中古マンションを売却する際にはオーナーが売却価格を決めることになりますが、価格の目安がなければ相場から大きく外れた金額で公開してしまうリスクがあるでしょう。
そこで、中古マンションを売却する際には目安となる査定額を知る必要があります。
査定額を調べるためには査定サイトの利用が一般的ですが、査定サイトにはメリットと注意点があります。
この記事では中古マンションの売却をする際に査定サイトを利用するメリットと注意点、仲介会社の探し方について解説します。
査定は何のために必要なのでしょうか？
査定の目的は2つあり、査定額の確認と不動産会社を選ぶ判断材料集めです。
査定額を確認することで中古マンションの売却額を正しく決めることができ、査定額の説明は信頼できる不動産会社を選ぶための重要な判断ポイントになるでしょう。
このような理由から、中古マンションのオーナーは査定の依頼をします。
中古マンションの売却にとって査定はとても重要なんですね。査定の種類はありますか？
査定には机上査定と訪問査定があり、机上査定は簡易的、訪問査定は具体的な査定だと覚えておきましょう。
そのため、机上査定→訪問査定という順番で依頼し、併用するのが一般的です。
中古マンションの査定サイトとは？
中古マンションを査定する際に利用するサイトには、どのような種類があるのでしょうか。
この章で詳しく解説します。
- 無料で一括査定のマンション簡易査定サイト
- 簡易査定とは？
- なぜ最初に価格査定が必要？
無料で一括査定のマンション簡易査定サイト
中古マンションのオーナーが査定額を依頼する場合、一括査定のマンション簡易査定サイトを利用するケースは多いです。
一括査定サイトはインターネット上で依頼し、一度の情報入力で任意に選択した複数の不動産会社に同時依頼することができます。
また、電話やメールなどの連絡手段や連絡のタイミングなどオーナーの都合に合わせて設計することができ、さらに無料というメリットがあります。
そのため、まずは簡易査定で査定額のイメージを確認し、その上で詳細査定を依頼するのが一般的です。
マンションの査定は全て無料ですが、「鑑定」は有料となることを注意点として知っておきましょう。
鑑定は査定とは違い、より高度な資産価値評価を不動産鑑定士が調査する業務です。
相続の評価額設定や財産分与の基準算出をする際に利用するケースが多く、一般的なマンションの相場を把握するのであれば査定で十分といえるでしょう。
簡易査定とは？
簡易査定は「机上査定」と呼ばれることも多く、オーナーから公開されたデータのみで算出するという特徴があります。
そのため、不動産会社が現地に行くことはありません。
簡易査定を選択することでオーナーは不動産会社を出迎える工数や掃除・片付けをする手間を省くことができ、不動産会社の査定額回答も早くなるでしょう。
ただし、正確な査定額にならないことが多いため、後日現地確認をした上での再査定が必要となります。
このように、簡易査定の特徴を捉えた上で利用することが重要です。
なぜ最初に価格査定が必要？
中古マンションを売却する際に、なぜ最初に価格査定が必要なのでしょうか？
その理由は、査定をすることでオーナーの「想定手残り額」を可能な限り正確に把握するためです。
査定額は成約事例をベースに算出されるため、「売却想定価格」と言い換えることもできます。精度の高い査定額は最適な売却価格としても利用できるでしょう。
また、オーナーが中古マンションを売却する際には「諸費用」と「税金」の内容確認が必須です。
諸費用には仲介手数料や印紙代、住宅ローン残債が含まれ、税金は手残り額の一部もしくは全部が課税額となります。
そのため、査定をすることで全ての費用を支払った後の手残り額を売却スタート前にイメージすることができ、必要な手残り額に合わせて売却価格を設定することが可能となります。
このような理由から、売却を検討する際にはまず最初に査定をする必要があるといえるでしょう。
中古マンションの一括査定サイトの種類
中古マンションの一括査定サイトにはいくつか種類があります。
そこで、この章では「仲介会社が運営するサイト」、「物件ポータル事業者が運営するサイト」、「AIによる簡易査定」について解説します。
- 仲介会社が運営するサイト
- 物件ポータル事業者が運営するサイト
- AIによる簡易査定
仲介会社が運営するサイト
不動産仲介会社が複数社合同で運営する査定サイトがあり、すまいValueは大手6社に同時依頼することができます。
これらのサイトは都市部の成約事例が査定の算出根拠となっており、地方都市部に対応していないケースも多いです。
ただし、大手ならではの売却ノウハウや集客力、売却依頼時の特典は中古マンションオーナーにとって大きなメリットとなるため、売却する際には検討すべき査定サイトといえるでしょう。
物件ポータル事業者が運営するサイト
SUUMOやat-home、ホームズなど物件ポータルサイトは独自の査定ページを保有しています。
ポータルサイトは買手が利用するサイトでもあるため、物件捜索のノウハウを不動産会社選びに活かしたサイトになっています。
