マンションの住み替えは計画が大切！売却と購入の流れや注意点を解説

マンションの住み替えは、今までの住居の売却とこれから住む新居の購入を同時に行うので、スケジュール管理が重要です。満足のいく住み替えには、スケジュールにあわせて売却と購入を親身になってサポートしてくれる仲介業者は欠かせません。

本記事ではマンションの住み替えの流れと注意点、よい仲介業者の選び方について解説します。

マンションの住み替えで新居を選ぶとき、どのような基準で判断するのがよいですか？

マンションの住み替えで新居を選ぶときの基準は「今後の生活に必要な間取りや立地であるか」「資金計画に対して無理のない購入金額か」という点に留意して判断するとよいでしょう。

今の住まいを早く売りたいのですがどのような方法がよいですか？

住まいを早く売りたい場合は、買取を検討してもよいかもしれません。買取なら最短1週間で自宅を現金化できます。

マンション売却の基本的な流れ

マンション売却は基本的に以下の流れに沿って行います。

不動産会社に相談〜媒介契約
売却活動
売買契約〜引っ越し
確定申告

不動産会社に相談～媒介契約

マンションを売却するには、最初に今の住まいがいくらで売れるのかの査定を受けます。査定額からローンの残債や経費などを引いて、手元にいくら残せるのかを把握します。査定は複数の不動産会社に依頼し、その中で査定額の根拠に最も納得のいく会社と媒介契約を結ぶとよいでしょう。

媒介契約を結んだ不動産会社とは密に連絡をとり、マンション売却についての希望を伝えたり、疑問点を質問したりして積極的に活用し、高値での売却を目指します。

また、マンションを仲介で売却する時間的余裕がない場合は、媒介契約以外の方法として買取という手段があります。

買取の場合は現金化が早く、仲介手数料不要で残置物理の撤去や買主に対する契約不適合責任などのわずらわしさを省けるメリットがあります。

売却活動

売却活動では売主と不動産会社の間でしっかりとコミュニケーションをとり、公開された物件情報への購入希望者からの反応や内覧希望の有無などの販売状況について報告を受けます。

物件に興味をもった購入希望者の内覧では、清掃や片付けを行い、物件の魅力を最大限にアピールしましょう。内覧を受ける際は事前に不動産会社の担当者からアドバイスを受け、購入希望者からの質問に受け答えできるように準備をしておくと成約の確率が上がります。

売買契約～引き渡し

マンションの買主が決まり売買契約を締結したら、買主の住宅ローン審査が通るのを待ちます。

住宅ローン審査の結果が出るまでの期間は、通常1〜2週間です。

買主の住宅ローンの審査が通ったら残金の決済、所有権移転登記、引き渡しの流れで売却手続きが進みます。

売主は引き渡しまでに新居へ引っ越しが必要です。

確定申告

マンション売却で売却益がでた場合と売却損がでて控除の特例を利用する場合は、確定申告が必要です。

確定申告は一般的に売却の翌年の2月16日から3月15日の間に行います。確定申告は必要書類を直接税務署に持参する方法と、郵送やe-Taxでも受け付けています。申告のやり方がわからない場合でも、税務署でサポートを受けながら自分で書類作成と申告が可能です。

【不動産売却の6ステップ】

1.	不動産会社に売却の相談	売却の相談、査定（机上査定・訪問査定）
2.	不動産会社との媒介契約	仲介の場合。買取やリースバックなどの選択肢もあり。
3.	不動産の売却活動	物件情報を一般公開して、問い合わせや内覧を受け付ける。
4.	買主と売買契約を締結	売買契約・重要事項説明～買主のローン承認
5.	物件の引渡し・決済	残金の精算・所有権移転登記・物件引き渡し
6.	売却後の確定申告	売却益確定か、所得税等の控除の特例を受けるために行う。

マンション購入の基本的な流れ

マンションの購入は基本的に以下の流れに沿って行います。

物件探し〜内覧
物件とローンの仮申し込み
売買契約〜決済

物件探し～内覧

物件探しで重要なのは「これから生活する上で必要な間取りはあるか」「通勤に支障がない立地であるか」「無理のない返済ができる価格か」などを総合的に判断することです。

物件探しではsuumoやレインズマーケットインフォメーションなどのWeb上に掲載されている情報や不動産会社に希望条件を相談して個別に持っている物件情報から候補を絞り込みます。

