マンションを売却する際にはまず、不動産会社に査定をする必要があります。
その際にはマンションの近くにある不動産会社へ直接訪問し査定依頼するという方法もありますが、査定は複数社に依頼するのが一般的です。
そこで、この記事ではマンション売却の査定を複数社に依頼する方法や注意点、コツについて解説します。
現在マンションの売却を検討している人は、是非参考にしてください。
査定はなぜ必要なのでしょうか？
査定をすることで、マンションの価値がどのくらいなのかを知ることができます。オーナーは査定額をベースに売却価格を決めることで、根拠に基づいた価格設定をすることができます。
自分が売りたい価格を好きに決めるわけではなく、ベースとなる価格を知るために査定をするわけですね。査定自体はどうやって行うのですか？
査定はオーナーから提示された情報をベースに机上で行う机上査定や、直接マンションに訪問して行う訪問査定があります。どちらか片方だけしか選べないというわけではなく、両方利用するオーナーも多いです。
机上査定と訪問査定の特徴を知ることが大事ですね。査定の依頼はどのようにすればよいですか？
直接不動産会社に訪問し依頼するという方法もありますが、一般的には一括査定サイトを使うことが多いです。複数社に依頼する際にも効率良く進められるため、おすすめです。
マンション売却の査定を複数社に依頼する理由
マンション売却の査定を複数社に依頼するオーナーは多いですが、1社だけに依頼するのは問題があるのでしょうか。
複数の不動産会社にコンタクトを取るのは手間がかかるイメージがありますが、実際にはほとんど手間をかけずに査定依頼をすることが可能です。
そこで、この章ではマンションの売却査定を1社ではなく、複数社に依頼することがおすすめな理由について解説します。
査定価格の精度を上げるため
マンションの査定は同じマンションの成約事例をベースに算出し、ない場合は築年数と専有面積が近いマンションの成約事例をベースにします。
しかし、駅周辺の再開発や駅自体が将来建築されることが決まっている場合は、周辺の相場以上に査定額は高くなる傾向にあります。
そのため、複数の不動産会社に相談し査定額の精度を上げる必要があります。
媒介を依頼する不動産会社を決めるため
査定額が他の会社に比べて極端に低い場合や高い場合は、必ず質問をしましょう。
質問に対する回答や提案内容は不動産会社を決める際の重要な要素です。
このように、査定依頼を通じて相場の把握と不動産会社を選定するためにも、複数社に査定依頼をする必要があります。
媒介を依頼する不動産会社は、次のポイントで判断しましょう。
- 査定額の説明が明確である
- 担当者が誠実で信頼できる
- 媒介契約書の説明が分かりやすい
- 売却の流れが分かりやすい
- 「仲介」だけでなく「買取」や「リースバック」の説明もしてくれる
売却に関して多角的な知識や意見を得るため
マンションの売却は不動産会社に一任することになりますが、オーナーとして査定額の算出根拠や売却の流れを知っておくことは重要です。
そのため、分からない点があれば必ず質問をしましょう。
複数の会社に依頼することで査定額の精度だけではなく、どのようにして売却すればよいのかを知ることができます。
つまり、マンション売却を納得のいく形で成功させるためにも、複数の会社に依頼し必要な知識とアドバイスをもらう必要があるでしょう。
複数の会社に査定依頼する理由は、査定額の精度を上げるのと売却に関する知識を得るため、ということで良かったですか？
その通りです。査定額はあくまで成約事例をベースとした「売却想定価格」となっており、オーナーは査定額をベースとして売却価格を決める必要があります。
また、売却の流れを知ることで滞りなく準備を進めることができ、書類の準備忘れや対応の遅れを防止することができます。
つまり、マンションの売却自体を成功させるためにも、複数社に査定依頼をする必要があるわけです。
複数社に依頼する必要性は分かりましたが、メリットはあるのでしょうか？
はい、複数社に依頼することで査定額を正確に把握することができ、不動産会社の選定基準を得られます。
詳細については次章で解説いたします。
マンションの査定を複数社に依頼するメリット
マンションの査定を複数社に依頼することには、大きなメリットがあります。
失敗しないマンション売却とするためにも、この章で解説するポイントを押さえましょう。