たとえばSUUMOであれば査定するマンションがあるエリアの売却実績数を確認しながら依頼する会社を選択することができます。
また、ホームズは「匿名査定」を行える数少ない査定サイトの1つです。
このような特徴が指示され、物件ポータル事業者が運営するサイトを利用するオーナーも多いです。
AIによる簡易査定
おうちクラベルや10秒査定といったAI査定は、入力された情報を基にAIが瞬時に査定額を算出し提示できる特徴があります。
そのため、参考価格をとにかく早く知りたい人にはおすすめの査定だといえるでしょう。
ただし、リフォームの有無や設備の破損状況などマンション固有の情報を整理することはできず、現段階では発展途上の技術だといえます。
そのため、AI査定の査定は査定精度が低く、幅をもたせた回答になることを知っておきましょう。
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▶マンションの査定サイトとは？メリットや注意点、売却時の利用方法などを解説
査定サイトにはどのような種類がありますか？
査定サイトには不動産会社が共同運営しているサイトや物件ポータル
事業者の査定ページがあり、それ以外にもAI査定などがあります。
どの査定サイトにもそれぞれの特徴があり、「大手に依頼したい場合」や「地域に強い不動産会社を探したい場合」、「とにかくすぐ査定額が知りたい場合」で使い分けることがポイントです。
そうなんですね。不動産会社にとって査定に強いエリアや弱いエリアはありますか？
一般的に都心部の査定はどの不動産会社も強く、郊外や離島は成約事例が少ないため強みが活かせないことが多いです。
そのため、都心部以外での査定は地元不動産会社への相談も検討すべきでしょう。
査定サイトが提携している不動産会社には大手と地元不動産会社が混ざっているんですね。大手ならではの特徴はありますか？
大手は都心部の売却に強く、全国に支店があることから売却に関するノウハウの蓄積が非常に多いという特徴があります。
また、売却を依頼した場合の特典も豊富です。
一方、郊外になると対応していないエリアがあり、査定を受けてくれないケースもあります。
中古マンションがどのエリアに建っているのかで大手と地元不動産会社を使い分ける、もしくは併用するのがよいでしょう。
中古マンションの査定でサイトを利用するメリット
この章では中古マンションの査定で一括査定サイトを利用する際のメリットについて、解説します。
- 一括で査定依頼できる
- 手軽で結果が速い
- 非接触でできる
一括で査定依頼できる
査定額は複数の不動産会社から提示を受けることで精査できるため、依頼する工数がかかってしまいます。
その点、一括査定サイトは1度の情報入力で複数の不動産会社に同時依頼できる仕組みとなっており、サイトによっては入力内容を保存することもできます。
このメリットによって中古マンションのオーナーは効率良く査定額を集めることができます。
手軽で結果が速い
一括査定サイトを利用し簡易査定（机上査定）を選択することで、当日～1週間以内に査定額の回答を得ることができます。
そのため、中古マンションの売却イメージをすぐに知りたい場合に有効です。
また、電話だけでなくメールで取得することもできるため、後から査定額をゆっくり検証したい人にもおすすめの方法だといえるでしょう。
非接触でできる
マンションの査定を受ける際にはある程度マンションを掃除し、片づける必要があります。
その点、一括査定サイトの簡易査定では不動産会社の担当者がマンションに来ることなく査定をするため、訪問対応する手間がかかりません。
そのため、感染症対策という意味でも大きなメリットだといえるでしょう。
中古マンションの査定でサイトを利用するデメリット
この章では中古マンションを売却する上で、一括査定サイトを利用するデメリットについて解説します。
前述したメリットと合わせてチェックしましょう。
- 正確さに欠ける
- どんな会社か判断が難しい
- 価格のばらつきで迷う
- しつこい営業につながる可能性
正確さに欠ける
一括査定サイトで簡易査定（机上査定）を選択した場合、下記の情報が不足するため正確さに欠ける査定額となります。
- 家屋内の状況
- 設備の破損状況
- 管理修繕費の滞納有無
- 管理修繕費の改定タイミング
- 大規模修繕のタイミング
- 事件・事故の発生有無
- 近隣トラブルの有無
このことから、簡易査定を受けるためにはなるべく下記の情報を不動産会社に伝えることが重要となります。
どんな会社か判断が難しい
簡易査定が完了すると詳細査定（訪問査定）のステップとなりますが、どのような会社が訪問するのか査定額の提示だけでは分からないことが多いです。
そのため、簡易査定による電話連絡やメールの雰囲気から複数社を選定し、早い段階でコミュニケーションを取るのがおすすめです。
価格のばらつきで迷う
査定額の算出根拠となる成約事例は一律ではなく、各不動産会社によって選定基準が変わります。
また、独自のノウハウが査定額に反映されることもあるため、結果的に査定額がばらついてしまいます。
さらに査定額を極端に高くすることで売却の依頼を受けようとする不動産会社もいるため、査定の根拠確認による不動産会社の選別が重要といえるでしょう。
