一棟マンションの売却と査定の流れは？高い価格で売却する5つのポイントや注意点

一棟マンションの売却を成功させるには、取引実績が豊富な専門買取業者と媒介契約を結ぶ必要があります。実績があり販売ノウハウを持つ業者を選定するには、最初の接点となる訪問査定の流れを理解して優秀な専門買取業者を見抜かなければいけません。

また、一棟マンションの買い手は家賃収入から利回りを得ようとしている投資家です。

投資家はあらゆる角度から厳しい視点で、収益を生むマンションであるかをチェックしています。

そこでこの記事では、一棟マンションの売買実績のある優れた専門買取業者の見分け方と、投資家の目線で高く売却するためのポイントを解説します。

一棟マンションの売却と区分マンションの売却の違いはなんですか？

一棟マンションの売却と区分マンションの売却の違いは、一棟マンションは居住目的ではなくほぼ100％の買主が投資目的であることです。

一棟マンションの媒介業者を選ぶ際の注意点はなんですか？

一棟マンションの媒介業者を選ぶ際の注意点は、一棟マンションの売買実績が豊富である業者を選ぶことです。そもそも、一棟マンションの取引数は区分マンションの取引の数に比べると少なく、実績のある業者は多くありません。取引事例が多いほど一棟マンションの販売ノウハウを蓄積しているので、経験が豊富な業者と媒介契約を結ぶことをおすすめします。

一棟マンションの売却と部屋ごとの売却の違い

一棟マンションの買い手の購入目的は居住ではないため、区分マンションの売却と異なる点があります。

一棟マンションと区分マンションとの売却の違いは以下の3点です。

• 投資家相手の売却になる
• 売却金額が高額になる
• 専門買取業者による査定になる
• 売却期間が長くなる傾向がある

投資家相手の売却になる

一棟マンションの売却の相手は投資家です。投資家は一棟マンションの購入で得られる利回りを期待しています。

投資家を買い手とする一棟マンション売却の手順は、区分マンションとは異なります。なので、一棟マンションの売却では投資家目線に立った販売戦略を練らなくてはいけません。

投資家に対しては、物件の収益性や将来性などを具体的にアピールする必要があります。

売却金額が高額になる

一棟マンションを売却する場合、その取引金額はかなりの高額です。そのため、買い手の数は限られます。

また、一棟マンションを売却をすると取引額に応じた高額な費用がかかります。

高額な取引になるため、売却益に対する税金も高額になる可能性があります。事前に税理士に相談し、節税対策を検討しておくことが重要です。

専門買取業者による査定になる

一棟マンションの売却は区分マンションとは違う点が多く、取り扱える業者はそれほど多くありません。査定を依頼する先は一棟マンションの査定ができて、そのあと売却を任せられる専門買取業者です。

一棟マンションの売却においても最初に机上査定を行い、次に訪問査定を行う流れです。

一棟マンションには机上査定の一括査定サイトがあります。一括査定サイトなどを利用して机上査定は複数社依頼し、その中から訪問査定を受ける専門買取業社を検討しましょう。

専門買取業者は、一棟マンションの査定に必要な知識や経験、情報網を持っています。また、投資家とのネットワークも豊富であるため、買い手を見つけやすいというメリットがあります。

売却期間が長くなる傾向がある

一棟マンションは高額な取引になるため、買い手を見つけるまでに時間がかかる傾向があります。また、売買契約から決済・引き渡しまでにも、金融機関の融資審査や物件調査など、さまざまな手続きが必要となるため、売却期間は長くなる傾向があります。

一棟マンションの売却の流れ

一棟マンションの売却の流れは以下の通りです。

1. 専門買取業者に査定を依頼する
2. 媒介契約を結び売却活動をはじめる
3. 購入希望者と契約後、引き渡す
4. 確定申告を行う

専門買取業者に査定を依頼する

複数の専門買取業者の机上査定を受け、その中から査定価格の納得のいく業者に訪問査定を依頼します。

訪問査定も3社以上の専門買取業者に依頼して、査定額を比較します。査定を依頼する会社は大手だけでなく、一棟マンションの所在地にあり地域で一棟マンションの実績のある中小企業も含めましょう。

訪問査定を受けた買取業者の中から、査定額の根拠が妥当で販売戦略がしっかりしているところと媒介契約を結んでください。査定額だけでなく、売却にかかる費用や期間、販売戦略などについても詳しく説明してくれる業者を選びましょう。

