マンション売却時の見積もりはなぜ必要？見積もりの正しい手順とあわせて紹介

マンション売却時の見積もりが重要な理由

マンションを売却する際は見積もりが重要となります。ここでは、その重要性について解説します。

マンションの適正価格を知ることができる

マンションの価格は、築年数や設備の状態、周辺環境など、さまざまな状況から総合的に判断されます。

たとえば、築年数が古く、設備も劣化している物件は価格が低い傾向になります。
とはいえ、物件の詳細は不動産会社に見積もりを依頼するのが一般的です。

不動産会社に見積もりを依頼すると、マンションの適正価格がわかるということです。
あまりにも相場とかけ離れているときは、その見積もりが適正でないこともわかるため、
複数の不動産会社に見積もりを依頼することが大切です。

1社のみに見積もりを依頼すると、適正な価格であるのか判断が難しくなります。
そのため、複数の不動産会社に見積もりを依頼すると、マンションの適正価格を知ることができるでしょう。

不動産会社を比較できる

最終的にマンション売却を依頼するには、不動産会社選びも重要です。
不動産会社には、賃貸や買取を得意とする会社であったり、売却を得意とする会社までさまざまです。

不動産会社の営業担当がその地域を熟知しているケースや販売力などによってもそれぞれ能力が異なります。

また、営業担当はコミュニケーション能力も必要です。

そのため、マンションの見積もりをどこの不動産会社、どの担当者に依頼するかによって、営業力や価格交渉などにも影響するでしょう。

依頼者と営業担当も相性も大切です。売却が思うに進まない場合は営業担当との相性がよくないのかもしれません。

売り出し価格の参考

複数の不動産会社に見積もりを依頼することで、適正な売り出し価格の参考になります。万が一、適正な価格とかけ離れている場合は、買い手が付かないなどのリスクが生じます。

物件の売れ残りや価値が売れない間に価値が下がってしまうこともあるため、適正価格を知るということは、売り出し価格の参考にもつながるのです。

マンション売却時の見積もりの重要性として、適正価格を知ることができること、不動産会社を比較できる、売り出し価格の参考になることが挙げられます。

マンション売却時の見積もり方法

マンション売却の見積もりは、専門家による査定、机上査定、訪問査定などがあります。
それぞれ詳しく解説していきます。

専門家による査定

土地や建物などの適正な価格を算出できる専門家による査定があります。不動産の鑑定評価に関する法律に基づき、国家資格である不動産鑑定士が独占で行えるものです。

不動産の鑑定評価に関する法律第2条第1項に「不動産の鑑定評価とは、不動産（土地若しくは建物又はこれらに関する所有権以外の権利をいう。）の経済価値を判定し、その結果を価額に表示することをいう。」と規定されています。

不動産鑑定評価基準に従い、対象不動産を調査・分析し、適正な価格を判断するのです。

具体的には固定資産税評価や相続税路線価評価、地価公示、地価調査などがあります。

所有している不動産は、個人・法人を問いません。

机上査定

不動産査定の一つで、物件の大まかな内容を算出方法です。そのため、実際に訪問して物件を見ることはありません。

具体的には、過去の成約価格や販売中の物件との比較、路線価・固定資産税評価額などの公的データ、景気動向などから総合的に判断するのが一般的です。

たとえば、不動産流通機構「レインズ」や国土交通省「土地情報システム」などのデータをもとに机上査定を行います。

過去の成約価格とは、売主と買主で売買契約が成立し、実際に売れた価格を指します。

一般的には、当日～3日で査定結果が出されます。机上査定は無料です。
複数の不動産会社で査定することもできます。

訪問査定

不動産査定の一つで実際に現地に訪れ、土地や建物なども詳細まで確認し、算出する方法です。
データではわからない住宅設備の劣化状況や隣地との境界確認、日当たり、風通し、シロアリの被害など、より細かな内容をチェックすることができます。

つまり、相場価格に近い結果を得られるということです。査定には1週間程度時間がかかる場合があります。訪問査定は無料です。

最近では、ビデオ電話ツールを用いてオンライン訪問査定も徐々に増えてきております。

複数の不動産会社で査定することもできます。

不動産会社は査定で利益を得るのではなく、仲介手数料から利益を得られるため、査定は無料となっています。

訪問査定で必要な書類は、以下の通りです。

権利証・登記識別情報・登記簿謄本
建物図面、公図、地積測量図
境界確認書、筆界確認書
筆界確認書
固定資産税納税通知書
売買契約書、確認通知書、検査済証
過去のリフォームや修繕履歴を示す書類

