マンションの査定だけできる？方法や注意点、売却しない場合のポイントなどを解説

マンションの査定依頼をするオーナーには様々な背景がありますが、そもそも査定だけ依頼し売却しないという対応は可能なのでしょうか。

売却するためには価格の目安を知る必要がありますが、目安を知った後で売却を止めたいと決断するオーナーも多いと思います。

そこで、この記事ではマンションの査定だけ行うケースについて解説します。

マンションを売却する際には査定は必ず必要でしょうか？

査定無しで売却することも可能ですが、その場合は適切ではない売却価格で公開してしまい、販売が長期化したり安すぎて損をすることもあるでしょう。
このような失敗をしないためにも、査定は必ず依頼しましょう。

査定をした方が売却で失敗しにくいということですね。でも査定額を見て気が変わった場合はどうすればいいですか？

その場合は売却をやめて査定のみでストップすることが可能です。査定は無料ですが、それでも不動産会社にとってプラスになる部分があるからです。

この記事では「査定が無料でもＯＫな理由」「査定だけになってしまうケース」「査定だけ依頼する際の注意点」について詳しく解説します。

マンションの査定だけの依頼は可能

結論からいうとマンションを売却せず査定だけをすることは可能で、その場合は費用はかかりません。

また、不動産会社としても全く得がないわけではないため、気軽に査定は依頼しましょう。

無料査定は本来は仲介や買取を目的として行われる

宅地建物取引業では不動産会社が仲介によって得られる報酬はあくまでも「成功報酬」と定められています。

そして、不動産取引において成功とは契約の成立を指すため、査定はそのための「業務」という位置づけになります。

つまり、マンションの査定を依頼し査定額を見て売却を見送ったとしてもなんら問題はなく、費用もかからないことになります。

必ず取引するのではなく、査定だけでも問題ない

マンションの査定を依頼し提案を受けた結果、売却すべきではないと判断するケースも多いです。

また、そもそも最初から売却できる状況ではないにも関わらず、査定額が必要なケースもあるでしょう。

このような場合は不動産会社にとって利益を得ることができない活動になりますが、不動産会社にとって得になる部分はあります。

不動産会社は査定額を提示することで、売却するタイミングで販売依頼を任せてもらうキッカケになれば良いと考えています。

また、一度でもコンタクトを取ることができれば税制改正や直近の相場情報をオーナーに送ることができ、オーナーが完全に売却を止めなければ追客することが可能です。

このように、不動産会社からすると「すぐに売却するオーナー」という方が珍しく、査定はこれから数ヶ月～数年かけて情報展開し将来選んでいただくための営業活動となります。

このような理由から、査定だけの依頼であっても大きな問題にはならないでしょう。

将来売る際は再度査定が必要

査定だけを依頼し数年後マンションを売却するというケースも多いですが、その場合は必ず再度査定を依頼しましょう。

なぜならマンションの相場は数年経過すると大きく変動することがあり、売却価格の目安として正しくない査定額となる可能性があるからです。

たとえば新築マンションであっても5年経てば築5年の中古マンションとなり、査定額は大きく下げることになるでしょう。

また、5年経過したにもかかわらず周辺エリアの再開発決定などによって街の価値が上昇し、5年前よりも高く売却できることもあります。

このような事例は決して珍しいことではないため、一度査定をしても売却が決まった時点で再度査定を依頼することをおすすめします。

そもそも査定ってなぜ無料なのですか？

査定が無料な理由は、不動産会社が原則報酬を得ることができない業務だからです。
不動産会社が得る仲介手数料は買い手が見つかり契約が成立しなければ請求することができないため、査定で費用請求することは原則できません。そのため、無料となります。

報酬について法律で定められているのが理由なんですね。でも査定だけ依頼するのは心苦しいのですが、問題は本当にないのでしょうか。

はい、問題はないですがその場合は査定だけ依頼する場合はその理由を不動産会社に伝えましょう。
不動産会社は査定によって原則利益を得ることはできませんが、顧客名簿としてオーナー情報をストックすることができます。
そのため無料査定をサービス提供しているのですが、すぐに売らないのであればその理由を伝えることで連絡頻度を抑えることができます。
こうすることで、オーナーと不動産会社の双方にとって手間のかからない査定とすることができるでしょう。

