マンションの購入に失敗したらすぐ売却できる？ 失敗の判断基準や売却時の注意点などを解説

マンションを購入し新生活をスタートしたものの、予想外のトラブルやイメージ通りの生活ができず、失敗したと感じるケースもあります。

このような場合には、マンションの売却も検討する必要がありますが、購入後すぐの売却には注意が必要です。

そこで、この記事ではマンションを購入後すぐ売る際の判断基準や注意点について、解説します。

マンションを購入後にすぐ売る場合、考えるべきポイントはありますか？

まずはなぜ失敗したのかを家族で話し合い、マンションを売らずにすむ方法がないか、模索しましょう。
その上で、どうしても売却しかないのであれば、売却を検討すべきです。

そうなんですね。仮にマンションを売ると決めた場合、すぐに売れば新築マンションと同額で売れるでしょうか？

残念ながら、一度居住したマンションを新築マンションと同額で売るのは難しいでしょう。また、購入後すぐに売ると税金の支払いが必要になるケースもあります。
そのため、待てるのであれば所有後5年もしくは10年を超えたタイミングまで待つのがおすすめです。

マンション購入の失敗による売却のパターン

マンション購入で失敗を感じるには、いくつかパターンがあります。

このパターンには購入した後に気づく点もありますが、購入前にも予測できる点もあります。

そこで、マンションの購入で失敗しない為にも、この章で解説するパターンをチェックしましょう。

• 立地や建物の失敗
• 生活変化の要因
• 管理組合や住民に関する失敗

立地や建物の失敗

人気のエリアで新築マンションが公開され、すぐに購入したものの騒音や日当たりが悪かった、という失敗は多いです。

特に、新築マンションは建築前に購入することが多く、イメージができないポイントもあります。

また、通学にかかる時間は事前に確認できても、通学ルートが安全でないこともあります。

このような失敗は、事前に営業担当者へのヒアリングや周辺をチェックするだけでも防ぐことができるため、必ずチェックしましょう。

生活変化の要因

コロナや市場の変化によって経済力が低下し、住宅ローンの支払いが困難になるケースがあります。

それ以外にも、転勤や離婚といった環境変化によって、マンションに住み続けることが困難になることもあるでしょう。

このような事態は事前に予測することが難しいですが、万が一発生した時に備えてすぐに動けるよう準備しておくことは可能です。

たとえば、余裕のもった資金計画で自己資金を多く保有し、生活困窮の時期を乗り越えるという方法は効果的でしょう。

また、マンションの名義を共有名義ではなく単独名義にしておくことで、スムーズに売却することができます。

こういった対応を事前にしておくことで、生活変化があっても素早く適切に対応することができるでしょう。

管理組合や住民に関する失敗

マンションは管理組合が実務的な管理をしていますが、管理組合が厳しく、快適な生活ができないという失敗もあります。

たとえば、マンションにはペットに関する規約がありますが、この規約には飼育できるペットの頭数や大きさ等が厳密に記載されています。

しかし、ペットが想定外に大きくなったり、数が増えてしまうこともあるでしょう。

その場合、管理組合からするとルール違反となり、ペットの飼育禁止を命じられるケースもあります。

こういった管理組合とのトラブルが原因で売却となった場合、買主もまた同様のトラブルに見舞われる可能性があるため、売却が長期化する可能性があります。

また、マンションの売却理由は「気に入らなかった」以外にも、様々です。

以下の表は、一括査定サイトのすまいステップが公開している、マンションの売却理由ランキングです。

マンション購入のリスク把握という意味でも、参考にしてください。

参考サイト：すまいステップ編集部　不動産売却に関するアンケート

マンション購入の失敗で売却するかの判断方法

マンションを購入したことに失敗を感じたとしても、すぐに売却の決断をするのはおすすめできません。

なぜなら、売却することで生活の変化によるストレスを感じる可能性があったり、税金がかかることがあるからです。

そのため、売却の必要性について協議することが重要です。

そこで、この章ではマンション売却を決める判断材料について、解説します。

• 我慢できるかどうかでの判断
• タイミングでの判断
• 売却が最善かどうかの判断

我慢できるかどうかでの判断

まずは、現状を改善する方法を模索し、ダメであれば我慢できるかを検討しましょう。

そして、我慢できないという結論に至ったのであれば、売却すべきです。

ただし、新築マンションは完成後1～2年が最も価格の下落幅が大きく、さらに中古マンションという扱いになってしまいます。