見積もりツールによる査定

不動産査定ソフトやクラウドシステムによる見積もりツールによる査定も徐々に普及しています。

この章では、マンション売却時の見積もり方法について解説しました。
マンション売却時の見積もり方法は、物件の大まかな内容を算出する机上査定や土地や建物なども詳細まで確認し、算出する訪問査定、土地や建物などの適正な価格を算出できる専門家による査定などがあります。

最近では、ビデオ電話ツールを用いてオンライン訪問査定も徐々に増えてきております。

不動産査定ソフトやクラウドシステムによる見積もりツールによる査定も徐々に普及しているので、これらの方法を試してみてはいかがでしょうか。

マンション売却時の見積もり方法には、専門家による査定、机上査定、訪問査定、見積もりツールによる査定があります。

それぞれの状況に応じて、適切な査定を行いましょう。

マンション売却時の見積額の計算方法

ここでは、マンション売却時の見積額の計算方法について解説します。

取引事例比較法

取引事例比較法は、不動産鑑定評価の1つで実際に売買された類似物件の取引事例を参考にする方法です。

時点修正をすることが可能なものであり、個別的要因を標準補正し、地域格差なども比較します。

つまり、事情補正・時点修正・標準化補正・地域要因格差などをふまえて算出するのです。

事情補正

取引時期の時点修正と共に補修正されるものです。特別な事情が発生した際、一般的な価格から乖離したと認められたときに行います。

標準的な価格水準などに合わせるため、適正に行うことが求められます。

たとえば、売主が不動産を早急に売却したい理由があり、相場よりも低い価格で売却しなければならないケースがあるとします。

この場合は、適正な比較ができなくなってしまうため、標準的な価格水準などに合わせる補正を行うのです。

取引事例比較法で求められた試算価格は、比準価格と呼ばれています。
計算式は、以下のとおりです

比準価格 = 取引事例の価格 × 事情補正 × 時点修正 × 標準化補正 × 地域要因比較 × 個別要因比較

土地や区分マンションの価格を求めるときに利用されています。建物は、一般的に取引事例比較法を利用しないことが多いです。

時点修正

価格水準に変動がある場合に価格時点の価格に修正することを指します。2つの時点の間の水準を変動割合として求めます。

不動産鑑定士などの鑑定評価をもとに、取引価格に対し時間経過による変動を考慮した上で算出します。

標準化補正

取引事例比較法での個別的要因が標準的画地を設定し、標準化したものに置き換える方法です。

地域要因格差

地域格差による要因です。道路状況や交通量、騒音なども考慮します。

原価法

不動産鑑定評価の一つで、再調達原価をもとに対象の不動産価格を求めることです。
再調達原価に減価修正を行ってから試算価格を求めます。

たとえば、同じ建物を同じ場所に建てたケースで建築後の経年劣化等を考慮し、対象不動産の価値を推定します。

対象不動産が土地と建物の場合は、再調達原価と減価修正のどちらも可能なケースに有効です。

また、土地のみの場合でも再調達原価を適切に求めることが可能であれば、原価法を用いることができます。

原価法の計算式は、以下のとおりです。

積算価格＝単価×総面積×残存年数（耐用年数－築年数）÷耐用年数

残存年数は、耐用年数から築年数を差し引いて算出できます。
耐用年数は、構造や利用目的ごとに税法で規定されています。

構造別では、以下のとおりです。

構造	耐用年数
軽量鉄骨プレハブ造(厚さ3mm以下)	19年
木造	22年
軽量鉄骨プレハブ造(厚さ3mm～4mm)	27年
重量鉄骨造(厚さ4mm以上)	34年
鉄筋コンクリート造	47年

