築30年のマンションは、築10年や築20年のような築浅物件と比較すると売却価格の相場が下がります。
しかし築古物件ならではの魅力があるからこそ一定の需要があることも確かです。
2022年には住宅ローン控除制度が改正され、築30年の物件を売りに出す際のアピールポイントが増えて以前より売りやすくなっています。
売却を検討する場合はコツや注意点をおさえた上で売りに出しましょう。
この記事では中古マンション取引の現状や築30年のマンションを売却するときのポイントを解説します。
築30年も経っていて古いマンションは、そもそも売却が可能なのでしょうか？
築年数が浅い物件と比較すると成約率が下がり売れにくくなりますが、築古物件ならではの良さや強みがあるため一定の需要があります。売却は十分に可能です。
【築年数別】中古マンション取引の現状
まずは中古マンションの取引の現状を築年数別に見ていきます。中古マンション取引市場において築30年のマンションがどのように位置づけられているのか、確認してみましょう。
古い物件だと売却相場や成約率は下がる傾向にある
レインズ（東日本不動産流通機構）によると、首都圏の中古マンション売却の築年帯別平均価格（2021年）は以下のとおりです。
売却する際の成約価格の平均値は築26~30年の物件で2,275万円、築31年以上の物件で2,040万円です。
築10年や築20年のマンションと比較すると、売却価格の相場が低くなっています。
出典：レインズ
また、首都圏の中古マンションの対新規登録成約率（2021年）は以下のとおりです。
築20年までは25%を超えているので4件に1件以上の割合で成約に至っていますが、築30年の中古マンションでは成約率が低く、築浅物件と比較すると売れにくいことがわかります。
出典：レインズ
築古物件ならではの魅力があるからこそ売却しやすい場合がある
築年数が古いマンションほど売れにくくなり、売却価格の相場が低くなるのは当然ですが、一方で築古マンションならではの魅力があるからこそ、売りに出す際にアピールポイントになる点があります。
たとえば「築浅物件は高くて手が出ない」という人の中には、築浅物件より価格が安い築30年のマンションに魅力を感じる人もいるはずです。
築年数が経つと、マンションの成約率や売却価格の相場にはどんな傾向がありますか？
中古マンション取引市場ではマンションの築年数が経つと成約率や売却価格の相場が下がります。
築30年のマンションは「売れにくい物件」と言われる理由
一般的に「築30年のマンションは売れにくい」と言われることが少なくありません。
築30年のマンションが「売れにくい物件」と言われる理由としては、主に次の点が挙げられます。
- 老朽化して建物や設備が古くなっている
- 競合対象になる在庫物件の数が多い
- 建物の仕様が古くて現代のニーズに合わない場合がある
- 耐震基準を満たしているか購入者が不安を感じる場合がある
- 2022年の制度改正前は住宅ローン控除の対象外だった
それぞれ以下で解説します。
老朽化して建物や設備が古くなっている
マンションが建ってから30年も経過すると、建物が古くて外見や見栄えが良くなく、内装では汚れが目立ったり設備が老朽化していて不具合が生じたりする場合があります。
中古マンションの購入希望者は「少しでも状態が良い、綺麗な物件を買いたい」と当然考えるので、築30年の物件では古さ故に売りにくくなります。
築40年や築50年の物件に比べれば状態が良い物件が多いでしょうが、築30年ともなると既に老朽化が進んでいる場合があるので、物件によっては売りに出しても買い手が見つかりません。
競合対象になる在庫物件の数が多い
2021年末時点でマンションストック総数は685.9万戸、うち築30~40年のマンションは133.5万戸です。
築30~40年の物件が占める割合は約19%となっています。
競合対象になる物件の数が多いことが、築30年のマンションが売れにくいとされる理由のひとつです。
出典：国土交通省「マンションに関する統計・データ等」
さらに国土交通省の推計結果では、築30~40年のマンションの戸数は2031年末に176.3万戸に、2041年末に163.0万戸になる見込みです。
競合対象になるマンションは今後着実に増えると予想され、今以上に競合すればさらに売れにくくなります。
建物の仕様が古くて現代のニーズに合わない場合がある
2023年時点で築30年以上の物件なら、遅くとも1990年代前半に建てられた物件です。
今とはトレンドが異なる時代の物件であり、現代のニーズにマッチしない場合があります。
たとえば防犯カメラやオートロックは現在の新築マンションで多く見られますが、築30年の物件ではこのようなセキュリティ対策がないケースが少なくありません。