媒介契約を結び売却活動をはじめる

訪問査定を受けた専門買取業者の中から媒介契約を結んで販売活動を始めます。

不動産媒介契約を結ぶ際は、3種類の契約方法があります。不動産会社の媒介契約はそれぞれメリットとデメリットがあるため、しっかり内容を把握して決めなければいけません。

以下の表にそれぞれの不動産媒介契約の特徴をまとめましたので参考にしてください。

媒介契約の種類によって、売主の活動範囲や不動産会社の責任が異なります。売却活動期間中は売主が売却活動に直接関わることはほとんどありません。

媒介契約後、一棟マンションが売却されるまでの期間は3〜6カ月が多いです。売却期間は、物件の状態や市況によって大きく異なります。

購入希望者と契約後、引き渡す

購入希望者が融資を受けて購入する場合、金融機関からのローンの承認が下りてから売買契約を締結します。

売買契約が成立した後の仲介手数料の支払いは、締結時に半分、引き渡し時に半分にわけて支払うのが一般的です。そのため、売買の決済が完了する前に高額な仲介手数料を支払わなければならないケースが考えられます。一棟マンションの仲介手数料の支払いについては、媒介契約時にしっかり確認しておかなければいけません。

決済が完了すると所有権移転登記を行い、一棟マンションを買主に引き渡します。売買契約書には、物件の引渡し時期や方法、瑕疵担保責任の範囲など、詳細な内容を記載する必要があります。不明な点や不安な点があれば、必ず専門家に確認しましょう。

確定申告を行う

一棟マンションを売却した場合、売却益に対して譲渡所得税が発生します。売却した翌年の2月16日から3月15日までの間に確定申告を行い、納税する必要があります。

一棟マンションの査定の流れ

一棟マンションの査定は、区分マンションと同様に机上査定と訪問査定があります。査定の流れは、机上査定のあと訪問査定を受けて媒介契約を結ぶ専門買取業社を選びます。

一棟マンションの査定をおこなうポイントは以下の3つです。

• 一棟マンションの取引実績のある会社に依頼する
• 複数社の訪問査定を受け比較検討する
• 査定方法を確認する

一棟マンションの取引実績がある専門会社に依頼する

一棟マンションの売却の過程ではじめに行うのは、机上査定です。一棟マンションは区分マンションに比べて取引数が少ないため査定ができる会社が限られます。

しかし、ウェブ上には一棟マンションの査定を複数の会社が行ってくれる一括サイトがあるため、それを利用すると手間なく査定額がわかります。

机上査定の結果が出るまでの時間は1〜2日です。机上査定は無料で行ってくれます。一括査定サイトを利用する際は、個人情報保護方針や利用規約などを確認し、信頼できるサイトを選びましょう。

一棟マンションに訪問してもらい査定を受ける

机上査定の結果が出そろったところで、査定額を比較し訪問査定を依頼する会社を検討します。訪問査定をしてもらう専門買取業者を選ぶ際は必ず一棟マンションの取引実績が豊富な会社を選びましょう。

訪問査定では「査定額に根拠があり納得できるか」「担当者は熱意を持って売却活動をしてくれそうか」などをしっかり見極めます。複数の訪問査定を受けたあと一棟マンションの売却を任せてもよいと思える専門買取業者と媒介契約を結びます。

査定方法を確認する

一棟マンションの査定には、収益還元法、取引事例比較法、原価法など、さまざまな方法があります。それぞれの査定方法には特徴があるため、査定を依頼する際には、どのような方法で査定を行うのかを確認しておきましょう。

一棟マンションを高い価格で売却する5つの方法

一棟マンションは区分マンションと違って購入希望者の目的は投資です。そのため、一棟マンションを高値で売るための方法は区分マンションとは異なります。

一棟マンションをなるべく高額で売却するためのポイントは以下の5つです。

1. 物件相場を確認しておく
2. 外観や管理状態を整えておく
3. 空室が少ない状態にしておく
4. 投資家向けの広告を採用する
5. 一棟マンションの売却に強い専門買取業者を選ぶ

①物件相場を確認しておく

一棟マンションを高値で売却するためには、専門買取業者の査定を受ける前に所有する物件の相場を把握しておく必要があります。査定額を提示される前に相場観をつかんでおけば、専門買取業社の都合のよい査定額を見抜くことができるからです。

専門買取業者の中には高額な査定額を提示して媒介契約を結ぼうとするところがありますが、査定額は売却価格ではないため必ずその価格で売れるものではありません。高い査定額にひかれてその業者と媒介契約をしてしまうと、その価格で売り出しても買い手が見つからず売却までの時間がかかってしまい、結果的に値下せざるおえないことが発生します。