再調達価格は、建築価格表で構造別、建築年数ごとに1㎡単価で表しています。

原価法で算出すると、価格補正を行うことがほとんどです。
立地条件や周辺環境、駐車場の有無、需要の高さ、リフォーム・増築の有無などにより、価格は変わります。

また、購入費用などもふまえて算出するため、当時の契約書を準備しておく必要があります。

一方、原価法では、まったく同じ物件で比較するものではないため、取引事例によって査定額に幅があることもあります。

収益還元法

収益還元法は、不動産鑑定評価の一つで将来その物件に生み出されると期待する、収益性をもとに対象不動産の価格を求める方法です。

アパートやマンションなどの賃貸物件を査定するときに利用される場合が多いです。

収益還元法は、直接還元法とDCF法に分けられます。

直接還元法

直接還元法は、一年間の純収益を還元利回りで割って×100として収益還元の価格を算出する方法のことです。

もっとも一般的な不動産価格の算出方法であり、多くの不動産会社が利用しています。

計算式は、以下のとおりです。

不動産価格（収益価格）＝一年間の純収益 ÷ 還元利回り

収益から経費などを差し引いたものが一年間の純収益となります。

還元利回りは、不動産から得られる投資利回りです。
その不動産を何％で買いたい人ということです。

取引事例は、国土交通省「土地総合情報システム」が参考になります。

たとえば、一年間の収益が100万円、一年間の経費が30万円、還元利回りが5%であれば、100万円－ 30万円＝ 70万円

不動産価格（収益価格）＝ 70万円 ÷ 0.05 ＝ 1,400万円となります。

取引事例は、国土交通省「土地総合情報システム」が参考になります。

DCF法

DCF法は、ディスカウントキャッシュフロー法の略です。将来の得られる利益と売却時の予想価格を現在の価格に割り引く算出方法です。

DCF法は、将来の収益を重視するため、銀行の融資審査で多く利用されています。

家賃の下落率や空室リスクを織り込んで不動産価格を計算します。直接還元法に比べ細かく算出するため、精度が高いと言えます。

主な計算方法は、以下のとおりです。
年間純利益の現在の価値＋将来の売却価格の現在の価値

ただし、DCF法の計算方法は非常に複雑になるため、それぞれの状況に応じてさまざまな計算式があります。

ここでは、マンション売却時の見積額の計算方法について解説しました。
見積額の計算方法は、土地や区分マンションの価格を求めるときに利用される取引事例比較法や再調達原価をもとに対象の不動産価格を求める原価法、将来その物件に生み出されると期待する、収益性をもとに対象不動産の価格を求める収益還元法などがあります。

マンション売却時の見積もりの正しい手順

ここでは、マンション売却時の見積もりの正しい手順について解説します。

相場価格を調べる
複数の見積もり額を比較する
契約する業者を決定する

相場価格を調べる

まずは、近隣の似た物件などと比較し、相場価格を調べます。
国土交通省の調査によると、マンション価格は上昇傾向にあり、売却する側は物件にもよりますが、売りやすい時期と推測できます。

引用元：国土交通省「令和 5 年 1 月 31 日不動産価格指数」

売却活動を行う前に相場を調べておくことが大切です。

似たような物件が同時期に売り出されている場合は、購入希望者が比較して選ぶため、価格競争になることもあります。

複数の見積もり額を比較する

マンションを売却する際は、複数の不動産会社の見積もり額を比較することが大切です。1社のみの見積もりであれば、適正な見積もり額であるのか把握できません。

不動産会社によって、得意分野や専門分野があるため、必ずしも適正な評価をしているとは限らないためです。

相見積もりをとる際は、マンション売却を得意とする不動産会社に依頼するとよいでしょう。

算出方法は、机上査定と訪問査定の2つの方法で行うのが一般的です。

契約する業者を決定する

見積もり額がわかれば、希望する不動産会社と媒介契約を結びます。
媒介契約には、複数の不動産会社へ依頼できる「一般媒介契約」、1社のみに依頼できる「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」などがあります。

ご自身で見つけた買主と直接取引をすることができるのは、一般媒介契約と専任媒介契約です。

依頼者に業務などの報告義務については、専任媒介契約は2週間に1回以上、専属専任媒介契約1週間に1回以上です。一般媒介契約については報告義務がありません。

不動産仲介会社がレインズに物件を登録するには、専任媒介契約は7営業日以内、専属専任媒介契約は5営業日以内です。一般媒介契約については登録義務がありません。

また、専任媒介契約と専属専任媒介契約の有効期間は最大3ヵ月となっています。
一方、一般媒介契約については、契約の有効期間はありません。

ここでは、マンション売却時の見積もりの正しい手順について解説しました。
まずは、相場価格を調べ、見積もりを依頼する際は複数の不動産会社に依頼することが大切です。

不動産会社と媒介契約を結ぶときは、一般媒介契約、専任媒介契約、専属専任媒介契約をそれぞれ理解しておきましょう。

マンション売却時の見積もりに影響を与える要素

マンション売却時の見積もりに影響を与える要素について解説します。

場所

マンションの売却を予定している物件がどのような場所にあるのかは重要です。
立地条件がよくない場合は、マンション売却価格は期待できません。

たとえば、駅前や大型商業施設などに近い物件は、利便性が高く、物件価値が評価されるでしょう。

一方、駅から遠く離れており、買い物や病院、役所などもなく不便な場所は、物件価値が低い傾向にあります。
また、周辺環境も重要なポイントとなります。近隣の騒音やペットの悪臭、ゴミ出しのマナー違反などがみられる物件では、売却価格に影響を及ぼす恐れがあります。

間取り

マンションを売却する際は、間取りによっても価格に影響を受ける場合があります。
たとえば、1LDKは一人暮らしをする方に需要があるのに対し、2LDKや3LDKでは、ファミリー層に需要があります。