また、建てられた時代が違うと、キッチンや風呂、ベランダなどのデザインが古い場合があります。
購入希望者が実際に見に来て外観や内装を確認した際、セキュリティ対策に不安を感じたりデザイン性が古くて見栄えが良くないと感じたりすれば購入をやめる場合があります。
耐震基準を満たしているか購入者が不安を感じる場合がある
築30年も建っている古いマンションだと「古い=耐震性が低い」と購入者が考える場合があります。
漠然としたイメージから購入者が耐震性能に不安を感じて購入を躊躇することがあるので、この点は築30年の物件が「売れにくい物件」とされる理由のひとつかもしれません。
ただし実際には、2023年時点で築30年の物件なら1990年代に建てられた物件なので新耐震基準に基づく物件です。
旧耐震基準が適用されていた1981年5月以前に建てられたマンションなら、新耐震基準の物件より耐震性能が低い可能性はありますが、築30年の物件であれば新耐震基準に則った耐震性能が確保されています。
2022年の制度改正前は住宅ローン控除の対象外だった
2021年までは、住宅ローン控除の要件のひとつに築年数要件があり、耐火住宅なら築25年以内、非耐火住宅なら築20年以内が条件でした。
そのため、築30年のマンションを購入しても住宅ローン控除の対象外で、税金が高くなる点が購入者にとってデメリットでした。
しかし2022年からは制度が変わり、現在では築25年以内や築20年以内といった要件はありません。
1982年以降に建築された物件なら住宅ローン控除の対象です。
築30年のマンションはなぜ「売れにくい物件」といわれるのですか？
建てられてから30年も経つと老朽化が進んでいる場合が多く、建物の仕様が古くて現代のニーズに合わない場合や購入希望者が耐震性能に不安を感じる場合があり、売れにくさの理由になっています。
中古市場における築30年マンションの強み・魅力とは
買い手の立場から見た場合、築30年のマンションの魅力は主に次の4つです。
- 築20年以内の物件より購入価格や固定資産税が安い
- 管理状況を確認しやすく安心して購入できる
- 新耐震基準を満たしている
- 立地条件が良い場合がある
それぞれ以下で解説します。
築20年以内の物件より購入価格や固定資産税が安い
中古マンションの売却価格の相場には地域差がありますが、首都圏の平均額は前述のとおり、築30年前後の物件なら2,300万円ほどです。
築浅物件と比較すると半分以下の金額であり、安い価格で購入できる点は購入希望者にとって大きな魅力です。
また築年数が経過すると不動産の所有者が毎年払う固定資産税が安くなるので、築浅物件を購入する場合に比べて購入後の税金が安く済む点も購入者にとってメリットとなります。
管理状況を確認しやすく安心して購入できる
新築マンションの場合、購入後にマンション管理会社や管理組合がしっかりと機能するのか、マンションの管理が問題なく行われるのか、購入時点ではわかりません。
しかし築30年も経っているマンションなら、今までどのように管理されてきたのか知ることができ、買い手はこれまでの管理状況を確認した上で購入できるので安心です。
新耐震基準を満たしている
2023年時点で築30年の物件は、新耐震基準が適用される1981年6月以降に建築された物件です。
中古マンションを購入する際、耐震性能を気にする購入者がいますが、旧耐震基準より厳しい基準で建てられた物件なら購入者は安心して購入できます。
新耐震基準では震度6や震度7の地震を想定した規定がありますが、旧耐震基準では震度5までしか規定がありません。
旧耐震基準で建てられた建物では震度5の地震でもマンションが損傷する可能性がある一方、新耐震基準なら基準がより厳しいため耐震性能の点で優れています。
立地条件が良い場合がある
駅に近い土地や景観が良い土地など、立地が良い土地は現在では既に建物が建っていることが多くなっています。
新築マンションを建てる際に立地の良い土地の空きがないと、最寄り駅から離れた場所に建てられるなど立地条件の点であまり良くないケースがあります。
しかし築30年のマンションが建てられたのは今のように競争が激しくなる前の時代です。
立地が良い場所にマンションが建っていることがあり、この「立地条件の良さ」がマンション購入希望者にとって魅力のひとつとなります。
築30年のマンションは中古市場でどのような強みがありますか？
築浅物件と比較すると価格や固定資産税が安く、購入希望者は管理状況を確認してから購入できる点が強みです。
築30年のマンションを売却するなら知っておきたい4つのデータ
築30年のマンションを売却する際、実際の取引に関するデータをあらかじめ確認しておくと、中古マンション取引の実情がわかって売却手続きを進めるときの方針や売り出し価格を決めやすくなります。
