マンション売却の際の注意点は？ すばやい問題解決やトラブル回避の方法まで詳しく解説

マンション売却は不動産会社のサポートのもと、進めていくものですが、売主の方自身も売却についての基本的なセオリーを知っておくと、スムーズに売却を進行できます。

一方、不動産は高額の売買取引になりますので、売却完了後にも、買主とのトラブルに注意する必要があります。

そこでこの記事では、マンション売却の際はどのような点に注意したら良いか、何が大事か、売却の流れに沿ってご説明します。

マンション売却について、ひととおりの注意点が理解頂けますので、ぜひ最後までお読みください。

価格査定時に不動産会社とは何を話すべき？

売却に際してのご希望や事情、不明な点をご相談ください。

売却の流れを知っておくと良い理由は？

売却のセオリーを知り、その都度生じる注意点に事前に備えられることです。

売却完了後には、買主に対して注意する点は？

契約適合責任についての注意が必要となります。

マンション売却の流れ

マンション売却の流れは、大きく以下の5つに分けられます。

売却準備～価格査定

まず、売却の準備としてマンション売却全体の流れを確認しつつ、価格査定の前に売主の方自身でも、売却価格の相場感を把握します。

書類提出～媒介契約

ここで言う書類提出とは狭義の意味で、物件の詳細説明である付帯設備表と告知書の記載と提出を指します。

不動産会社との話し合いのうえ、媒介契約（もしくは買取の売買契約）を結びます。

販売活動～売買契約

物件情報をホームページやSNS、広告等を通じて市場に流通させ、購入希望者を募ります。

不動産会社の販売・広告活動に協力しながら、必要に応じて物件の内覧を受け付けたりします。

買主が決定すると、売買契約を結びます。

引き渡し

売買代金の残金決済を行うタイミングで、物件の所有権移転と引き渡しを行います。

確定申告

引き渡しの日の翌年の2月16日から3月15日の間に所得税・住民税の申告を行い、マンション売却のすべてのプロセスが完了となります。

媒介契約の際に触れた買取の場合は、このプロセスの内容や期間が大幅に短縮されます。

引用：【完全版】マンション売却の注意点！流れや費用、失敗例、税金特例を紹介｜不動産売却HOME4U

査定依頼までにすべきことは？

売却の際の全体の流れと、売却相場の把握です。

媒介契約の締結までにすべきことは？

物件の詳細資料の作成や、書類の準備です。

売却の流れの最後には何をすれば良い？

確定申告で、所得税、住民税の申告を行います。

マンション売却の査定前の注意点

価格の査定までに行う事の、注意点の詳細を見てみましょう。

価格について調べておく

まず最初に、「どのくらいの金額で売れるのか」類似物件の成約例や販売価格などの相場感を、ご自身で調べてつかむ作業を行ってみましょう。

査定を受けた際の価格の根拠が理解しやすくなり、不動産会社とのコミュニケーションがとりやすくなります。

成約価格のチェック方法は、不動産会社のみが利用できる公的な物件情報ネットワーク「レインズ」から派生した、「レインズマーケットインフォメーション」を利用するのがおすすめです。

