マンションのリースバックは可能？難しいと言われる理由や実行方法などを解説

リースバックの契約件数は増加傾向にあり、戸建てだけでなくマンションにおいても同様の傾向が見られます。

株式会社価値総合研究所が公開しているデータによると2018年の契約件数が380件に対し、2022年は492件となりました。

このことからリースバックの市場は今後も拡大すると思われますが、マンションの場合は実行が難しいという点もあります。

そこで、この記事ではマンションのリースバックについて、難しい理由や行う方法などを解説します。

参考サイト：リースバックの現状について

リースバックは自分の家なのに家賃を支払うのですか？

リースバックは専門業者が不動産を買取し、賃貸借契約を締結することで住み続けられるという仕組みです。
そのため、所有権は居住人ではなく専門業者に移転することになり、家賃を支払うことで住み続けられるというわけです。

そうなんですね。マンションでもリースバックは可能でしょうか？

マンションでも可能です。ただし、戸建てに比べて資金計画が合わない可能性が高いため、注意が必要です。

わかりました。リースバックが実行できるかどうかはどのように確認すればよいでしょうか？

専門業者に査定をしてもらい、買取額と賃料のバランスが現実的かどうかを確認しましょう。
現実的であれば実行可能ということになります。

リースバックとは？

リースバックとは居住用財産を専門業者に買取してもらい、その上で家に住み続けられるという仕組みのことです。

通常は居住用の不動産を売却した場合には家を退去し明け渡すことになります。

一方、リースバックは買取の売買契約締結と同時に賃貸借契約も締結し、賃料を支払うことで住み続けることが可能です。

このリースバックはマンションにおいても利用できますが、戸建てよりも実行するのが難しいとされています。

一部のマンションはリースバックが可能
リースバックできるマンションの条件

一部のマンションはリースバックが可能

マンションのリースバックは戸建てよりも実行が難しい理由は、マンションは資産価値の割合が土地よりも建物の方が大きいからです。

建物は経年劣化により資産価値が減少しますが、土地は資産価値が大きく変動することはありません。

マンションは土地がほとんどないため戸建てよりも資産価値の維持が難しく、その結果、買取額が低くなってしまいます。

また、マンションは資産価値を上げるための建て替えが事実上不可能となるため、マンションのリースバックができる専門業者も限られてしまいます。

つまり、資産価値を確保できるマンションであればリースバックが可能ということになります。

リースバックできるマンションの条件

リースバックが利用できるマンションの特徴として、築年数が浅いケースや立地がよいケースがあります。

築年数が浅いマンションであれば資産価値が十分に残っており、専門業者も買取額を高く提示することができるでしょう。

また、駅近や商業エリア、再開発地区に建築されているマンションは資産価値が維持されるため、同様に査定額は高くなります。

このようなケースで買取査定額が高くなり、資金計画が成り立つのであればマンションであってもリースバックの実行が可能になるでしょう。

マンションをリースバックする際のメリット・デメリット

マンションのリースバックを利用する際にはメリットとデメリットがあり、内容を正しく理解して利用することで後から後悔することなく住み続けることができます。

そのため、この章で解説するメリットとデメリットをあらかじめチェックしましょう。

メリット
デメリット

メリット

リースバックは周囲に知られることなくマンションを売却することができ、さらに生活拠点を変える必要がありません。

また、所有権が移転することで管理修繕費と固定資産税の支払いから解放されるため、ランニングコストが下がります。

このように、マンションを売却する前に退去しなければならない「通常の売却」とは違い、新拠点に移住する必要がないという点は大きなメリットといえるでしょう。

デメリット

マンションの場合、買取額が低くなるというデメリットがあります。

また、買取額と賃料は相関関係があり、買取額を上げると賃料も上がります。

そのため、目標とする手残り額に届かない場合は賃料を上げてでもリースバックを実行するべきか十分に検討する必要があるでしょう。

これ以外にもリースバックには買戻しできるという特約がありますが、買戻しする場合は価格が相場よりも高くなるケースがほとんどです。

これは、本来専門業者が賃貸借契約で得る筈だった利益が上乗せされることが理由となります。

このように、マンションのリースバックは資金計画が成立しにくく、買戻しも難しいというデメリットがあることを知っておきましょう。

マンションをリースバックする方法

マンションをリースバックする場合、どのようにして進めればよいでしょうか。

この章ではマンションをリースバックする方法について、解説します。

マンションのリースバック可能な会社を探す
査定を依頼する
リースバック以外の手段も検討する

マンションのリースバック可能な会社を探す

まずはインターネットやSNSでマンションのリースバックを取り扱っている会社を探し、いくつかピックアップしましょう。

リースバックは専門性が高い仕組みのため、ノウハウが多い不動産会社を選ぶのがポイントです。

また、家賃の支払い可能額をあらかじめイメージしておくことで査定額の提示を受けた後の打合せをスムーズに進めることができます。

このように、リースバックの検討は「業者探し」と「家賃の上限額決定」からスタートするのがおすすめです。

査定を依頼する

専門業者をピックアップできれば、査定を依頼しましょう。

査定自体は無料ですが、リースバックの査定は一般的な買取査定とは大きく異なるため注意が必要です。

一般的な買取査定は再販売額による利益を重点に置いて査定額を算出しますが、リースバックは家賃収入によって買取額を何年で回収できるのかという点が重要視されます。

2つ査定方法は全く異なりますが、リースバックの買取額は一般的な買取額よりも低くなる傾向にあります。

このことからも、リースバックの査定を受け、そのまま買取に変更したお客様も多いです。

リースバック以外の手段も検討する

マンションのリースバックは資金計画が成立しにくいことから、他の手段も同時に検討するのがおすすめです。

たとえば一般的な売却であればマンションの相場価格で売却することができ、手残り額を大きく増やすことが可能です。

また、買取であればリースバックと同じように近所にばれることなく、リースバックよりも買取額は高くなるでしょう。

このように、リースバック以外の手段と同時検討し、どのプランがベストなのかを検証することが重要です。

マンションのリースバックにかかる費用

マンションのリースバックを利用する際には売却と賃貸借両方の費用がかかり、費用は売却益から差し引かれることになります。

その一方でリースバックを実行することでかからなくなる費用もあり、両方確認が必要です。

そこで、マンションのリースバックを検討する際には以下に記載する費用をチェックすることをおすすめします。

リースバックの際にかかる費用	リースバックを実行することで不要となる費用
【マンションの売買】印紙税所有権移転登記費用抵当権抹消費用仲介手数料譲渡所得税【マンション賃貸借】敷金家賃保証料火災保険料地震保険料耐震補強費用	住宅ローンの返済（完済できれば）管理費用修繕積立費用固定資産税都市計画税（市街化区域の場合）