安定したマンション需要が見込めます。

埼玉県のマンション売却相場

全国的にマンション売却相場が下落した中、埼玉県は8%も上昇しています。

中でも都心への通勤アクセスが良いさいたま市はマンション人気が高く、価格上昇を牽引しています。

千葉県のマンション売却相場

神奈川県、埼玉県と比べるとマンション売却相場はやや低めですが、船橋市・市川市・浦安市など都心部へのアクセスの良いエリアはマンション人気が高いです。

北海道のマンション売却相場

第1四半期から1割近く値下げしていますが、すすきのなどの繁華街を中心に札幌市内のマンション人気は依然として高いままです。

また公示地価と基準地価の総平均も、2019年から上昇を続けています。

愛知県のマンション売却相場

マンション売却相場は1割近く値下がりし、下落幅は小さくありません。

ですが名古屋市内のマンション人気は相変わらず高く、特に東区や千種区などの人気エリアは相場も高値を推移しています。

大阪府のマンション売却相場

売却相場の下落幅は小さく、ほぼ横這いです。

2025年開催予定の大阪万博、御堂筋線の延伸、2031年開業予定の「なにわ筋線」による南海鉄道の梅田乗り入れなど、北区を中心に今後も高いマンション需要が期待できます。

福岡県のマンション売却相場

他の地方都市と同様に福岡県の相場も下落していますが、中心部の福岡市は人口増加が続いており、コロナ禍でも地価が上昇しました。

そのため福岡市などの人気エリアは、今後も高いマンション需要が期待できるでしょう。

東京はマンション相場が突出して高いのに、下落幅も小さいんだね。

東京だけでなく、神奈川・埼玉・千葉といった隣県の中でも東京都心へのアクセスが良いエリアはマンション需要が高くて人気なんだ

中古マンションの売却相場が上昇を続けている理由とは

中古マンションの売却相場が上昇を続ける理由は、マクロ的な視点から見て主に4つあります。

中古マンション相場の今後の動向や、適切な売却のタイミングを検討する上でも、相場が上昇し続ける理由を理解しておくことは大切です。

これから4つの理由を順にご説明します。

住宅全体の不動産価格指数が上昇を続けているから

1つ目の理由が、中古マンションに限らず、住宅用地や一戸建ても含めた住宅全体の不動産価格が上昇し続けているからです。

下図は国交省が出している住宅の不動産価格指数の推移です。

引用：国土交通省「＜不動産価格指数（住宅）（令和４年５月分・季節調整値）」

建築物のみならず、住宅用地まで含めた住宅の総合指数は2013年頃から上昇し続けています。

中でもマンションの価格指数が突出して上昇しているのがお分かりいただけると思います。

中古マンションの在庫が減少しているから

価格は需要と供給のバランスで決定されます。

そのため市場に出回っている中古マンションの数が需要よりも少なければ、相場は上昇します。

下図は、 東日本不動産流通機構 が発表している月例速報から抜粋した、首都圏の中古マンション件数の推移です。

引用：東日本不動産流通機構「月例速報 Ｍａｒｋｅｔ Ｗａｔｃｈ サマリーレポート <2022年7月度> 」

2022年に入って在庫件数は上昇し始めたものの、以前として不足気味です。

というのも成約件数も同じく増加しており、前年比で比較しても上昇していることから、まだまだ中古マンションに対する市場の需要は旺盛だと考えられます。

コロナ禍による住まいへの意識の変化が、まだまだ需要を押し上げそうです。

新築マンションの価格高騰に引っ張られる形で上昇している

新築マンションの価格が高騰すると、新築価格が予算をオーバーする顧客層が中古マンション市場に流れてくるため、中古マンションの価格も上昇します。

下図は、経済産業省が公表している国内の木材流通価格の推移と製材流通価格の推移を表したものです。

引用：経済産業省「新型コロナがもたらす供給制約 ； ウッドショックの影響」

世界の木材価格に影響を与えるアメリカの住宅需要ですが、コロナ禍で一時的な落ち込みを見せた後、反動で住宅需要が急増してウッドショックと呼ばれる世界的な木材価格高騰を引き起こしています。

