マンション売却時の手付金とは？ 種類や設定する際のポイントについて解説

マンションを売却するときに、手付け金はいつどのようにもらえるか不安になる方もいるのではないでしょうか？
特に蓄えが十分でない場合には、不動産会社に支払う仲介手数料や引っ越し費用も掛かることもあり心配になるでしょう。

手付金は売買契約を締結した際に、その証拠として5～10％程度の金銭を買主から受領し、債務不履行の場合には無条件で解約できるとするものです。
そこで、この記事では手付金の相場や支払いの流れ・注意すべき点などについて解説します。

十分な貯金がないため、手付金で不動産会社への仲介手数料を支払いたいと考えていますが可能でしょうか？

手付金は、売買契約の締結時に買主から受領するため、手付金で仲介手数料を払うことは可能です。仲介手数料は、売買契約時に代金の半額を不動産会社に支払い、引き渡し時に残りを入金します。

マンション売却時に発生する手付金とは？

マンションの売買契約を締結した際に、売主は契約の証拠として買主から手付金を受領します。
手付金は単に申し込みの証拠というだけでなく、売主および買主に契約解除する権利を与えるものです。
したがって、手付金は、売買代金とは別に考えるべき性質のものです。
しかし、売買契約書に手付金を売買代金に充当すると明記し、売主と買主の合意があれば、決済時に代金に充てられます。なお不動産会社が売主のケースでは、宅地建物取引業法により手付金は売買代金の20％以内と定められています。

正当な理由がなくても、違約金なしで契約解除できるのでしょうか？

詳しくは後で述べますが、手付金を放棄することで理由を問わず契約解除が可能です。ただし解除可能期限までに、書面で意思表示する必要があります。

マンション売却時の手付金相場

手付金の金額については特に決まりはないため、売主と買主で自由に決められます。
手付金は、取引価格の5～10％あるいは100万円とするのが一般的です。
ただ、あまりにも安い手付金に設定すると、簡単に解除ができてしまいますので注意が必要です。
どうしても取引をしたい場合は、手付金を高めに決めた方が良いでしょう。

手付金が支払われるまでの流れ

不動産を売却する流れの中で、手付金はどのタイミングで支払われるのでしょうか？
手付金は、一般的にはマンションの売買契約を締結した際に、現金または振り込みにより買主から受領します。
なお、手付金を売買代金の一部に充当すると契約書に記載したときは、マンションの引き渡し時に売却金額から手付金を引いた残金を受け取ります。

マンション売却の流れの中で、手付金は通常下図のタイミングで受領します。

1.不動産会社にマンションの査定を依頼する

マンションの相場を確認するため、複数の不動産会社に査定を依頼しましょう。

2.売却を依頼する不動産会社を決める

査定を依頼した数社の中から、信頼できる不動産会社に仲介を依頼します。

3.仲介する不動産会社と媒介契約を結ぶ

仲介を依頼する不動産会社と媒介契約を結び、売出価格を設定します。

4.不動産会社はマンション売却活動を行う

不動産会社はレインズに物件を登録し、広告活動を開始します。

5.購入希望者にマンションを内覧してもらう

購入希望者が現れたら部屋を内覧してもらいますが、印象をよくするためある程度きれいに清掃しておきましょう。

6.売買契約の締結⇒買主から手付金を受領

購入者が決まったら、不動産会社は重要事項を説明し買主と売買契約を結びます。
このタイミングで不動産会社に仲介手数料の半額を支払います。

7.マンションの引き渡し⇒売買代金の残金を受領

金融機関に売主・買主・不動産会社担当者・金融機関担当者・司法書士が一堂に会し、マンションの引き渡しを行います。
売主はマンションの鍵や必要書類を渡し、売買代金から手付金を引いた残金を受領します。この時点で不動産会社に残りの仲介手数料を支払います。