より正確な査定価格を算出できる
査定額はマンションの成約事例がベースとなりますが、周辺環境の影響を受けることで上下することもあります。
たとえば周辺の再開発計画やオリンピックなどの世界的イベント誘致が決まった場合、数年後を見越して町の需要が高まることで査定額も上がります。
一方、マンションの南側に高層ビルの建設が決定した場合、日当たりに影響が出ることを見越して査定額は下がるでしょう。
このような要素は不明瞭であるため、不動産会社の知識やノウハウがポイントになります。
そのため、複数の不動産会社に査定依頼をすることでより正確に査定額を把握することができます。
売却を依頼する不動産会社を検討できる
宅地建物取引業法では「査定額に合理的な説明がつくものであることとする。」という内容の記載があります。
つまり、査定額を提示する際にはオーナーが納得できる説明をする必要があり、その説明は合理的であることが前提となります。
そのため、複数の不動産会社から査定額の説明を受けることで納得のいく説明ができる不動産会社を選ぶことができるでしょう。
また、不動産会社の中には売却の依頼を得るために根拠なく高い査定額を提示し、あたかも高値売却できるように見せかける会社もあります。
このような会社に依頼しないためにも、複数社に依頼し納得のいく説明をしてくれる不動産会社を見つけましょう。
参考サイト：宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方
マンションの査定を複数社に依頼するデメリット
マンションの査定を複数社に依頼することで査定額の精度を上げ、信頼できる不動産会社を見つけることができるというメリットがありますが、デメリットもあります。
前述したメリットと合わせてこの章で解説するデメリットも確認しましょう。
正しい査定額が分からなくなる可能性もある
オーナーとしてマンションの情報を正確に把握していない状態で依頼した場合、不動産会社からの査定額が大きく変わることがあります。
たとえば4階で4LDK、70㎡のマンションを査定依頼した場合、角部屋かどうかと何階建ての4階なのかが不明確です。
このような状態で依頼した場合、しっかり調べて回答する不動産会社とオーナーの情報のみで回答する不動産会社では大きく査定額が変わり、結局参考にできない査定額ばかりが集まるでしょう。
このような失敗をしないためにも、後述する「マンション売却の査定の複数社に依頼する際の注意点」を参考に対策しましょう。
依頼先は登録業者のみ
一括査定サイトを利用した場合、査定サイトに登録している不動産会社のみに情報が展開されます。
つまり、全ての不動産会社から任意に選択できるわけではないことを知っておきましょう。
また、一括査定サイトは不動産会社を厳選しているサイトもあれば、FAX1枚の登録用紙を送れば登録できるサイトもあります。
そのため、選択できる不動産会社がどのように表示されるのかは分からないというデメリットがあります。
しつこい営業につながる可能性がある
一括査定サイトを利用した場合、情報入力の最終ページで選択した不動産会社から一斉に連絡があります。
そのため、査定サイトを利用する場合はある程度対応できる時間を作っておくことが重要ですが、1度対応しても何度も連絡してくる会社もあります。
このように営業がしつこい会社は、「提案に根拠があるか」や「熱意だけでなく売却できる合理的な理由があるか」という点を確認しましょう。
もし提案に根拠がなく、合理的でない説明の場合ははっきりと断ることをおすすめします。
マンション売却の活動は複数社に依頼できる？
マンションの査定は複数社に依頼することが重要ですが、最後は1社に絞る必要があるのでしょうか。
売却依頼も複数に依頼できるのであれば、不動産会社の選定が楽になります。
そこで、この章ではマンション売却の活動を複数社に依頼することについて、解説します。
売却活動は複数社に依頼可能
結論からいうと、売却活動を複数社に依頼することは可能です。
オーナーが不動産会社に売却を依頼する場合、不動産会社と媒介契約を締結することになります。
そして、媒介契約の種類によっては複数の不動産会社と同時契約することができます。
そもそもマンションの売却活動は不動産ポータルサイトに公開し買い手を捜索することがメインとなりますが、問い合わせは一般人以外にも他の不動産会社からもあります。