以下では中古マンション売却でおさえておきたいデータを4つ紹介します。
売却価格の相場
東京都の場合、中古マンションの売却価格（2022年第1四半期）の平均値は築年数別に以下のとおりです。
築30年の物件なら2,700万円ほどで売れています。価格としては築浅物件の半分程度です。
中古マンションの売却価格の相場は地域差があるので、気になる場合は土地総合情報システムを活用してご自身がお住いの地域の中古マンションの取引価格を調べると良いでしょう。
参考｜土地総合情報システム
値下がり率
レインズ（東日本不動産流通機構）によると、首都圏の中古マンションの築年帯別平均㎡単価（2021年）は以下のとおりです。
築26~30年の㎡単価は37.15万円で、築0~5年の㎡単価94.63万円と比較すると4割ほどに値下がりしています。
出典：レインズ
マンションの売却価格は物件の広さによって大きく変わるため、マンション1件あたりの売却価格の相場を見る際には注意が必要ですが、㎡単価であれば1㎡あたりの平均単価であり、広さの違いによる影響は基本的に除かれています。
そのため㎡単価はマンション売却を検討する際の参考になる指標のひとつです。
築30年を過ぎると、リフォームしてから売りに出すケースが増えるため売り出す際の価格や㎡単価が寧ろ上がることもありますが、築30年以内であれば、上のグラフのとおり築年数が経つほど㎡単価が下がることがわかります。
成約率
レインズ（東日本不動産流通機構）によると、首都圏の中古マンションの対新規登録成約率（2021年）は築0~5年26.3%、築6~10年36.4%に対して、築26~30年では14.1%です。
築30年の物件は築浅物件と比較すると成約率が低く、新規登録件数に対する割合で見るとおよそ7件に1件しか成約に至っていません。
成約率が高くない以上、売りに出しても売れない場合や売れるまで時間がかかる場合があります。
成約物件に占める割合
東京都の場合、国土交通省の土地総合情報システムによると、2022年第1四半期の中古マンション取引のうち築30年前後の物件（築26~35年の物件）が占める割合は1割を少し超える程度でした。
出典：https://ieul.jp/column/articles/50885/
取引全体で見ると築年数20年以内の物件割合が5割を超えているため、それと比較すると、築30年以上の物件の売却件数は多くありません。
築30年のマンションの売却価格の相場や成約率はどれくらいですか？
東京都の場合、築30年のマンションの売却価格はおよそ2,700万円、成約率はおよそ14%です。
相場以上の価格で売れることも！築30年マンションの売却で重要なポイントとは？
中古マンションを売りに出すときに重要になるポイントがいくつかあります。売り方を間違えると、相場以上で売れたはずの物件を安く売って後悔するケースもあるので注意が必要です。
以下では築30年のマンションを売却する際の主なポイントを紹介します。
マンションの売却相場を踏まえて適切な価格で売りに出す
売りに出すときの価格は高すぎても低すぎても良くないので、相場を踏まえて適切な価格で売りに出すことが大切です。
相場よりあまりに高い価格で売りに出すと買い手が見つからない可能性がありますし、低すぎる価格で売りに出せば適正な売却価格との差額分だけ実質的に損をします。
地域の中古マンションの取引相場を確認して適正な売り出し価格を設定しましょう。
中古マンション売却に強い不動産会社に査定や売却を依頼する
築古マンションの売却に強い不動産会社に依頼すれば、経験やこれまで蓄積した売却データなどを踏まえて築30年のマンションの売却に向けた適切なアドバイスや提案をしてもらえます。
不動産会社によって得意な物件や今までに扱った物件の種類は異なるので、築30年のマンションを売却するなら中古マンション売却に強い不動産会社を探して相談や査定依頼をしましょう。
マンション価格の査定は複数の不動産会社に依頼して比較する
同じマンションでも査定結果は不動産会社ごとに異なる場合があるので、マンション価格の査定は複数の不動産会社に依頼して比較しましょう。
1つの不動産会社にしか査定を依頼しなかった場合、本当にその価格が適正なのか比較や判断ができません。
査定価格が高い不動産会社に売却の仲介を依頼すれば、少しでも高く売れる可能性が高まります。
ネット上の一括査定サイトを使えば複数の不動産会社にまとめて査定を依頼することが可能です。
リフォームやリノベーションはしない
「リフォームやリノベーションをして綺麗にしたほうが売れやすくなる」と考える人もいますが、築30年のマンションでは寧ろリフォームやリノベーションはせずに売りに出すほうが良いでしょう。