また、そのほかにSUUMOやhome’sなどの物件情報ポータルサイトで、売りに出ている物件の販売価格を参考にしてみると、簡易的な相場感をつかむことができます。

ポータルサイトの価格は、実際に成約した際の販売価格ではなく、売り出されている希望価格なのですが、相場の目安にはなります。

実際に成約した際の販売価格ではなく、売り出されている価格なのですが、相場の目安にはなります。

比較してご覧になる際は2件や3件ではなく、なるべく数多くの事例を比較するようにしてください。

ローンの残高について調べておく

続いて、このたび売却する家の住宅ローンの残高の状況を確認します。

残高の金額によっては、売却益よりもローンの残高が多い「オーバーローン」の状態となりますが、この残高の残り分は、何らかの形で一括返済する必要があるのです。

もし返済の目処が立たない場合は、貸主である金融機関が売却を承認しないということもあり得るため、事前にローンの残高を調べておきます。

後述しますが、ローン関係は後日、他にもさまざまな確認が必要となります。

ここまでの準備を経て、不動産会社の査定を受けると、そこからの流れは非常にスムーズになります。

必要書類の準備・提出

売却の流れごとに必要な提出書類があるのですが、このタイミングでは、付帯設備表と告知書の準備をします。

付帯設備表は物件情報の詳細と言えるもので、証明やエアコンなど、設備の細かい点にいたるまでの設置状況、稼働状況（壊れていないかなど）を表に記入するものです。

告知書は告知義務という売主の責任に関わるもので、引き渡し時の建物の不具合などについて、分かっている範囲をすべて詳しく記述するものです。

たとえば壁の損傷や、床の傾きの箇所などがこれにあたります。

このほか、マンション売却全般に必要な書類は、以下の表をご参照ください。

引用：【徹底解説】マンション売却の注意点！プロが教える失敗しないコツ | 成功する不動産売却ガイド

媒介契約と打ち合わせの注意点

査定後は、不動産会社と媒介契約を結びます。

この媒介契約の前後で不動産会社とよく話し合っておくことで、売却の結果が左右されるのですが、何を話し合っておくべきか、その注意点をお伝えします。

媒介契約とは

媒介契約は、不動産会社が売主と買主の間で物件を仲介するために行う契約で、「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」の3種類があります。

一般媒介契約の特徴は、複数の不動産会社に媒介依頼ができることです。そのため、同時に何社とも媒介契約を結び、自分で買主を探す自己発見取引も認められています。

専任媒介契約は、契約を結べる不動産会社は１社のみですが、自分で買主を探すことができる直接取引が認められています。

不動産会社は他社への情報公開のために、媒介契約締結被から7日以内に指定流通機構（レインズ）への登録が義務付けられ、売主への販売状況報告は２週間に１回と決まっています。