しかし、あらかじめ一棟マンションの価格の相場をつかんでいれば、このような不誠実な業者を排除できるのです。

査定前に一棟マンションの価格の相場を調べる方法は、国土交通省の不動産情報ライブラリを使います。不動産情報ライブラリは、過去に取引された「土地」「建物」「土地と建物」「中古マンション」「農地」「林地」の価格を検索できます。不動産情報ライブラリで近隣エリアの類似物件（構造・築年数・延床面積）を検索すれば、自分でも一棟マンションがいくらぐらいで売れるのかを知ることができるのです。

②外観や管理状態を整えておく

マンションの価値を上げるためには、外観や管理状態を整えておく必要があります。投資を目的で購入しようとする買い手は空室のない賃料を多く望める物件に魅力を感じるため、賃貸需要に影響する外観の美しさや設備のよさを気にしています。

また、マンションが良好な管理状態で運営されていないと、メンテナンスに多くの費用がかかる可能性を恐れて購入をためらう要因になりかねません。

買い手の購入意欲を高めるために以下の3点に注意しましょう。

• 外観をきれいに保つ
• 設備を充実させる
• 管理状態を整える

外観をきれいに保つ

外壁の汚れやタイルのひび割れなどは、マンションの印象を悪くしてしまいます。外観の良し悪しはマンション賃貸需要に影響します。

大規模な改修は不可能かもしれませんが、清掃や費用が小さくて済むような修繕などは行っておくと見た目がよくなりマンションの価値は上がるでしょう。エントランスや共用部分の清掃も重要です。

設備を充実させる

オートロックや防犯カメラなどのセキュリティや24時間利用可能なゴミスペースなどの設備は、入居者から高い評価を受けています。利便性のあるマンションは入居者の満足度が高く、契約更新につながり稼働率がアップします。その結果収益性の高い物件と投資家から判断されるのです。

2024年現在では、宅配ボックスやWi-Fi環境、共用ワークスペースなどの設備も人気が高まっています。これらの設備を導入することで、入居者の満足度を高め、空室リスクを軽減できる可能性があります。

管理状態を整える

共有部分の管理状態は入居者のマナーレベルを表すといわれます。エントランスやエレベーター、ゴミ捨て場などの共有部分がよい状態で維持されていると、入居者の道徳観が高いという印象を与えます。

購入希望者はトラブルが起きにくいマンションという印象を持ち、高値で売却できる可能性が高まります。定期的な清掃やメンテナンスはもちろん、管理規約の見直しや管理組合の活性化など、長期的な視点での管理体制の改善も重要です。

③空室が少ない状態にしておく

収益が多く見込める物件は一棟マンションの買い手にとって魅力的に映るので、空室が少ない状態で売りに出すことが理想です。

買主となる投資家はマンションにどれくらいの収益があるかを判断する指標として入居稼働率を見ています。入居稼働率とは一定の期間（1年から2年の長期間）の全体の戸数のうちどれくらいの割合で入居数があるかを見る数字です。

入居稼働率は以下の式で表されます。

稼働率の高い物件は仮に空室が出ても入居者がすぐ見つかり収益性の高い物件と判断されやすいです。

売りに出す一棟マンションの稼働率が低い場合は、入居者を募って稼働率を上げてから販売を始めた方がよい場合があります。

④投資家向けの広告を採用する

一棟マンションの売却に区分マンションと同じような広告手段では、ターゲットの投資家にはささりません。

そこで、投資家向けに一棟マンション売却広告を打つなら、不動産ポータルサイトを利用しましょう。特に効果的なのは「オーナーチェンジ特集」への掲載です。掲載料は有料ですが、多くの投資家が頻繁にサイトを訪れ物件をチェックしています。

投資家の目に触れる機会が増えれば、それだけ需要が高まり高額で売却できる可能性が上がります。最近では、SNSや動画サイトなどを活用した広告も効果的です。物件の魅力を視覚的にアピールすることで、投資家の関心を引くことができます。

⑤一棟マンションの売却に強い専門買取業者を選ぶ

高値で売却を目指す場合、一棟マンションの売買に実績のある買取専門業者と媒介契約を結ぶことは重要です。

一棟マンションは区分マンションよりも売買の機会が少ないため実績の多い業者は貴重です。売買経験が豊富な専門買取業者はノウハウを蓄積しています。そのような業者と媒介契約を結べれば、より高値での売却の可能性が広がります。