つまり、他の不動産会社も自社が抱える顧客に紹介するために問い合わせするため、結局複数の不動産会社に依頼していることになります。
そのため、最初から複数の不動産会社に売却依頼をした場合でも1社に依頼したのと変わらない売却活動となるでしょう。
媒介契約の取引態様の意味
媒介契約には「専属専任媒介契約」「専任媒介契約」「一般媒介契約」の3種類があり、それぞれ次のような特徴があります。
| 媒介種類 | 依頼業者 | 自己発見 | 契約期間 | 報告義務 |
|---|---|---|---|---|
| 専属専任媒介契約 | 1社 | 不可能 | 最長3ヶ月 | 1週間に1度 |
| 専任媒介契約 | 1社 | 可能 | 最長3ヶ月 | 2週間に1度 |
| 一般媒介契約 | 複数可能 | 可能 | なし | なし |
専属専任媒介契約と専任媒介契約は1社に依頼することとなり、専任媒介契約は自ら買い手を捜索することができます。
また、前述した複数の不動産会社に依頼する場合は一般媒介契約を選ぶことで可能となります。
専属専任媒介契約の場合は不動産会社の利益が確定するため、より早く買い手を捜すために積極的に活動してくれる可能性が高くなります。
そのため、複数社に依頼する明確な理由や自分で買い手を探す気がないのであれば、専属専任媒介契約がおすすめです。
一方、マンションが遠方にあり地理感がない場合や商品力が高いマンションの場合は一般媒介の方が早期売却に繋がるケースもあります。
このように、マンションとオーナーの事情に合わせて媒介契約を選択することが重要です。
買取という方法も選択できる
マンションの売却は公に公開し買い手を捜索する「仲介」以外にも、不動産会社に直接購入してもらう「買取」という選択もあります。
買取の場合は査定額＝買取額となり、価格に合意した時点で契約まで進むことになります。
そのため、仲介のように販売期間が長くなることがなく、仲介をしないので仲介手数料も不要というメリットがあります。
ただし、不動産会社は購入した後に修繕し、利益を加算した金額が相場価格となるように逆算して買取額を提示します。
つまり、仲介での売却価格よりも3割近く安くなることを知っておきましょう。
マンションの売却を複数の複数の会社に依頼するのは可能なんですね。
売却活動を依頼する際に、一般媒介契約を選択することで複数の不動産会社に依頼することが可能になります。
また、専属専任媒介契約を締結していても更新のタイミングで一般媒介契約に切り替え、他の不動産会社を追加することもできます。
そのため、売却状況に合わせて選択するのがよいでしょう。
複数の不動産会社に依頼することのメリットはあるのでしょうか。
不動産会社を1社に絞らなくても良いという点がメリットです。
信頼できる不動産会社が2社以上いる場合は選ぶのが難しいですよね。このような場合は一般媒介契約で信頼できる不動産会社全てと契約するのがおすすめです。
なるほど、無理に1社だけとする必要はないんですね。逆にデメリットはあるんですか？
不動産会社の動きが悪くなる可能性があります。
たとえばA社とB社、C社に依頼した場合、A社が顧客に紹介しようとしてもB社とC社のどちらかが紹介した顧客で契約となる可能性があります。
この場合、A社は利益を得ることができませんので、消極的な活動になるかもしれません。
それ以外にも、不動産会社の管理をオーナー自らしなければならないという点もデメリットといえるでしょう。
「明日は9時からA社の内覧があって、11時からB社の内覧」というような管理をする手間がかかってしまいます。
マンション売却の査定を複数社に依頼する時のコツ
マンション売却の査定はただ闇雲に複数の不動産会社に依頼するのではなく、しっかりコツを押さえることが重要です。
依頼のコツは「不動産会社を調べる」「依頼する会社の数」「一括査定サイト」です。
この章で詳しく解説するので、参考にしてください。
企業規模や得意分野を変えて依頼する
不動産会社のHPを閲覧すると、「成約数」や「得意エリア」、「マンション売却専門会社」など各社の得意分野を確認することができます。
また、大手なのかスタッフが5人以下の地元不動産会社なのかも把握することができ、手厚い対応が期待できる会社を選ぶことができるでしょう。
このように、企業規模や得意分野を知ることで検討する不動産会社を厳選することができます。
査定依頼は2社から3社にする