信頼できる１社とのみ契約を結ぶ専任媒介は、物件売却のための積極的な販売活動を行えるでしょう。

さらに専属専任媒介も、不動産会社１社とのみ媒介契約を結びますが、専任媒介と異なる点は、売主が自分で買主を探す直接取引が認められないことです。

不動産会社は契約締結日から５日以内にレインズへ登録すること、1週間に１回以上販売状況を売主に報告することが義務づけられています。

３つの媒介契約の中で一番制約のある専属専任媒介契約ですが、不動産会社が手厚いサポートが発揮でき、比較的早く売れやすいのが特徴です。

3種類の契約のどれを選択するのかは、売主の方が決めるのですが、契約形態によって、不動産会社の業務上の義務や、その売却に注力しやすいかが決まります。

特定の不動産会社に細かい点まで依頼し、しっかり動いてもらうには、1社と専属専任媒介契約を結んでおくのをおすすめします。

不動産会社との話し合いの結果、買取となった場合は、このタイミングで媒介契約ではなく、不動産会社と直接売買契約を結ぶことになります。

では、このタイミングで不動産会社としっかり話しておくべき注意点とは、どのようなことでしょうか？

マンションの売却に関わるご希望や事情

売却を必要とするライフステージは、買い替えだけとは限りません。

相続、離婚、二世帯同居、介護、経済事情の問題など、それぞれの事情に合わせて確認する点や、とるべき対処方法が変わってきます。

以下のようなご希望や事情がお有りになる場合、詰める点はそれぞれ以下のようなものがあります。詳細を伝えて打ち合わせを行いましょう。

相続の際の財産の分割方法には、以下の4種類があります。

相続した空き家については、ご実家への想い出もあり、どなたもなかなか手放しづらいという心理が働きます。

その結果放置になりがちで、そのために傷みが進行して資産価値を下げてしまいがちです。

売却を行い、換価分割するのが良いとご説明し、理解を頂くことが多いです。

金融機関との話し合いのために

前述のように、売却してもローン残債が残るオーバーローンが想定される場合、金融機関と交渉が必要となります。

住み替えの場合は新居の取得のためのローンに旧居のオーバーローンを載せたり、売却益が得られるまでのつなぎ融資を受けたり、トータルで資金計画を立てる必要があります。

家計不振などによる経済困難の際は、住宅ローンが支払えないために任意売却や競売にすすむ場合もありますね。　　

この場合、大変な状況下ではありますが、ローンの滞納が2か月に及ぶ前に残高確認をし、早急に対応することで傷が比較的浅くて済み、良好な売却ができます。

売却方法の話し合い

マンションの売却は、一般売却、買取、任意売却、リースバックなど、さまざまな方法があります。

買取は高額売却よりも早期の現金化や手間を省け、すばやい問題解決がはかれるのがメリットですが、日数をかけても高く売るという場合、一般売却が有利です。

任意売却は、実行するためには金融機関の承認のほかローン滞納などの経済状態など、進めるための条件があり、単純な売却承認のためには実行できません。

リースバックは引っ越しせずに債務を清算できますが、必ず住み続けられる、買い戻せるとは限りません。

この辺りの売却方法ごとの注意点も、この時点でよく理解しておくことが重要です。

このような話し合いができたら、物件情報を市場に公開し、売却活動が始まります。

売却に関する事情の注意点は？

売却理由やご希望事項、名義や債務の状況などです。

金融機関との話し合いの注意点とは？

債務や自己資金、返済計画を明確化しておくことです。

売却方法の注意点とは？

売却方法それぞれのメリット・デメリットをよく理解しておきましょう。

マンション売却の活動中の注意点

売却活動では広告宣伝の内容や、購入希望者に対処する際の注意点があります。

物件の情報出しを充分行う

物件の情報量は、反響数を大きく左右します。

物件の内容の情報量や写真、動画を充実させることに、ぜひご協力を頂けたらと思います。

筆者のこれまでの経験でほとんどの場合物件情報を追加することで、その物件へのWebのアクセス数や反響数は向上します。

汚れの多い壁面などネガティブな情報も含めて、多数の写真や動画を載せ、近隣の便利な施設なども細かく拾って書き込むことで、成約までの日時は短縮します。

マンションならではの物件情報とは？

マンション特有の物件情報として、管理組合規約と付帯設備情報から多くの要素を掲載することは、反響と成約を大きく左右します。

• 飼っても良いペットの種類は小型犬や猫までか、あるいは小動物までか。
• 事務所利用は不特定多数の人が出入りしなければOKか。
• 駐車場は月額幾らで、どのくらい空きがあるか。
• 宅配ボックスやトランクルームはあるか。
• 大規模修繕は済んでいるか。

このようなマンション特有の情報は、購入希望者にとってとても大切なものです。

購入希望者の立場で安心を喚起する

購入希望者は立地や利便性、設備の充実だけでなく、不具合がないか、近所づきあいは健全かなどの安全性やリスクにも敏感です。

後述するホームインスペクションの検査を行って隠れた不具合がない証明としたり、内覧の際に棟内の人間関係をさりげなくお伝えすると、購入希望者の方には大変喜ばれます。

契約から引き渡し・決済後の注意点

契約後や、物件の所有権が移転したのちもトラブルとなりうる点はどのようなことがあるでしょうか。

買主のローン不調による売買契約解除

買主のローンが通らない際の契約の扱いは、事前に契約書に記載され、その場合は白紙撤回となりますのでご注意ください。

与信に問題のある＝ローンの通りにくい購入希望者はなぜか情報のチェックが早く、売り出しの最初に集中するので、スタッフとしてもぬか喜びをせずに、冷静な対応が求められるところです。

ローン不調による白紙撤回にそなえ、２番手以降の購入希望者の方に、すぐコンタクトできるようにしておくのも大事な備えです。

契約不適合責任

売主が物件の状況を充分に伝えていなかったことで告知義務違反や契約不適合責任となり、代金減額や契約解除、損害賠償などのリスクもありえます。

これらを防ぐためには、付帯設備表と告知書をきちんと書けばほとんど問題は出ません。

しかし、知りえなかった、隠れた不具合が契約不適合につながってしまうのを防ぐのが、前述のホームインスペクションです。

ホームインスペクションの実行により、住宅瑕疵担保責任保険も適用でき、あとで見つかった不具合の補修にも対応ができます。

ホームインスペクションの費用は6万円から7万円ほどです。

確定申告の注意点

ついにマンション売却の最後のプロセスである確定申告まで来ました！

確定申告は必ず必要？

確定申告は前年の所得の状況を申告し、所得税を確定させるものですが、譲渡所得税が発生しない場合、申告は本来不要です。

ただし、後述する控除の特例なとを適用して課税額を0円とするためには、確定申告を行うことが条件となっています。

つまり、適用される税率と売却額、取得費や譲渡費用などの経費の概算から試算してみた結果が、控除の適用前でマイナスになったなどの場合、確定申告は不要な場合もあります。