築30年のように古いマンションの購入を希望する人の中には、購入後に自分の好みに合わせてリフォームをしようと考える人もいるので、リフォームは売主では行わず買主に任せるほうが良いからです。
リフォームを行ってその費用を売り出し価格に乗せると、中古マンションの良さである安さがなくなり、売れにくくなります。
汚れが目立つならハウスクリーニングを行う
汚れが目立つ状態だと購入希望者の印象が悪くなる可能性があるので、ハウスクリーニングを行うほうが良いでしょう。
特に水回りはカビが付いていると印象が悪くなるので、キッチンや風呂、洗面台、トイレなど水回りだけでもハウスクリーニングをすることをおすすめします。
すべての箇所でハウスクリーニングを行うと費用が高くなりますが、水回りをはじめとした一部の箇所だけに絞れば費用を抑えられます。
住み替えが可能なら空き家にしてから売りに出す
築30年のマンションを売却して引っ越す予定の場合、マンション売却前に引っ越しが可能ならマンション売却の完了前に新居に移り、マンションを空き家にして売りに出すのも選択肢のひとつです。
引っ越した後なら、家財等がなく広々とした状態で購入希望者に見せられます。
また内見の申込みがあった場合、自分が住んでいると片付けなど何かと準備が必要で大変ですが、空き家の状態なら対応しやすくなります。
インスペクションに合格して瑕疵担保保険を付保する
インスペクションとは中古物件を売買する際に行う不動産調査のことで、インスペクターと呼ばれる専門家が調査を行います。
インスペクション済みの物件なら「専門家による検査が完了している物件」として売りに出すことができ、インスペクションが未実施の物件と差別化を図れる点がメリットです。
また、インスペクションに合格済かつ新耐震基準に適合している建物であれば瑕疵担保保険に加入できるので、万が一売却後に瑕疵が見つかっても修理費等を保険金で賄えます。
築30年のマンションの売り出しで重要になるポイントは何ですか？
相場を踏まえて適切な価格で売りに出すことや、中古マンション売却に強い不動産会社に依頼すること、リフォームやリノベーションはせず売りに出すことが重要です。
マンションが売れそうになければ買取を検討する
築30年のマンションの売却は、不動産会社に売却の仲介を依頼する方法のほかに買取という方法もあります。
買取とは不動産会社にマンションを買い取ってもらう方法です。
買取価格は市場の取引価格の相場より低く、不動産会社に仲介してもらって売るより値段が下がる点がデメリットですが、買い手が見つかりそうになければ買取を検討しても良いでしょう。
買取なら不動産会社が買い取ってくれるので、買い手を探したり買い手が見つかるまで時間をかけたりする必要がなくなります。
買取なら1～2週間程度で売却できる場合もあるので、売却をスムーズに終えられる点がメリットです。
築30年のマンションを売却せず賃貸にするのは良くない？
築30年のマンションを売りに出したものの買い手が見つからなかった場合、売却を諦めて賃貸にする方法も考えられますが、築年数が経つと売却がより難しくなり、売り時を逃す可能性がある点には注意が必要です。
築30年で借りてくれる人がいる場合でも、築40年や築50年とさらに古くなれば借りてくれる人さえいなくなり、売却も賃貸もできない負動産になる可能性があります。
中古マンションの売却を検討するなら「売れるときに売り切る」ことも大事なポイントのひとつです。
売りに出したものの買い手が見つからない場合は、必要であれば売り出し価格を引き下げるなど売却に向けた追加の検討・対策を行いましょう。
まとめ
築30年のマンションは、築10年や築20年の物件と比較すると売却価格の相場や成約率は下がりますが、築古物件ならではの強みがあるので一定の需要があります。
価格や固定資産税の安さ、管理状況を確認した上で購入できる安心感などが築30年のマンションの良さであり魅力です。購入希望者の内見に対応する際、これらのアピールポイントを踏まえた説明を行うことを意識しましょう。
納得のいく価格でマンションを売却するためにも、今回ご紹介したポイントをおさえながら売却手続きを進めてください。
築30年のマンションを相場以上で売却するためのコツは何ですか？
築古マンションの売却に強い不動産会社を探して仲介を依頼し、相場を踏まえて適切な価格で売りに出すことが大切です。汚れが目立つ場合はハウスクリーニングを行い、住み替えが可能なら空き家にしてから売りに出しても良いでしょう。
家プロなら、最短1週間でマンションを売却し、現金化できます。
また、宅建資格等の資格保有者である専任の「買取アドバイザー」が、税金・法律・売却価格の面で最適な売却を提案するので、納得のうえでスピーディーにマンションを売却可能です。
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