すまいステップによると、マンションの査定依頼は3社が最も多く、約40%という割合です。
これは、依頼社数が多すぎると対応の工数が増え、査定の精査が難しくなるのが理由です。
そのため、査定依頼をするのは多くて3社。不動産会社が厳選されているのであれば2社としましょう。
参考サイト：『不動産売却に関するアンケート』の調査結果
一括査定サイトを利用してみる
複数の不動産会社に依頼する場合、一括査定サイトの利用がおすすめです。
一括査定サイトは多くの不動産会社が登録しており、一度の情報入力で複数の不動産会社に依頼することが可能です。
また、依頼する不動産会社を選定することもでき、電話やメールなどの連絡手段や時間帯などを指定することができます。
そのため、事前に厳選した不動産会社が依頼する不動産会社のページに表示された場合は優先して選択し、最大3社とすることで効率良く査定を依頼することができるでしょう。
依頼する不動産会社はどうやって決めればいいですか？決めるコツがあれば教えていただきたいです。
わかりました。不動産会社の選び方は「スタッフの多さ」「売却数」「得意分野」がコツです。また、不動産会社のスタッフと話すことができれば、対応の良さや説明の分かりやすさをチェックしましょう。
査定担当者は会社を代表するスタッフであることが多く、会社としてどのように対応するのかを把握することができます。
そのため、まずは会社をしっかり調べた上で担当者の信頼度合いで決めるのが良いでしょう。
分かりました。これまでの解説だと、一括査定サイトの利用が一番良さそうですね。一括査定サイトを利用することのメリットとデメリットはなんでしょうか？
一括査定サイトのメリットは、効率良く同時査定依頼ができるという点です。不動産会社も選択することができるため、表示された不動産会社をHPで調べて選びましょう。
一方、一括査定サイトを利用すると一気に連絡がかかってくるため、対応する時間を確保しておく必要があります。
また、依頼後も数週間にわたって連絡してくる不動産会社もいるため、しつこい営業を受ける可能性はデメリットといえるでしょう。
マンション売却の査定を複数社に依頼する流れ
この章ではマンション売却の査定を複数社に依頼する際の流れについて、解説する。
ポイントは次のようになります。
- 会社の選定
- 机上査定を依頼
- 訪問査定を依頼
マンション売却をするうえで失敗しないポイントでもあるため、事前に確認しておくことをおすすめします。
依頼する会社を決める
まずは依頼する会社を決めましょう。
選定するポイントはHPの内容やスタッフの数、ポータルサイトで取り扱ってる物件数、得意エリアや分野です。
HPでスタッフの顔や年齢を確認することができるので、担当者の雰囲気を調べておくのも良いでしょう。
机上査定を依頼する
選定した不動産会社に連絡し、机上査定を依頼しましょう。
机上査定はオーナーが提示した情報をベースに査定をしてもらい、おおまかな査定額を把握する方法です。
査定額を説明する担当者の対応もチェックポイントとなるため、信頼できる担当者かどうか見極めましょう。
提供するマンションの情報は詳しいほど正確な査定ができます。
そのため、マンション名と号室、面積だけではなく次のような情報を提供できるよう準備することが重要です。
- マンション名：Ａマンション
- 号室：401号室（角部屋）、5階建て
- 築年数：20年
- 住宅ローン残債：残り1,500万円
- 所有者：本人
- 専有面積：70㎡、バルコニー13㎡
- ペット飼育：規約内であればＯＫ
- 管理修繕費：管理費9,600円、修繕費13,750円
- 駐車場：9,600円、承継可能、2台以上の契約不可
- 管理形態：管理会社に全部委託
- その他規制：楽器は8時～21時まで、民泊不可、居住用のみ使用可能
訪問査定を依頼する
査定額と担当者の対応内容を基準にさらに不動産会社を厳選し、実際にマンションを内見してもらう訪問査定を依頼しましょう。
訪問査定時にはある程度清掃をし、細かい部分を担当者がチェックできるようにしておくのがポイントです。
訪問査定は査定額の精度がより高くなるのと同時に、売却価格と売却プランの提案を受けることになります。
実際に売却依頼を決めるステップでもあるため、気になる点を全て質問できるようリスト化しておきましょう。
マンション売却の査定の複数社に依頼する際の注意点