マンションに査定が必要な様々な理由

マンションの査定依頼をする理由は、売却だけではありません。

オーナーによっては売却しないにも関わらず査定依頼することもあります。

そこで、この章ではマンションの査定をする理由について解説します。

資金計画のため

マンションを売却するためには「手残り額」がいくらになるのかを知る必要があり、査定をすることで手残り額のイメージと売却にかかる様々な情報を得ることができます。

たとえばマンションに住宅ローン残債がある場合、残債よりも高い売却価格に設定する必要があるでしょう。

そして、査定することで残債よりも高く売却できるかどうかを知ることができます。

相続や離婚の際の財産価値査定

マンションの価値を知る理由は、売却価格の設定以外にもあります。

たとえばマンションの所有者が死亡し相続が発生した場合、遺産分割協議をする必要があるでしょう。

この場合はマンションの価値を相続人全員が確認し、合意する必要があります。

このような場合には複数の不動産会社に査定し、査定額の提示を受けるのが一般的です。

また、離婚時においては財産分与をする必要がありますが、その場合も査定が必要です。

このように、「マンションの公平な価値指標」とするために査定依頼することは多いといえるでしょう。

諸経費や課税のシミュレーション

最終的にいくら手元に残るのかを知るためには、売却価格と住宅ローン残債だけでなく税金や諸費用についても正確に知る必要があります。

そして、査定をすることでこういった専門的項目を知ることができ、より精度の高い手残り額のシミュレーションができるでしょう。

次の表は売却価格と手残り額のシミュレーションとなります。

売却価格とローンとの関係や居住しているかどうかが大きなポイントとなるため、売却する際の参考にしてください。

上記のシミュレーションによると、住宅ローン残債が2,500万円のマンションを3,000万円で売却した場合は手残り額が約390万円となり、2,600万円以上であればマイナスにならないことが分かります。

ただし、居住用マンションではなく空き家の場合は税金がかかるため、3,000万円で売却してもマイナスとなるケースがあるため注意しましょう。

マンションの査定だけ行って売らないことが多い事例

この章ではマンションの査定を依頼したものの、結果的に売らないという判断をしたケースについて解説します。

現在、査定の依頼を検討しているオーナーは、この章で解説するケースにあてはまるかどうかチェックしてみましょう。

ローン残債が多い

築年数が浅い物件や借入時の金利が高い場合は住宅ローンの残債が多くなり、売却価格が相場よりも高くなってしまうことになります。

こういった乖離を防ぐためにも住宅ローンよりも売却価格を低くする「オーバーローン」状態で販売することになりますが、この場合だと自己資金を捻出する必要があり銀行が承認しないこともあります。

そのため、査定をすることで住宅ローンとのバランスが悪いことが判明し、現時点では売却できないことが分かるというケースがあります。

貸すことにした

査定をした結果思ったよりも高く売れないことが分かり、賃貸に出すケースもあります。

「将来マンションを利用する予定はあるけれど、今高値で売れるなら売りたい」とオーナーが考えている場合によく起きるケースだといえます。

ただし、この場合は住宅ローンがないことが前提条件となり、住宅ローンが残っている状態で賃貸に出した場合は契約違反となり、残債の一括返済請求を受けることになるでしょう。

また、賃貸に出すことでマンションの価値が高まることはなく、税制優遇が受けられなくなる等のデメリットがあります。

そのため、賃貸に出すかどうかは不動産会社と相談しながら慎重に判断する必要があるでしょう。

誰かが住むことになった

一括査定サイトのすまいステップによると、家を売る理由のランキングは次のようになります。

参考：2023年最新「家を売る理由」ランキング！買主に伝えるコツも解説

このランキングによると住み替えが最も多い理由で4割を超えていますが、離婚や相続といった理由も多く全体の17%を占めていることが分かります。

しかし、この理由で家を売る場合に、最終的には「誰かが住む」ことで売却がストップするケースも多いです。

なぜならマンションがすぐに売却できない場合、相続税や財産分与に大きな影響を与えることになるからです。

また、住宅ローンが残っているマンションを売却する場合、財産分与は所有権移転と同時にローンの組み換えを求められることになり、相続の場合は負債も相続することになります。