告知義務とは何？

売主があらかじめ知っていた物件の不具合を、買主に伝える義務のことです。

契約不適合責任とは？

売買契約に見合う性能を物件が発揮できなかった場合に、売主が負う責任のことです。

契約不適合責任のリスク対策は？

ホームインスペクションを依頼することです。

マンション売却の費用に注意

売却後に最終的にいくらお金が残るかは、売却にかかる経費、および税金をあらかじめ試算しておきましょう。

仲介手数料

売却の諸費用で、金額の大きいのは仲介手数料と引っ越し費用の2つです。

引っ越し費用については規模や方法によって金額は20万円ほどから50万円以上まで、さまざまとなります。

一方仲介手数料は、「売却の金額×3％+6万円+消費税」と決まっており、売却額によってその金額が決まります。

たとえば売却額2,000万円で66万円、3,000万円で96万円という具合です。

この仲介手数料は媒介契約から引き渡しまでの数か月の間の関わったすべてのスタッフの労務の報酬で、かつ成功報酬＝売れなければ0円です。

例外として、

• 遠方の交通費を事前に不動産会社が交渉した場合
• 特別な広告費用について売主の方が希望された場合
• 低廉な空き家物件の調査費を含んだ仲介手数料

これらのみ、上記の計算外の、別の追加費用となることがあります。

引用：【徹底解説】マンション売却の注意点！プロが教える失敗しないコツ | 成功する不動産売却ガイド

マンション売却の税金に注意

売却に関連して課税される場合がありますので、その概要も押さえておきましょう。

譲渡所得税の計算原理

不動産に課税される税金のうち、金額の大きなものは譲渡所得税です。

譲渡所得税とは、所得税、復興特別所得税、住民税の総称で、これら３つの税率を合算して課税されます。

3つを合計した税率は不動産の保有期間によって異なり、5年以内で39.63%、10年以内で20.315％、10年以上経過すると、6,000万円以内の部分で10.21％となります。

続いて、課税標準となる譲渡所得を求めます。

取得費と譲渡費用がいわゆる売却のために認められる経費ですが、取得費は物件を購入した当時にかかった費用で、譲渡費は今回物件を売却するためにかかった費用です。

それぞれ取得費や譲渡費用として認められるものと、そうでないものがありますので、注意が必要です。

取得費は建物の購入当時の価格ですが、建物については経年による減価償却費を差し引く必要があります。

ここで、後述する特別控除を適用して、課税譲渡所得を求めます。

最後に、税額を算出します。

順序だてて丁寧に書くと、かえって複雑に見えるのですが、実際に当てはめて計算すると比較的単純な計算であり、特別控除を差し引いた時点で課税譲渡所得が0になる例も多数あります。

控除の特例

居住用の財産、相続した空き家などを売却した場合、譲渡所得から控除されたり、税率の軽減課税の繰り延べなどの特例がいくつか設けられています。

まず代表例として、居住用財産を売却した場合、所有期間の長短に関係なく譲渡所得から最高3,000万円まで控除ができる特例があります。

また、被相続人の居住用財産（空き家）を売った場合も同様に、3,000万円の特別控除の特例が適用されます。

そのほかにも、期間延長されたマイホームの買い換えの場合の繰り延べの特例などが適用可能です。

控除の特例や税率などは適用のための条件や、年度ごとの適用の有無、適用条件に変更の可能性がありますので、絶えず最新の情報の確認を行うようにしましょう。

このほか売却時に課税される税金としては、登記関係の手続きの際に発生する登録免許税、契約書に貼付する印紙税などがあります。

登録免許税については、売主の抵当権抹消の登記時に必要となります。

抵当権抹消の登記は、不動産１件で登録免許税が1,000円かかります。

土地と建物は別々の不動産として数え、土地と建物を売却する場合は2件で2,000円です。

この手続きは複雑なため、司法書士に依頼するケースが多いです。手続き費用は手数料を含めて5,000円～2万円ほどとなっています。

印紙税は、売却の際の不動産売買契約書に印紙を貼り、消印をすることで納税します。

印紙税を貼らなかった（消印をしなかった）場合は納税していないとみなされ、過怠税が課せられることがあります。

印紙税は売却した不動産の売買金額によっても変わり、売却金額が高いほど納税額も高くなります。

ただし、2024年（令和6年）3月31日までは軽減税額が適用され、例えば、売買価格が3,000万円の不動産を売却する場合、本来であれば印紙税は2万円のところを、1万円の印紙を貼ればいいこととなっています。