一棟マンションの売買実績の多い業者を見分ける方法は、査定時に直接担当者に聞くことがもっとも有効です。一棟マンションの実績が豊富で自信のある業者は、これまでの取引実績を詳しく教えてくれます。

また、ホームページなどで取引実績を公開していることがありますのでサイトでも確認してください。一棟マンションの売買実績の多い専門買取業者をしっかり見極めて、媒介契約を結ぶ業者を選定しましょう。

専門買取業者の選定には、不動産投資に関するセミナーや相談会に参加することも有効です。

一棟マンションを売却するときの注意点

一棟マンションは取引金額が高額であるため、売却は慎重に行わなければいけません。

一棟マンションを売却するときの注意点は以下の4つです。

• 売却目的を明確にしておく
• 売却費用を把握しておく
• 区分マンションより売却しにくいと把握しておく
• 売却時期を慎重に検討する

売却目的を明確にしておく

一棟マンションの買い手は不動産投資で収益を上げることがミッションであるため、厳しい視点で物件を品定めしています。高額な一棟マンションの購入で期待した収益が得られなければ死活問題だからです。

不動産会社は売主がなぜ売却するのかという理由も確認して、投資してもよい物件なのかを判断しています。そこで売主の売却する理由が「収益が上がっていないから」とか「入居者のマナーが悪く管理が手に負えないから」などの物件に対するマイナスの答えが帰ってきた場合、投資家はそのマンションを購入することを見送る可能性があるのです。

なので、売主は購入希望者に物件のマイナスにならないような売却理由を考えておく必要があります。

例えば、

• 新しい事業を始めるための資金づくり
• 相続で引き継いだ財産の資産整理
• マンション経営が肌に合っていない

などは投資家に納得のいく理由になり得ます。売却理由を明確にすることで、売却活動の方針や戦略を立てやすくなります。

売却費用を把握しておく

一棟マンションの売却を始める前に、かかる費用について押さえておかければいけません。

マンション売却で必要な費用は以下の通りです。

売却にはさまざまな費用がかかります。計画段階から売却後の収益がいくらなのかを把握する必要があります。特に、譲渡所得税は高額になる可能性があるため、事前に税理士に相談し、節税対策を検討しておくことが重要です。

区分マンションより売却しにくいと把握しておく

一棟マンションの購入には多額の資金が必要なため、一般の区分マンションや戸建てより売却がしにくい物件です。一般に区分マンションの売却期間は3から6カ月といわれていますが、一棟マンションはそれより長い期間がかかる可能性も視野に入れて計画を立てる必要があります。

現金化を急いでいる場合でも、予定通りに運ばない可能性を考慮してスケジュールを立てなくてはいけません。一棟マンションの売却は、買い手層が限られるため、売却期間が長引く可能性があります。焦らずに、根気強く売却活動を行うことが大切です。

売却時期を慎重に検討する

不動産市場は常に変動しているため、売却時期によって価格が大きく変わる可能性があります。金利動向や市況などを考慮し、最適な売却時期を見極めることが重要です。

一棟マンションの査定に関するまとめ

一棟マンションは区分マンションと違い買主は投資家です。投資家はマンションの賃料から利回りを得て収益を上げようと考えています。なので一棟マンションを売却する場合は、投資家の目線で販売戦略を立てることが必要です。

また、一棟マンションの売却は取引金額が高額で区分マンションなどと比べると取引事例が少ないため、対応できる業者が限られます。限られた中から、それを得意とする専門買取業者と媒介契約を結ぶことが売却の成功につながります。

媒介契約を結ぶ際は、査定額の根拠が明確で有効な販売戦略がある誠実な専門買取業社を選ばなくてはいけません。

一棟マンション売却には、投資家対策もできる専門買取業者に依頼しましょう。

一棟マンションの取引実績の多い専門買取業者を見分けるにはどうしたらよいですか？

一棟マンションの取引実績の多い専門買取業社を見分けるには、訪問査定時に担当者に直接聞いてみることです。実績の豊富な専門買取業者は、どのような取引実績があるのか教えてくれます。ホームページでも取引実績を公開していることがあるので確認してください。

投資家向けに一棟マンションを広告する方法はありますか？

投資家に向けて一棟マンションを広告する方法は、不動産ポータルサイトを利用することです。不動産ポータルサイトの「オーナーチェンジの特集」に掲載すると、投資家の目に触れる機会が増えるので効果は期待できます。

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