しつこい営業につながる可能性
複数の不動産会社に同時依頼できる一括査定サイトの利用は、押しの強い営業につながる可能性があります。
前述したように不動産会社にとって売却の依頼を受けるのが査定の目的でもあるため、電話やメール連絡が頻繁な営業担当も多いです。
このような営業に売却を依頼したとしてもスムーズに売却できる保証はなく、査定の根拠が乏しい場合は売却価格と適正価格に大きな差ができてしまい、販売が長期化するリスクもあります。
そのため、しつこい営業をする不動産会社に依頼するのは避けましょう。
マンション査定サイトのメリットと注意点を教えてください。
マンション査定サイトは複数の不動産会社に同時依頼することができ、無料であるという点が大きなメリットといえます。
また、連絡手段や連絡時間を選択できるのもオーナーにとって都合がよい仕組みですね。
一方、査定額の精度はあまり高くなく、不動産会社の選定ポイントを見つけにくいというデメリットがあります。
そのため、査定サイトを利用した場合はなるべく早い段階で不動産会社をピックアップし、良い印象の会社に詳細査定を依頼しましょう。
中古マンションの査定サイト利用の際の注意点
この章では中古マンションの査定サイトを利用する際の注意点について、解説します。
査定は不動産会社の提案をただ受けるだけでなく、査定自体を積極的に有効活用する必要があります。
そこで、査定を受ける前にはこの章で解説するポイントをチェックし実践しましょう。
- 準備するもの
- 事前に知っておくべきこと
- 査定後に必要なこと
- 頼れる仲介業者の探し方
準備するもの
査定を受ける際には、オーナーとして以下の必要書類を準備しましょう。
- 登記識別情報通知（権利証）
- 購入時の契約書類
- 購入時の領収書
- 遺産分割協議書
- 住宅ローンの残債が分かる書類
- 管理規約
- 各使用細則
上記以外にも全部事項証明書などがオーナーの手元にあると思いますが、不動産会社が最新の書類を取得しますので不要です。
事前に知っておくべきこと
マンションの査定額は不動産会社だけが調査できるわけではなく、オーナー自ら調査することも可能です。
調べる際には、REINS Market InformationやSUUMOの相場ページがおすすめです。
成約事例と公開情報をベースに相場を調べることができ、不動産会社が提示する査定額を精査する基準として利用できるでしょう。
また、依頼する不動産会社のHPやスタッフをチェックし、得意分野やエリアを確認するのも重要です。
参考：REINS Market Information
参考：【SUUMO】全国のマンション売却価格相場を調べる
査定後に必要なこと
査定を受けた後は、査定額の根拠を必ず確認しましょう。
不動産会社の査定額は概ね同じような金額になることが多いですが、極端に安い場合や高い場合もあります。
こういった査定額の説明は不動産会社選びにおいて重要な判断材料になるため、分かりやすく納得できる説明をする不動産会社を選びましょう。
また、オーナーから提示される情報が少ないと平均的な査定額となり、精度が低くなるばかりか不動産会社の判断材料としても有効な情報にならないケースもあります。
そのため、できる限り簡易査定段階でオーナーの事情や売却理由を伝えるのがポイントです。
頼れる仲介会社の探し方
頼れる仲介会社に査定を依頼することが、中古マンション売却のカギといえます。
そこで、売却対象のマンションがあるエリアに強いかどうかや得意分野、売却方法の内容などをしっかり検討し信頼できる不動産会社を選びましょう。
また、オーナーの事情や要望の相談に親身になってくれ、その上で具体的な売却プランを提示する不動産会社も信頼できるといえるでしょう。
中古マンションの査定サイトに関するまとめ
中古マンションを売却する際の査定サイト利用はただ査定額を確認するだけでなく、不動産会社の選定という重大な要素も兼ねています。
そのため、査定を受ける前には不動産会社のチェックや相場の確認、書類準備などを漏れなく実施し公開のないマンション売却にしましょう。
査定前の準備と査定後で大事な点はありますでしょうか？
査定前の準備としては不動産会社と相場、必要書類のチェックが大事なポイントです。
特に書類の有無は諸費用や税金に大きな影響を与えるため、事前に全てあるか確認しましょう。
査定後は査定額の根拠説明を受ける点が最も重要です。
なぜなら根拠説明の内容で信頼できる不動産会社かどうかが分かり、売却価格の精度も上がるからです。
そのため、疑問点を全て解消してくれる不動産会社に依頼しましょう。
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滋野 陽造
執筆者
保有資格：宅地建物取引士 賃貸不動産経営管理士
経歴：早稲田大卒。マスコミ広報宣伝業務・大手メーカー等のWebディレクターを経て、不動産関連業に従事。法令に則しながら、時流や現状も踏まえた解説をします
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