引用：マンションを売る時にかかる税金はいくら？売却利益への課税額と計算方法・特例控除 ‐ 不動産プラザ

仲介手数料は必ずかかる？

買取を依頼した場合や、売却ができなかった場合はかかりません。

所得税は必ずかかる？

控除の特例などで、課税額が0円となる場合もあります。

売却の費用や税金は事前に計算できる？

売却価格の査定額が出た時点で、概算していくことが可能です。

マンション売却の費用・節税面での注意点　

売却をするうえで、費用を浮かしたり、節税をしていく方法をまとめてみましょう。

まず、最近は住みながら売却して、仮住まいの引っ越し代やその手間などを節減するケースが増えており、空き家で売るのと、成約までの日にちに差がないことが分かっています。

節税に関しては、適用できる経費はしっかり計上することで節税するのがおすすめです。

しかし取得費に関してはかなり過去のものであることが多く、領収書等がなければ概算取得費で出さざるを得ません。

当時の領収書の再発行を依頼して、本来の取得費を計上できた例もあります。

また、控除の特例なども。適用できる控除はしっかり適用することで節税をはかりましょう。

マンション売却のトラブル回避の注意点

高額の売買取引である不動産売買を、円滑にトラブル少なく運ぶためには、以下の点に注意しましょう。

売買契約の内容をどのように記載するか、事前によく把握しておくことをおすすめします。

細かいところに神経をとがらすのではなく、分からない内容があれば、その意味を知っておくということでいいと思います。

売買契約の内容はその都度0から作るのではなく、宅建協会から発行されている、コンプライアンスに準拠したひな形の契約書の内容を、必要に応じて書き換えて作成します。

したがって、基本的には公平で信頼できる内容なのです。

前述の告知義務はしっかり果たすよう、分かっている不具合などに関しては再度しっかり確認して正しく伝えるようにしましょう。

繰り返しますが、インスペクションの実施もトラブル回避と、いざという時の補償につながる有効な手段です。

マンション売却のその他の注意点

早く高く売るために

インスペクションの実施は売却上のセールスポイントにもなりますし、掃除や片付けを充実させ、プロに依頼するハウスクリーニングなども利用することで物件の印象もアップします。

ホームステージングという、家具や調度品を配置して、お部屋を実際に生活するイメージを持ってもらう手法もあります。

ホームステージングはワンポイントでイメージアップをはかるなど、予算をかけ過ぎずにうまく物件の長所をアピールすることもできます。

マンション売却の注意点に関するまとめ

マンション売却の注意点を網羅してお伝えしてきました。

売却のプロセスごとの注意点の予備知識および、不動産会社とのコミュニケーションが売却に重要である点、ご理解を頂けたでしょうか？

早い段階で資料をそろえ、費用面などを試算することをぜひおすすめします。

分からないことや売却の方針の立て方はどうしたらいい？

細かい点も、何でも不動産会社に相談しましょう。

住宅ローンを返した残りはプラスになる？

売却費用や譲渡所得税にも注意しましょう。

買主のクレームが不安！

告知義務とインスペクションをしっかりすれば大丈夫です。

家プロなら、最短1週間でマンションを売却し、現金化できます。

また、宅建資格等の資格保有者である専任の「買取アドバイザー」が、税金・法律・売却価格の面で最適な売却を提案するので、納得のうえでスピーディーにマンションを売却可能です。

さらに、18年間の不動産買取で培った独自の販売網があるので、他社よりも平均して15%高値での売却を実現しています。

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滋野　陽造

執筆者

保有資格：宅地建物取引士　賃貸不動産経営管理士

経歴：早稲田大卒。マスコミ広報宣伝業務・大手メーカー等のWebディレクターを経て、不動産関連業に従事。法令に則しながら、時流や現状も踏まえた解説をします