気になる物件は内覧を行い、実際の目で見て確認して購入を検討します。その際物件の良し悪しだけでなく周辺環境もしっかりチェックしておくと、実際に生活するときに「こんなはずではなかった」と思わずに済むでしょう。

物件とローンの仮申し込み

購入する物件が決まったら、仮押さえの申し込みと金融機関へ住宅ローンの仮審査を申請します。仮審査が通ったあと、物件の売買契約を結ぶ流れです。

住宅ローンの本審査には売買契約書が必要なため、契約締結後に改めて本審査を申し込みます。住宅ローンの本審査では金融機関から月々の返済額や借入の総額について変更を提案されることがあります。

売買契約～決済

物件の売買契約を締結したら売主に手付金を支払い、住宅ローンの本審査の結果を待ちます。

住宅ローンの本審査が通ったところで買主の立場で物件の引き渡しを受け、残金の決済と所有権移転登記を行います。

なお、所有権移転登記費用は、買主側が負担することが一般的です。

【不動産購入の6ステップ】

1.	物件探し	希望条件とWebなどの情報をもとに、候補物件探し。
2.	候補物件の内覧	仲介の場合。買取やリースバックなどの選択肢もあり。
3.	購入希望申し込み	気に入った物件に購入申し込み。
4.	ローン申し込み	ローン申し込み後、売買契約後も審査待ち。
5.	不動産売買契約	売買契約・重要事項説明
6.	物件の引渡し・決済	残金の精算・所有権移転登記・物件引き渡し

マンションの住み替えを行う上での注意点

マンションの住み替えを成功させるためには、以下の点に注意が必要です。

資金計画
住み替えの流れ
不動産会社との密なコミュニケーション

資金計画

住み替えはさまざまな事情で行われます。

その中でも、経済的困窮による住み替えやマンションの売却価格がローン残高を上回らずローンの借り換えが必要な場合は、早い段階から金融機関に相談してアドバイスを受けなければいけません。資金計画が適正であれば、経済的に余裕のない住み替えであっても納得のいく結果が得られます。

このような資金に余裕のない住み替えは、特定の人が単独ですすめるのではなく、家族でよく話し合いをして決断することが望ましいです。

住み替えの流れ

住み替えの流れには、先に売却して後から購入をすすめる方法（売り先行）と先に購入してから後から売却を進める方法（買い先行）があります。

売り先行と買い先行にはそれぞれメリットとデメリットがあります。

売り先行のメリットは、売却金額が確定した状態で新居を探せるので資金計画が立てやすいです。一方デメリットは、売却後引き渡しまでに新居に引っ越せない場合は、仮住まいを用意しなくてはいけません。

買い先行のメリットは、新居を購入してから売却をすすめるので仮住まいの必要はありません。デメリットとしては売却金額が決まる前の購入なので、資金計画が立てにくく売却がスムーズにいかない場合は、二重にローンを支払わなくてはいけない期間が発生します。買い先行は資金面でリスクのある方法なのです。

そのため住み替えでは、資金面でリスクの小さい売り先行が主流です。

不動産会社との密なコミュニケーション

住み替えは不動産会社と密なコミュニケーションが成功のカギです。

売主は不動産会社に物件の情報をよいところも悪いところも包み隠さず伝えておくと、より適正な販売戦略が立ててもらえます。売主から不動産会社に「高く売りたい」「早く売りたい」「知られずに売りたい」などの売却に関する希望や「離婚」「相続」「経済的困窮」などの住み替えの理由もしっかり伝えておくと現実的な提案をしてくれます。

さらに、積極的に不動産会社と良好な関係を築けば、売却にとって有利な広告宣伝を優先的に行ってもらえるかもしれません。

また、売却と購入はなるべく同じ不動会社を利用した方がスケジュール面で融通が効きます。不動産会社に売却と購入のタイミングをうまくはかってもらえれば、売り先行であっても仮住まいすることなく新居に引っ越せます。

不動産会社としっかりコミュニケーションをとってよい関係が築くほど、売却も購入も有利にすすめられます。