8.翌年確定申告を行う

マンション売却をしたらそれで終わりではありません。
翌年2月16日～3月15日の間に確定申告を行い、利益が出た場合には譲渡所得税を納めなければなりません。

マンション売却時の手付金の種類

手付金には、解約手付・証約手付・違約手付の3種類があります。それぞれの手付金には利用する目的が異なりますので、確認しておきましょう。

解約手付

解約手付は、買主が売主に手付金を支払い、お互いが任意に契約を解除できる方法を言います。
買主は手付金を放棄し（手付流しといいます）、売主は手付金の倍額を支払う（手付倍返しといいます）ことで、損害賠償金を支払わず契約解除できます。内金とは異なり、売買の一部を支払う意味合いはありません。
ただし、契約解除はいつでもできるというものではなく、相手側が履行を着手した段階で契約解除はできなくなります。
一般的に、どの手付かあらかじめ決めていない場合には、解約手付とすることが通例となっています。
また、売主が不動産会社などの宅建業者のケースでは、消費者保護の観点から解約手付とするという規定があります。

証約手付

証約手付とは、売買契約が成立した証拠として買主より売主に支払われる手付のことです。
売買契約はさまざまな交渉を経るため、どのタイミングで契約が成立したのか不明瞭の場合があります。
そのため、手付金を支払うことにより、売買契約の締結を明らかにします。
したがって、証約手付には代金の一部を前払いする意味合いはありません。

違約手付

違約手付とは、相手が債務不履行をした場合、受領した手付金を違約金として没収できる手付をいいます。
違約手付は損害賠償額の予定であり、例えば買主が手付金を100万円支払ったときは、債務不履行があればその手付金は全額売主に没収されます。
一方で、売主が債務不履行の場合には、倍額の200万円を支払わなければなりません。

手付金支払い前後の契約解除について

契約の解除とは、売買契約が成立した後に買主または売主からの意思表示により、契約締結時にさかのぼって契約を解消することを言います。
売買契約の成立の前と後、すなわち手付金の支払う前と後では、契約解除の内容は異なります。

手付金を支払う前の契約解除について

手付金をまだ支払っていないケースでは、契約が成立していないため、違約金を支払うことなしにキャンセルが可能です。
マンション売却は、手付金なしでも契約は結べます。
しかし、手付金を支払わないと、手付金放棄による解除ができません。
したがって、売買が成立しない場合には、違約解除となり契約で取り決めた違約金を支払わなければなりません。
そのため、マンション売却をする場合には、万が一に備えて、たとえ少額であっても手付金の授受を行い、契約解除ができるようにしておく必要があります。

手付金と似たような言葉に申込金がありますが、これは契約が成立しなかった場合返金されるのでしょうか？

申込金は購入の意思表示として支払うもので、通常10万円程度を納めます。申込金には法的な効力はありませんので、契約が成立しなかった場合には全額を買主に返さなければなりません。

手付金を支払った後の契約解除について

手付金を支払ってマンションの売買契約を締結した場合、既に述べたように買主は手付金を放棄することで、売主は手付倍返しにより、契約解除できます。
しかし、手付金により契約解除するためには、次の条件を満たす必要があります。

• 売主または買主が履行の着手前であること
  履行の着手は明確ではない場合もあるため、あらかじめ解除可能な期限日を決めた方が良いでしょう。
• 売主買主双方により決めた解除可能期限内であること
  手付解除期日は売主と買主の話し合いで決めますが、標準的な期日の目安は次表の通りです。

売買契約を締結したら、一方的に契約解除はできません。
しかし、宅地建物取引業法においてクーリングオフの規定があり、申込書あるいは契約書のどちらか早い書類を受けとって8日内であれば、無条件で申込みの撤回や契約の解除ができます。

マンション売却の手付金を設定する際のポイント

マンション売却で手付金を決める際に、注意すべきポイントについて説明します。

手付金を返還するケースがある

買主または売主の都合で契約を解除すると、買主は支払った手付金は返還されず、売主は手付金の倍額を支払わなければなりません。
しかし、契約書に例外事項が明記されている場合や、不可抗力による契約解除の場合は手付金は返還されます。
手付金を返してもらう条件については、売買契約書で確認しておくことが必要です。