つまり、購入時よりも価格が安くなる上に、新築マンションを探しているターゲット層を狙えない販売プランになるでしょう。

また、不動産は取得後5年以内に売却するケースが最も税金がかかり、課税額の39.63%が譲渡所得税として課税されます。

これにより、居住用財産の特例を受けたとしても課税されることもあり、場合によっては数百万円の納税が必要となるでしょう。

タイミングでの判断

マンションを取得後5年以内の売却は譲渡所得税が最も高くなるため、なるべく6年目以降もしくは10年目以降に売却するのがおすすめです。

なぜなら、譲渡所得税は所有期間によって税率が変わり、変更期間が6年目以降と10年目以降に次のような税率変動があるからです。

たとえば3,000万円が課税額の場合、5年以内では約1,189万円が課税されますが、6年以降であれば約610万円、10年目以降では約427万円です。

このように、現状を我慢できるのであれば税率が下がるタイミングで売却しましょう。

ただし、どうしても我慢できない場合はすぐに売却すべきです。

その場合は不動産買取を検討し、早期売却の方法を模索しましょう。

売却が最善かどうかの判断

マンション売却を検討する際には、そもそも売却が本当に必要かどうかを考える必要があり、賃貸という選択肢も考慮すべきでしょう。

賃貸に出すことで、不動産を所有したままランニングコストを家賃収入で補填することができます。

そのため、ただマンションの環境が悪く引っ越ししたいのであれば、賃貸という方法もおすすめです。

ただし、賃貸の場合は入居者が決まらなければ家賃収入を得ることができず、さらに住宅ローンが残っている場合は金利の高い投資ローンに変更する必要があります。

さらに、譲渡所得税を抑えられる居住用財産の特例を利用できないというデメリットもあるため、慎重に選択しましょう。

マンション購入の失敗で売却する際の注意点

この章では、マンション購入の失敗で売却する際の注意点について、解説します。

• 売却を急がない
• 住宅ローンに注意
• 権利者の同意に注意

売却を急がない

マンションを売却する際には、買主に「売り急いでいる」と思われないようにしましょう。

なぜなら、早く売りたい売主は不利な交渉でも合意してくれる可能性があるため、買主に有利な契約になりかねないからです。

このような失敗をしないためにも、売却金額と売却期間の検討は必須です。

住宅ローンに注意

住宅ローン残債が残っている場合、売却価格が住宅ローン残債よりも高くなる「アンダーローン」であれば問題ありませんが、住宅ローン残債の方が高い場合は、注意が必要です。

このような状態を「オーバーローン」といい、不足分の資金を捻出する必要があります。

最悪の場合、金融機関が売却を承認しないこともありえるため、住宅ローン残債があるマンションであれば、不動産会社に早めの査定依頼がおすすめです。

権利者の同意に注意

遺産分割協議が完了していないマンションや夫婦で共有名義のマンションなどは、全ての権利者に合意を得る必要があります。

そのため、権利者が複数名のマンション売却は、事前に売却価格と手残り額を事前に権利者へ通達し協議する必要があるでしょう。

権利関係によって、売却が開始できるまで数年かかるケースもあり、注意が必要です。

マンション購入の失敗で売却に関するまとめ

マンションを購入し失敗を感じた場合、不動産会社と相談し最適な方法を選択する必要があります。

たとえば住宅ローンがなく、売却価格のこだわりがない場合ですぐに売りたい場合は、どのような方法がおすすめですか？

その場合は不動産買取がおすすめです。この方法であれば買取額に売主が合意した時点で契約まで進めることができ、最短1週間でマンションの売却が完了します。

そうなんですね。不動産買取ではなく仲介を選択した場合、買主を不安にさせない対策はありますか？

マンションを購入してすぐ売る場合、買主は「売却理由」がもっとも気になる点です。そのため、売る理由は正直に話しましょう。
それ以外にも、マンションの状態を書面で提示できるインスペクションも買主にとって大きな安心材料となるでしょう。

分かりました。ところで、マンションは長く所有して売った方が得でしょうか？

マンションは所有期間が5年以内かどうかで支払う譲渡所得税額が大きく変わり、5年以内であれば39.63%ですが、6年目以降は20.315%となります。
また、10年を超えると14.21%まで税率が下がるため、税金対策という意味では10年を超えてから売却するのが良いでしょう。

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