マンション売却の査定を複数社に依頼する際には、次に挙げる注意点を押さえておくことで失敗するリスクを下げることができます。
事前に相場観を確立しておく
マンションの売却価格はある程度自分で調べることが可能です。
また、選定している不動産会社が依頼するマンションの売却依頼を受けているかどうかをチェックすることで、売却のノウハウを持っている不動産会社を選ぶことができるでしょう。
調べる方法として、SUUMOなどのポータルサイトでマンション名を検索し相場を表示するのがおすすめです。
また、レインズマーケットインフォメーションを使って成約実績を確認することで、実際に売れた金額をある程度把握することもできるでしょう。
参考サイト：【SUUMO】全国のマンション売却価格相場を調べる
参考サイト：REINS Market Information
要望や事情を明らかにする
オーナーとして、なぜマンションを売却する必要があるのかをしっかり伝えられるよう準備しておくことは重要です。
早期売却と高値売却のどちらを優先するのか、その背景を担当者に伝えることで売却プランの精度を高めることができるでしょう。
また、重要ではないと思っている情報が不動産売却において非常に重要な場合があり、伝えなかったことで大きなトラブルになることもあります。
たとえば親が所有しているマンションに居住していて親が死亡し、相続するので売却するという場合には相続登記が必要です。
万が一他に相続人がいる場合は遺産分割協議も必要となり、それらが完了しないまま売却すると契約直前で白紙になることがあります。
このようなリスクを回避するためにも、なるべく詳細の情報を担当者に伝えましょう。
しっかり質問する
マンションを売却する際には気になる点を全て解消しておくようにしましょう。
売却にかかる諸費用や税金、確定申告の方法など分からない部分は多いです。
また、内覧をする際にオーナーとしてどのような対応をすべきかなども重要です。
このように、売却をスタートする前にはしっかり質問し、不明点がない状態にしましょう。
マンション売却査定の複数社依頼に関するまとめ
マンション売却査定を複数社に依頼することで査定の精度を高めることができ、さらには売却に必要な知識を得ることができます。
また、事前に相場や不動産会社の特徴を把握することで、信頼できる不動産会社に売却を依頼することができるでしょう。
あらためて、マンション売却の査定を複数社にする場合は何から始めればいいでしょうか。
まず不動産会社の選定からスタートしましょう。HPやポータルサイトの情報から、信頼できる会社を選定するのがポイントです。
その後、選定した不動産会社に机上査定によって査定額の提示を依頼し、訪問査定によって売却プランなどの提案を基準に不動産会社を絞りましょう。
不動産会社の選定→机上査定→訪問査定という流れですね。不動産会社に伝えることはありますか？
基本的にはこの記事で解説した情報を伝えるだけでOKですが、他の号室で自殺があった等、ネガティブな情報は率先して伝えましょう。
査定額は下がるかもしれませんが、適切な売却プランを組むことができます。
分かりました。売却する際には不明点をしっかり質問すると解説がありましたが、具体的には何を聞くのがよいでしょうか。
分からないことは全て聞いてもらいたいですが、次に挙げるポイントが分からないというオーナーが多いため、必ず聞くようにしましょう。
- 売却にかかる諸費用と手残り額
- 準備しておく書類
- 確定申告の方法
- かかる税金と種類
家プロなら、最短1週間でマンションを売却し、現金化できます。
また、宅建資格等の資格保有者である専任の「買取アドバイザー」が、税金・法律・売却価格の面で最適な売却を提案するので、納得のうえでスピーディーにマンションを売却可能です。
さらに、18年間の不動産買取で培った独自の販売網があるので、他社よりも平均して15%高値での売却を実現しています。
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滋野 陽造
執筆者
保有資格：宅地建物取引士 賃貸不動産経営管理士
経歴：早稲田大卒。マスコミ広報宣伝業務・大手メーカー等のWebディレクターを経て、不動産関連業に従事。法令に則しながら、時流や現状も踏まえた解説をします
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