その影響もあり、日本国内の建築資材は木材のみならず、その他の製材まで上昇しており、このことが新築マンションの価格高騰を招く一因になっており、引いては中古マンションの相場を押し上げることに繋がっています。

住宅ローン金利が低い

下図は住宅金融支援機構が公表している、民間金融機関の住宅ローン金利の推移を表した図です。

引用：住宅金融支援機構「民間金融機関の住宅ローン金利推移（変動金利等）」

日本の住宅ローンは、1990年代後半から変動金利型で平均2.5%前後と非常に低い水準で推移しています。
この長期間の低金利が、住宅需要を長期にわたって下支えしたことは間違いありません。

ですが、この低金利時代も今後の先行きが不透明になりつつあります。
というのも、コロナ禍やウクライナ問題を端に発した世界的なインフレで、アメリカは金利引き上げを実施しました。

その結果、日本では円安が急速に進み、経済にも影響が出始めています。

今後、日本も政策転換をして日米間の金利差是正に動く可能性も示唆されています。

日本の政策金利が引き上げになると、その影響で住宅ローン金利が上昇する可能性もあります。

住宅ローン金利が上昇すれば、マンション需要が低下する可能性が高くなります。

中古マンション相場が上昇し続ける理由は分かったけど、アメリカの金利が上げられたからこの先も上昇しつづけるとは限らないね。

日本はこれまでゼロ金利政策をとっていたけど、政策転換で住宅ローン金利が上昇する可能性も考えられるね。
となると、需要が落ちて相場が下がる前に売却するのがおすすめだね。

中古マンションの売却相場を自分で調べる3つの方法とは

中古マンションの売却相場を自分で調べる方法は、主に3つあります。

最終的に、希望売却価格をいくらに定めるのか、そのためには売り出し価格をいくらに設定するのかについて、仲介を依頼する不動産会社の査定額をもとに決める必要があります。

ですが、不動産会社の査定額を見て価格設定をおこなうにしても、売主が適切な相場観を持っているのかどうかで、得られる結果に満足できるかどうかも変わってきます。

そのため売主自身が相場について理解を深めることは、とても大切です。

レインズマーケットインフォメーション

レインズマーケットインフォメーションは、さきほどから図の出典元として記載している東日本不動産流通機構が運営する検索システムです。

プロである不動産会社が多数閲覧しているシステムであり、売り出し価格だけでなく日本全国の成約価格のデータが豊富にストックされています。

中古マンションの売却価格の相場観を養うには、売り出し価格よりも実際に成約した価格を知ることの方が重要となります。

設定条件からの絞り込み検索機能も充実しているので、相場を調べる方法としておすすめです。

土地総合情報システム

土地情報総合システムは、国土交通省が運営するデータベースです。

レインズと同様に、過去の成約事例を検索することができます。

ただエリアによってはデータが少ないこともあるので、レインズと併用して成約価格を調べるのがおすすめです。

不動産ポータルサイト

不動産ポータルサイトに掲載されている物件価格はあくまで売り出し価格なので、類似物件の直近の成約価格を調べることはできません。

ですが同じような中古マンションの売り出し価格を調べたり、同じマンション内で売り物件が出ていないかを調べたりするには、使い勝手がよいです。

不動産ポータルサイトで検索するだけだと、実際の相場とズレが生じる可能性があるんだね。

ポータルサイトは売り出し価格がいくらなのかを調べるには便利だけど、成約価格はさらにそこから値引きされた価格になるのでポータルサイトでは分からないことを知っておく必要があるね。