1.住宅ローン特約が設定されているケース

買主が住宅ローンの審査に落ち、住宅を購入できなくなった場合は、残金の支払いができません。
売買契約書に「住宅ローンを組めないときは、手付金を全額返還する」という特約があれば、手付金は全額返済されます。
これを住宅ローン特約といい、契約の際にはこの特約が付いているか必ず確認しましょう。

2.災害によりマンションの引き渡しが不可能になったケース

地震などの災害でマンションが損害を被った場合、手付金は返還されませんが、売買契約書に特約を付けることにより返してもらうことが可能になります。
しかし、急に転勤が決まりマンションを購入できないという事例では、不可抗力とみなされず自己都合となり手付金による売買契約の解除はできません。

手付解除期日が妥当か確認する

既に述べた通り、契約の履行に着手または解除期限内であれば契約の解除ができます。
しかし、手付解除期限日を過ぎると、違約金を別に支払って解除しなければなりません。
違約金は高額になるため、契約書に記載された手付解除期限日が妥当なものか、あらかじめ慎重に確認しましょう。

一般保証制度の有無を確認する

一般保証制度は、不動産保証協会が提供する無料の手付金の保全制度です。
この制度は、不動産保証協会に加盟している不動産会社が売主の場合、手付金の返還を保証してくれます。
保証額は1,000万円までですが、売主が不動産保証協会に入会している場合はかならず利用しましょう。
なお保証期間は、手付金を支払って決済が完了するまでとなっています。

金額の妥当性を確認する

手付金の金額は既に述べたように、取引価格の5～10％あるいは100万円とするのが一般的です。
また、売主が宅建業者の場合は、宅建取引業法により売買契約額の20％以内と決められています。
手付金額は契約の担保としての性格があるため、金額の妥当性を確認する必要があります。
手付金額が安すぎると、解除しやすくトラブルが発生する恐れがあります。
高すぎると、解約ができなくなることもあるため手付金の意味が薄れてしまいます。
したがって手付金額が妥当なものか、買主と売主が納得できる金額に決めなければなりません。

マンション売却時の手付金に関するトラブル

手付金についてのトラブルは起こりやすいので、十分に注意する必要があります。

手付金についてのトラブルにはどんなものがあるのでしょうか？

住宅ローンの審査を受けずに売買契約を結んでしまった場合や、資金不足のため契約の履行ができず、契約解除と手付金の返還を求めるケースが多いです。
トラブルをなくすためには、信頼できる不動産会社に仲介を依頼し、きちんと手付金の重要性について説明をしてもらうことが必要でしょう。

手付金に関するトラブルを避ける方法

買主の中には、手付金をできるだけ少なくしたいと考える人もいます。
そのため、売買契約を締結する前に、仲介する不動産会社から手付金の意義および返還条件などについて詳細に説明してもらうことが大切です。
また、手付金については、売買契約書に明記してトラブルの発生を抑えるようにしましょう。
手付金をめぐるトラブルは発生しやすいため、買主と売主が納得できる条件で契約しなければなりません。

マンション売却の手付金 に関するまとめ

マンション売却の手付金は、売買契約の証拠になるだけでなく契約解除のための重要な費用です。手付金は少なくても多くても、トラブル発生の原因になります。手付金は売買代金の5〜10%程度にするのが一般的ですが、売主と買主がお互いに納得する妥当な金額に設定しましょう。

トラブルなく早くマンションを売却したい方は、買取を検討することをおススメします。買取を利用すれば、マンションを早くしかも確実に売却できます。

手付金については、深く考えていなかったのですが重要な意味を持つのですね。

手付金の重要性は述べた通りですが、契約書の作成は不動産会社の大きな業務でもありますので、よく相談して決めることが大切です。

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