そのため、手続きの煩雑さから売却を止めるオーナーも多いでしょう。

マンションの査定だけおこなう場合の注意点

この章ではマンションの査定だけを行う場合の注意点について、解説します。

オーナーに費用負担はなく不動産会社にもメリットがある査定ですが、思わぬトラブルに巻き込まれないためにもこの章で解説するポイントをしっかり押さえましょう。

売却を検討であることを伝える

オーナーとして売却を決めている場合でも悩んでいる場合でも、その旨を必ず不動産会社に伝えることをおすすめします。

たとえば使っていないマンションの売却を検討したとして、将来価格が上昇する可能性がある場合は売却のタイミングを見直す必要があるでしょう。

一方、将来いつか売るための参考価格として査定を利用したい場合は将来再査定が必要となり、わざわざ今査定する必要はありません。

そのため、まずは査定をする理由を伝え売却のタイミングや賃貸の可能性などマンションの最適な活用方法をアドバイスしてもらいましょう。

物件に関する詳細な情報や自分の事情を伝える

前述したように、不動産会社にマンションの活用方法に関するアドバイスをもらうことが重要ですが、そのためにもオーナーとしての事情や要望はなるべく具体的に伝えましょう。

「マンションを売却する理由」と「どのようにして売却したいか」によって、売却プランは大きく変わります。

そのため、売却を成功させるためにもより正確な情報を不動産会社に伝える必要があります。

売却の「理由」と「売り方」によっては次のように売却プランが変わるため、参考にしてください。

こちらからの質問事項をまとめる

不動産会社の担当者によっては、オーナーが質問した内容にした答えないこともあります。

また、マンション売却の流れを丁寧に教えてくれる担当者もいるでしょう。

どちらの担当者が対応しても、売却自体はスムーズに進みます。

しかし、オーナーとして不明点が残った状態で進んだ場合は納得感に大きな差があるでしょう。

そのため、以下のリストにある質問は必ず不動産会社に確認し、理解することが重要です。

• 税金はどのくらいかかる？免税する方法はある？
• 売却にかかる諸費用はどのくらい？
• 住宅ローン残債を消す方法は？
• 離婚の場合、査定額を高く（安く）することはできる？
• 相続の場合、相続人への説得は誰がする？
• マンションの残置物はどうしたらいい？

査定額の根拠を明確にする

不動産会社から提示された査定額について、算出根拠は必ず確認しましょう。

なぜなら根拠の説明が分かりやすいかどうかが不動産会社を選ぶ重要なポイントになるからです。

また、そもそも宅地建物取引業では査定の根拠を明確にすることが定められているため、「当社独自のノウハウ」や「私の経験」といった理由で査定額を算出することはできません。

このことからも、査定額の根拠を質問し納得する説明を受けることで信頼できず不動産会社に依頼することができ、さらには売却価格にも自信を持つことができるでしょう。

マンションの査定だけ行えるかどうかのまとめ

マンションの査定を行う際には不動産会社にかなりの工数を使ってもらうことになりますが、絶対に売却しないといけないわけではありません。

むしろ、査定依頼し不動産会社からアドバイスをもらうことで売却のタイミングを見直すケースも多いでしょう。

マンションをどのタイミングで売却するにしても、もっとも納得のいく売却プランで進めるためにも査定依頼は重要です。

査定依頼をしても売却しなくていいというのは安心ですね。仮に売却せずに貸すとなった場合には、どのような注意点がありますか？

マンションを貸す場合でまず注意しないといけない点は、住宅ローンが残っているかどうかです。
もし残っている場合は残債を一括返済する必要があり、返済せずに貸した場合は契約違反となるでしょう。
また、誰かに貸すことで水回りや壁紙が破損することもありますが、その際の費用負担は貸主であるオーナーです。
このように、維持管理費用がかかるというデメリットもあるため注意しましょう。

貸す場合は慎重に検討する必要があるんですね。ところで記事の中に「買取」という売却方法がありましたが、どのようなメリットがありますか？

買取は仲介と違い、不動産会社が買い手となります。そのため「仲介」を依頼しないので仲介手数料がかからず、売却期間もないことから早期売却に向いている点がメリットといえるでしょう。

わかりました。最後に、売却をしなくともやっておくことはありますか？

突然マンションの売却を検討することもあるため、相場の情報収集は定期的に実施しておくことをおすすめします。
また、権利証や購入した書類が残っているかどうかのチェックも重要です。

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滋野　陽造

執筆者

保有資格：宅地建物取引士　賃貸不動産経営管理士

経歴：早稲田大卒。マスコミ広報宣伝業務・大手メーカー等のWebディレクターを経て、不動産関連業に従事。法令に則しながら、時流や現状も踏まえた解説をします