相場よりも安くマンションを売却してしまう原因とは

エリアや築年数に問題はなく物件競争力はあるはずなのに、相場より安くマンションを売却してしまうケースがあります。

なぜそのようなことが起こってしまうのでしょうか。
原因は主に4つあります。

複数の物件が同じマンションから売りに出される

同じマンションの物件が競合した場合、物件の差別化ポイントが無くなって価格競争に陥ります。

不動産の売却価格は立地・設備・築年数に大きく影響されますが、同じマンションの物件同士ではこれらの条件も同じです。

そのため売却を急ぐがために、価格競争になってしまいがちなのです。

対策としては、同じマンションから売りが出ていたら、できる限り売却時期をずらすことです。

特に大規模修繕が行われるタイミングは管理費と修繕積立金が値上げされることが多く、売り物件が出やすいです。

いつごろ大規模修繕が行われるのか、管理組合の長期修繕計画を確認しておきましょう。

管理費と修繕費が高い

管理費と修繕費が高いマンションは毎月の支払いが多くなるため、なかなか売れずに値下げするケースが見受けられます。

維持管理費の高いマンションとは、駐車場が機械式であったりジムやラウンジといった共用設備が充実した物件などです。

また戸数が少ないマンションも、一軒当たりの管理費が高くなります。

マンションの管理費・修繕費は高いと売れづらくなりますが、安ければ良いというものでもありません。

なぜなら安すぎると、マンションの修繕費用が不足してトラブルになるケースがあるからです。

管理費や修繕費の高いマンション売却では、管理費が高い理由や修繕計画が適切であることをしっかり顧客に伝えられる不動産会社に仲介を依頼できるかがポイントになります。

売り出し価格が安すぎる

売り出し価格とはチラシやホームページに掲載する価格のことで、実際に成約する価格とは異なるケースが多いです。
なぜなら中古不動産の売却では、買主から値下げ交渉を持ちかけられることが一般的だからです。
値下げ分を想定した売り出し価格にしておかなければ、値下げ交渉の結果、相場より安く売却してしまうことになります。
そのため売り出し価格を設定する際は、値下げ交渉も考慮した価格設定にする必要があります。

売り急いだために安値売却になる

新居を「買い換え特約」を付けて売却前に購入する「買い先行」の場合に、売り急ぐケースが見受けられます。
特約期間内に売却できないと、売買契約が解除されてしまうからです。

そのため買い手側から足元を見られて、値下げ交渉を持ちかけられる原因となります。

マンションを高く売りたい場合は、新居購入の前に売却をする「売り先行」がおすすめです。

あせらず売却できるので、不利な値下げ交渉に応じる必要が無くなります。

マンションを相場よりも安く売却してしまうのには、4つの原因があるんだね。

原因を理解してしっかり対策を立てて売ることが、安値売却を避けるために重要なんだ。

中古マンションの売却相場まとめ

今回は中古マンションの売却相場を理解するポイントと、相場動向・調べ方をご説明しました。

中古マンションの売却相場は、築年数によって大きく影響されます。

そのため出来るだけ高値で売却したいということであれば、築25年以内であればより早く売却活動に入るということがポイントになります。

中古マンションの売却相場は長く上昇し続けているので、さらなる上昇を期待してもう少し待った方がと考えるかもしれませんが、待っている間に築年数が経過して値上がり幅よりも下落幅の方が大きくなる可能性が高いためおすすめしません。

検索で調べた成約価格は参考になるけど、より精度の高い売却予想価格を知るにはどうすればいいの。

そのためには、やはり不動産会社に査定を依頼するのが大切なんだ。
物件は個々の状況が違うから、現地調査を踏まえた上で価格査定をすることが大切なんだ。

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土橋 誠

執筆者

保有資格：宅地建物取引士、測量士補

経歴：大手マンションデベロッパーにてマンション用地の仕入れ業務、オフィス・商業施設専門の管理会社にてテナントリーシング業務、そのほか戸建て用地の仕入れ、販売、売買仲介、社宅から福祉施設へのコンバージョン・リノベーション業務に携わりました。現在は不動産系記事を専門とするライターとして活動。