4LDK以上になると3LDKと比べ、価格が上がるため、売りにくい傾向にあるでしょう。

建物面積

マンションでは、専有面積や建物面積、延床面積、敷地面積などがあります。
専有面積には、壁芯面積と内法面積があります。

壁芯面積は壁や柱の厚みの真ん中を指し、壁芯を線で囲んだ内側の部分のことです。
建築基準法やマンション標準管理規約では、床面積を壁芯面積として表しています。

内法面積は、壁の内側の部分を基準にした面積を求める方法です。
不動産登記法や区分所有法では、床面積を内法面積として表しています。

構造

マンションの構造には、鉄骨造（S)や鉄筋コンクリート造(RC)、鉄骨鉄筋コンクリート造(SRC)があります。

鉄骨造（S)

鉄骨造（S)は、壁や柱、梁などの主要構造部に鉄骨を用いたものです。コンクリートを使用しないため、防音性は劣ります。

低層マンションやアパートで広く採用されています。
耐用年数は、3㎜を超え、4㎜以下は27年、4㎜超は34年となっています。

鉄筋コンクリート造（RC造）

鉄筋コンクリート造（RC造）は、引張力に強い鉄と圧縮力に強いコンクリートを合わせもつ、マンションではスタンダードな構造です。

耐用年数は「47年」ですが、あくまでも減価償却上の年数です。
実際には約120年程度と言われています。

鉄筋鉄骨コンクリート造（SRC造）

鉄筋鉄骨コンクリート造（SRC造）は、鉄骨の柱に鉄筋を組んでコンクリートを追加した構造になります。

耐久性については、鉄筋コンクリートと同様に約120年程度と言われています。

このように構造別によって、頑丈な構造の方が価格を高く設定できる傾向にあります。

周辺環境

マンションの売却価格は、周辺環境も影響します。たとえば、近隣に大型商業施設ができた場合は、マンション価値も上昇するでしょう。

一方、不法投棄や騒音、ゴミ出しのマナー違反など、周辺環境が悪化した場合は、マンション価値が下がる可能性もあります。

マンション売却時の見積もりに影響を与える要素は、立地や間取り、建築面積、構造
などがあります。
売却予定のマンションを見積もりする際は、それぞれの要素を確認しておきましょう。

マンション売却時の見積もりを行う際の注意点

ここでは、マンション売却時の見積もりを行う際の注意点について解説します。

適正価格と見積価格が大きく乖離していることがある

見積もりには決まったルールはなく、査定価格は不動産会社によって幅があります。
そのため、適正価格と見積価格が大きく乖離している場合もめずらしくありません。

見積価格が高い場合は、不動産会社が強気の姿勢であるか、マンションの売却の知識不足で適正な見積もり額ではない可能性もあります。

一方、見積価格が低い場合は、不動産会社の知識や経験不足なども考えられます。

いずれにしても、複数の不動産会社に見積もりを依頼することが大切です。

業者やツールによって見積額が異なる

前述のとおり、不動産会社によって見積額が大きく変わる可能性は十分にあります。
不動産会社はそれぞれの得意分野があり、マンション売却を専門としない場合もあるのです。

また、見積り査定ツツールによっても見積額に幅が出るケースもあります。

仲介手数料の見積もり額は法定上限額がある

不動産の仲介手数料は、宅地建物取引業法により、以下のような上限が定められています。

200万円以下：取引物件価格（税抜）×5％＋消費税
200万円を超え400万円以下：取引物件価格（税抜）×4％＋消費税
400万円を超える：取引物件価格（税抜）×3％＋消費税

マンション売却時の見積もりを行う際の注意点としては、適正価格と見積価格が大きく乖離している場合があることや業者やツールによって見積額が異なることです。

見積もりには決まったルールはなく、査定価格は不動産会社によって幅があるためです。

仲介手数料の見積もり額は、法定上限額があるので注意しましょう。

まとめ

今回は、マンション売却時の見積もりの重要性や見積もり方法、見積もり額の計算方法、見積もりの正しい手順、見積もりに影響を与える要素、見積もりを行う際の注意点などについて解説しました。

見積もり方法には、専門家による査定、机上査定、訪問査定、見積もりツールによる査定があります。それぞれの状況に適した査定方法を選びましょう。

見積額の計算方法については、土地や区分マンションの価格を求めるときに利用される取引事例比較法や再調達原価をもとに対象の不動産価格を求める原価法、

将来その物件に生み出されると期待する、収益性をもとに対象不動産の価格を求める収益還元法などがあります。

マンションを売却するには、立地や間取り、建築面積、構造などが価格に影響を与えます。

また、不動産会社によって査定額に幅があり、適正な価格ではない場合もあります。

そのため、複数の不動産会社に査定を依頼することが大切です。仲介手数料の見積もり額は、法定上限額があるので注意しましょう。

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